Уточнение площади земельного участка

Уточнение местоположения границ и площади земельного участка

Владение участком – земельным наделом в садовом кооперативе или землёй под капитальным частным домом – отличается от владения квартирой с юридической точки зрения. Другие правила, документы, дополнительные обязанности собственника. Уточнение местоположения границ и площади земельного участка – одна из них. Эта процедура необходима не всегда и не всем собственникам. Рассмотрим, как происходит уточнение границ, какие документы потребуется, и кому нужно озадачиться вопросом в первую очередь.

Что такое межевой план

В законодательстве существуют нормативы определения и уточнения границ каждого земельного участка.В результате получается межевой план. Процедуры, направленные на уточнение и фиксацию этих границ и определение соответствия между данными кадастра и реальной картиной – и есть комплекс мер по уточнению границ территории. Попутно уточняется площадь надела.

Бывает, во время длительной эксплуатации участка земли границы его перемещаются: забор сдвигается, уменьшая или увеличивая площадь участка.

Уточнение границ позволяет вернуть забору его законное положение, а так же увеличить размер земельного надела за счёт прирезок – присвоения территории общего пользования по ту сторону забора.

Такое увеличение допустимо не более, чем на 1/10 от кадастрового размера. Но и большие прирезки можно узаконить, купив уже занятую территорию у садоводческого товарищества или муниципалитета.

Когда и кому это нужно

Законодательство (ст.42.1 ФЗ-221) называет следующие объекты кадастровых работ:

земельные участки под ИЖС;
выделенные земли в СНТ;
участки общего назначения, использования;
наделы, занятые капитальными сооружениями.

Обычно, выяснением границ своего участка озадачиваются землепользователи садовых участков и частных домов. Цель: уточнить положение надела и границ, которые могли быть изменены (умышленно или случайно) самим собственником или арендатором, либо его соседями.

Случаи, в которых потребуