Договор на переуступку прав аренды нежилого помещения: образец, как происходит смена сторон в соглашении, плюсы

Разбираемся в нюансах аренды: переуступка прав на нежилое помещение, образец договора

Переуступка права аренды – соглашение, позволяющее передать права и обязанности на арендованное жилое или нежилое помещение новому арендатору. Оно имеет множество преимуществ, несмотря на то, что процедура заключения довольно сложная.

Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. Мы расскажем, каким образом грамотно оформить процесс и сделать замену сторон в договоре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что такое уступка?

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения. Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Законодательная база

Арендатору официально разрешено:

Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
Передавать легальные возможности на съем в залог.
Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
Заключать сделки субаренды.
Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

Преимущества:

Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.

Недостатки:

Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:

Соглашение об аренде.
Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
Бумаги на объект.
Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.

Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.

Уведомление арендодателя

Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

Торги

Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

Подтверждение проведенных торгов.
Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

Договор

Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

Установленный и оговоренный порядок перенайма.
Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
Иные важные условия и обязательства.

Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

Регистрация

Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
Учредительные документы.
Договоры перенайма и аренды.
Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
Техпаспорт помещения, план, экспликация.

Каковы последствия решения?

После заключения договора переуступки права на аренду все условия и обязанности для прежнего арендодателя перед владельцем прекращаются, зато вступают в силу условия и обязанности нового арендодателя.

Заключение

Процедура заключения договора перенайма довольно длительная и сложная, особенно если речь идет о государственных помещениях. Поэтому перед заключением сделки желательно проконсультироваться с юристами, чтобы выяснить все сложные моменты и особенности договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды

Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды. Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину. Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

Бланк договора переуступки земельного участка

Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.

Скачать форму

Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)

После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.

Образец шаблона

Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.

Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения. В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.

Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере. Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.

Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).
Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.

Пример заполнения

Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.

Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:

отсутствие задолженности по арендной плате;
гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.

Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.

Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.
Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Договор или соглашение о переуступке права аренды на нежелое помещение

Добрый день. У меня ИП, есть зарегистрированный договор аренды нежилого помещения с собственником помещения – физлицом. Бизнес продала, нужно переуступить права аренды другому ИП. Арендодатель не возражает. Должны ли мы зарегистрировать в Росреестре трехстороннее дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором я с согласия арендодателя передаю все права по аренде новому арендатору, или это должен быть отдельный договор о переуступке прав аренды?

Ответы юристов ( 3 )

Татьяна! Добрый день!

А первоначальный договор аренды был зарегистрирован Росреестре?

Согласно ст. 452 Гражданского Кодекса РФ:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Если договор аренды, который Вы изменяете трехсторонним соглашением был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение об изменении его условий также подлежит регистрации в Росреестре.

Да, договор аренды долгосрочный, поэтому был зарегистрирован в Росреестре. В договоре есть пункт о том, что «договор может быть изменен или дополнен по отдельным статьям на основании двустороннего соглашения. Все изменения и дополнения оформляются в виде приложений и/или дополнительных соглашений к договору, являются его неотъемлемой частью и считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежащим образом уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы, в установленном законом порядке.»

В этом случае соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

У меня вопрос больше по форме, в которой должна быть зарегистрирована переуступка прав. В МФЦ мне сказали, что единственный правильный вариант в моей ситуации — это расторжение прежнего договора и заключение нового, т к они не принимают на регистрацию договора переуступки прав аренды… В Росреестре сказали, что могут принять соглашение о переуступке прав аренды, но не уверены, что регистратор его пропустит, так как изначально в договоре аренды сказано, что «договор может быть изменен или дополнен по отдельным статьям на основании двустороннего соглашения”, а не трехстороннего…

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются.
Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК РФ). Арендатор — кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

С этими разъяснениями Росреестра Вы можете ознакомиться по ссылке https://frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article& >

Необходимо заключить трехсторонний договор уступки требования, а не соглашение к договору, и уступка требования в Вашей ситуации подлежит обязательной государственной регистрации.

Ознакомьтесь с разъяснениями по ссылке, там все пошаговые рекомендации.

Добрый вечер, Татьяна,

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

ГК РФ Статья 389. Форма уступки требования

2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Если сам договор аренды был зарегистрирован в росреестре, то соглашение об уступке (трехстороннее) также должно быть зарегистрировано в росреестре.

С уважением, Степанов Алексей

По практике регистратор пропускает трехстороннее соглашение (договор), которое является самостоятельным документом, а не приложением к договору аренды.

9,1 рейтинг
1392 отзыва

Должны ли мы зарегистрировать в Росреестре трехстороннее дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором я с согласия арендодателя передаю все права по аренде новому арендатору, или это должен быть отдельный договор о переуступке прав аренды?

Правильнее будет заключить отдельный Договор. Во-первых, в принципе Договор заключался между двумя сторонами и появление третьей стороны в доп соглашении будет не совсем корректным. Во-вторых, Вы сами пишете, что у Вас по условиям Договора он может измениться на основании двухстороннего соглашения. В-третьих, по смыслу статьи 382 ГК РФ уступка требования является самостоятельной сделкой:

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В Росреестре сказали, что могут принять соглашение о переуступке прав аренды, но не уверены, что регистратор его пропустит. В общем, ничего не ясно…

Они Вам так сказали, потому что нечасто сталкиваются с подобными ситуациями, а быть может сотрудник, который это говорил, вообще не сталкивался с соглашениями об уступке требования по Договорам аренды.

На самом деле, что у Договора об ступке требования, что у нового Договора аренды в подобной ситуации будут одинаковые правовые последствия. То есть оформление всего через Договор об уступке — вполне приемлемый вариант. И гос регистрация такого Договора вполне возможна. Но если сотрудников Росреестра что-то смущает, Вы вполне можете заключить доп соглашение о расторжении Договора аренды и далее Арендодатель заключит Договор с новым Арендатором на тех же условиях. Для Вас вообще принципиальной разницы нет по большому счету, что Договор об уступке заключать, что перезаключение Договора аренды (расторжение Договора с Вами и заключение Договора с новым Арендатором) оформлять. Единственный нюанс в том, что соглашение о расторжении тоже надо будет зарегистрировать.

А так, мое мнение — регистратор спокойно пропустит Договор об уступке требования.

Переуступка прав аренды нежилого помещения: образец договора и пошаговая инструкция по оформлению соглашения

Переуступкой прав аренды называют процедуру, которая подобна купле-продаже. Но в этом случае предметом сделки будут арендные права. Как и остальные процедуры между участниками гражданских правоотношений, она может быть недействительной. Чтобы этого не было, следует ознакомиться с нюансами заключения сделки.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Это понятие подразумевает смену лиц, которые заключили ранее договор аренды на объект. Обычно происходит смена арендатора – человека, снимающего помещение. А с оформлением соглашения о переуступке его права перестают действовать. Процедура может происходить только с разрешения арендодателя.

Законодательная основа

В ст. 615 ГК РФ указаны тонкости, которые должны соблюдаться арендатором при пользовании чужим имуществом. Но он имеет и некоторые права. Как зафиксировано в п.2, арендатор может:

отдавать имущество в субаренду;
передавать личные права и обязанности по договору с арендодателем третьим лицам;
отдавать объект в безвозмездное пользование;
передавать права по залоговым обязательствам;
передавать арендные права в уставной капитал коммерческих фирм.

Заключение договора: пошаговая инструкция

Желательно осуществлять процедуру с профессиональным юристом. В некоторых случаях есть ограничения на пользование имуществом. Во время заключения соглашения требуется их учитывать. Вся сделка включает несколько этапов.

Согласование условий

Участникам надо заранее договориться по поводу сделки. Обычно это происходит устно. На этом этапе определяется, следует ли оформлять переуступку. Требуется решить все вопросы. Разрешается присутствовать доверенному лицу любой стороны. Доверенность должна быть нотариально заверенной. Но обычно условия обсуждаются без 3 лиц.

Получение разрешения на замену стороны, снимающей объект

Если собственником объекта считается государство, проводится конкурс на определение арендатора с лучшими условиями для переуступки. Оценку результатов проводит комиссия. Когда арендодатель частное лицо, то комиссия оценивает условия.

При публичном аукционе требуется соблюдение закона №135 «О защите конкуренции». Желающий оформить аренду может оценить помещение, его пригодность для конкретных целей. В этом случае учитывается ст. 477 ГК РФ.

Необходимые документы

Нужно создать письменное соглашение перенайма. Желательно это делать после консультации со специалистом. Если договор неправильно составить, то его не примут даже при уплате пошлины. Из документов требуется:

заявление;
подтверждение оплаты госпошлины;
разрешение от комиссии;
свидетельства ОГРН, ИНН;
соглашение об аренде;
договор о переуступке;
бумаги на нежилое помещение;
физические лица должны предоставить паспорт, а юридические – учредительные свидетельства.

Основания для отказа

По ст. 615 ГК РФ, арендатор может отдавать объект недвижимости иным лицам. Но в нескольких случаях возможен запрет на такие сделки. Переуступка не оформляется при:

судебных спорах из-за недвижимости;
долгах перед владельцем;
наличии нарушений законов и строительных норм при строительстве недвижимости;
наличии долговых обременений у помещения.

Что делать в случае отказа, зависит от причины. Например, если есть долги перед собственником помещения, то их необходимо отдать. Тогда процедура переуступки снова будет доступна.

Обязательные пункты соглашения при замене арендатора

Соглашение должно состоять из 5 частей:

Предмет договора. Эта часть включает то, какое обязательство получает во владение следующий пользователь. Пример: Деятельность участников, касающаяся переуступки прав на объект по договору аренды №125 от 21.02.2019г.
Передача прав и обязанностей. В этой части указывается, какие передаются документы и права на обязательство.
Права и обязанности. Пример: Арендодатель предоставляет арендатору переуступку прав третьему лицу. Договоренность обладает юридической силой в течение действия первого договора.
Ответственность. Указываются последствия за скрытие правдивых сведений и прочих нюансов.
Дата и разрешение сторон на передачу прав и обязательства по извещению, а также срок передачи документации и извещения.

Соглашение нужно сделать в 3 экземплярах. Иногда нужна 4 копия, которую отдают в Росреестр.

Что важно знать?

Этот договор означает, что заканчивается право аренды у прошлого арендатора. Оно появляется у его правопреемника. Из-за этого сроки не утверждаются. Но необходимо контролировать, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не был больше, чем это зафиксировано в основном соглашении.

Если до завершения аренды менее года, то сделку необязательно регистрировать. При пролонгации прав с собственником регистрация выполняется с даты пролонгации. В иных ситуациях учитываются нормы положения ФЗ о регистрации.

Регистрацию осуществляют после заключения соглашения сторонами. Заранее следует составить заявление и заплатить пошлину. Сделка регистрируется в Росреестре. Сейчас по РФ работают многофункциональные центры, которые предоставляют посредническую деятельность.

Обоим участникам процедуры нужно обратиться к регистратору МФЦ или непосредственно в Росреестр и предъявить экземпляры соглашений и документацию. Обратно выдается расписка и назначается дата посещения – примерно спустя 10 рабочих дней.

По окончанию процедуры информацию о новом арендаторе включают в государственный кадастр. Ему выдается выписка из ЕГРН, где его указывают в качестве правообладателя. А на противоположной стороне соглашения указывается отметка о регистрации.

Выгоды сделки

Сделка заключается на выгодных условиях. Эта процедура обычно применяется для коммерческой недвижимости, которая приносит хороший доход. Преимущества предоставляются прежнему и новому арендатору. Процедура переуступки предоставляет новому арендатору несколько преимуществ:

Получение выгодной коммерческой недвижимости в обход конкуренции.
Хорошие условия. Часто наем объекта первым арендатором выполняется при незначительной востребованности на выгодных условиях. Благодаря переуступке появляются права пользоваться, как и при такой же сделке.
Не нужно оформлять субаренду помещения.

Преимущества предоставляются не только стороне, в пользу которой выполняется уступка прав, но и той, которая выполняет их передачу. Сделка выгодна для продавца из-за следующих нюансов:

Можно отдать в аренду объект заинтересованному человеку при условии, что недвижимость не нужна арендатору. Тогда не нужно оплачивать неустойку за досрочное расторжение сделки.
Будет дополнительный доход. Лицо, которому передается переуступка, оплачивает большие отступные прежнему арендатору.

Проблемой сделки является то, что требуется выполнять условия предыдущего соглашения. Обычно они не подходят для нового арендатора. Но изменить условия прошлой сделки можно не всегда.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

право передачи имущества в субаренду;
право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
порядок использования арендуемого имущества;
условия содержания этого имущества;
порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

заявление по форме регистрирующего органа;
документ об оплате;
учредительные документы;
соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
договор аренды;
договор переуступки;
технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Порядок заключения договора переуступки прав аренды нежилого помещения и готовый образец документа

Аренда нежилых помещений — достаточно распространенная отрасль правовых отношений между юридическими и физическими лицами. Нередко возникают ситуации, когда по тем или иным причинам арендатору нужно передать арендованную недвижимость в пользование третьему лицу.

Приемлемым вариантом в таком случае выступает переуступка прав. Далее расскажем о порядке оформления сделки и нюансах при замене стороны в договоре аренды.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Переуступка прав — это передача во владение или пользование нежилой недвижимости, которая находится в аренде. Ее необходимость возникает, если арендатор не может по тем или иным причинам проводить ежемесячный расчет по договору с арендодателем, либо больше не нуждается в объекте недвижимости.

Участник сделки, первоначально заключивший соглашение об аренде, продолжает оставаться участником правоотношений, так как несет ответственность за соблюдение условий первичного договора наряду с арендодателем.

Данный вид договоренности схож с субарендой. Тем не менее, есть существенное отличие: переуступка прав предполагает выплату арендных взносов непосредственно владельцу недвижимости, в то время как при субаренде помещения ежемесячные выплаты производятся в пользу арендатора.

Чем обосновывается?

Данный вид аренды нежилого помещения находится в поле гражданско-правовых отношений. Основные положения содержатся в Гражданском кодексе РФ (ст.388—390).

Если арендованная недвижимость находится в собственности государства, переуступка возможна только после проведения аукциона. Нормы и правила проведения торгов обозначены в законе №135-ФЗ от 26.07.2006г. (с изменениями, вступившими в силу с 04.05.2018г.) “О защите конкуренции”.

Статья 575 ГК РФ содержит прямой запрет на передачу арендных прав на безвозмездной основе. Соответственно, объект в пользование может передаваться только за определенную плату.

Статья 615 ГК РФ содержит перечень прав и обязанностей арендатора. В п.2 обозначены следующие возможности:

возможность субаренды;
передача прав аренды в качестве залога по обязательствам;
уступка прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу;
предоставление права аренды организациям в качестве уставного капитала.

Пошаговая инструкция по заключению соглашения об уступке

Для того, чтобы передать право аренды нежилого помещения в рамках действующего законодательства, необходимо соблюсти определенную процедуру. Первый этап — согласование условий сделки.

Обсуждение условий

На начальном этапе все участники собираются и обсуждают условия будущей договоренности. Здесь оговариваются основополагающие моменты:

арендная плата;
срок действия соглашения;
права и обязанности сторон (о том, какова ответственность арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения, читайте тут).

В момент согласования стороны могут договориться о внесении в документ дополнительных условий.

Подача заявления в комиссию для получения разрешения

Если участники пришли к совместному решению, они должны подать заявление в комиссию для получения разрешения на передачу помещения. Комиссия рассматривает такой документ и выдает арендатору решение о возможности передачи права пользования недвижимостью. Она ссылается на положения законодательства, предполагающие проведение торгов, предметом которых выступает право аренды.

В решении комиссии обозначаются сопровождающие обстоятельства, без которых получить право аренды будет невозможно. Основные правила процедуры содержатся в законе 135-ФЗ.

Конкурс. При этом арендатор формирует конкурсную комиссию, которая регулирует все вопросы, касающиеся проведения конкурса. Инициатор готовит необходимую документацию, в которой содержатся место проведения торгов и сроки, а также порядок приема заявок участников и критерии отбора.

Организатор должен опубликовать объявление о проведении конкурса в СМИ не позже, чем за месяц до его начала. Победителем обычно является тот участник, который предложил лучшие условия. Процедура проведения конкурса достаточно сложная и затратная по времени.

Более простой вариант для арендатора — проведение аукциона, хотя он встречается реже. Данный вид торга предполагает, что победит тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.

Когда одним из двух способов выберут победителя торгов, с ним заключается договор.

Составление соглашения о перенайме и необходимые документы

Договор должен содержать основные положения, среди которых:

порядок передачи прав;
стоимость сделки и порядок расчетов;
обязательства будущего арендатора по содержанию объекта недвижимости;
величина компенсации;
прочие условия, обозначенные договоренностями сторон.

Для заключения договора перенайма и последующей его регистрации потребуется следующий пакет документов:

Первоначальный договор аренды.
Паспорта сторон для физических лиц или их представителей, а также учредительные документы для предприятий.
Доверенность, если одного из участников представляет третье лицо.
ИНН будущего арендатора.
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
Копия публикации о проведении торга в СМИ.
Документация по проведению конкурса или аукциона.
Заявление в регистрирующий орган.
Квитанция об уплате государственной пошлины.

Когда договор подписан, стороны составляют акт приема-передачи пакета документов. Если все бумаги подготовлены правильно, соблюдены все законодательно-правовые нормы, внесение данных в реестр выступает основой для получения новым владельцем прав арендатора, предыдущий же утрачивает свои полномочия. Длительность регистрации не может превышать тридцати дней.

Что делать в случае отказа?

Отказ в возможности передать недвижимость во владение третьему лицу должен быть обоснован. Таким основанием может быть, например, запрет на смену арендатора в основном договоре. В таком случае добиться переуступки можно только по договоренности с собственником посредством подписания нового соглашения.

Еще одной причиной для отказа может служить неплатежеспособность потенциального арендатора. Для заключения сделки нужно доказать, что третье лицо способно выполнять свои обязательства по договору.

Если есть долги по арендным платежам, собственник также может отказать в передаче нежилого помещения во владение другим лицам до полного погашения обязательств арендатором.

Форма и содержание

Соглашение о переуступке должно заключаться в письменной форме и соответствовать первоначальному договору аренды. Так, если первый документ подписывался на длительный период (свыше одного года), то бумаги по переуступке оформляются на аналогичный период времени и проходят государственную регистрацию в Росреестре.

Стандартное содержание договора:

Наименование документа, дата и место составления. Пример: Договор о переуступке прав (Дополнение к договору аренды № 487 от 10.01.2017г.). Город Москва. 15.10.2017г.
Наименования (ФИО) сторон: Гражданин Забуга Илья Игоревич, именуемый далее “Цедент” и ЗАО “Никон” в лице директора Константинова П.С., действующего на основании Устава, далее — “Цессионарий” заключили договор о нижеследующем.
Предмет договора: Деятельность участников, касающаяся переуступки прав на нежилое помещение согласно договору аренды №487 от 10.01.2017г.
Обязанности сторон. Например: Арендодатель предоставляет арендатору (Цеденту) возможность переуступки прав третьему лицу. Договоренность имеет юридическую силу на протяжении действия первоначального соглашения.
Дополнительные услуги (по согласованию).
Реквизиты и подписи сторон.

Скачать бланк договора переуступки прав аренды нежилого помещения
Скачать образец договора переуступки прав аренды нежилого помещения

Нюансы при замене арендатора

Переуступка прав аренды имеет свои особенности:

Сделка может быть достаточно выгодной, если имущество принадлежит государству. Расценки на такие помещения гораздо ниже, чем на коммерческие объекты. Важно: проведение торга обязательно, когда собственником недвижимости является государство, а также когда договоренность заключается между юридическими лицами.
Договор может заключаться на любой срок, при этом нужно учитывать период действия основного соглашения.
Необходимо согласие собственника.
Регистрировать нужно только те документы, которые заключаются на период свыше одного года. Для этого договор подается в Росреестр сразу после его подписания участниками.

Преимущества заключения

Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:

потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
цедент получает компенсационную выплату;
зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.

Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:

во-первых, это согласие собственника;
во-вторых, проведение торгов (если объект сделки — государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).

Правильно оформленная процедура передачи арендных прав имеет множество преимуществ для каждой из сторон.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Читайте также: Какие нужны документы для оформления алиментов на ребенка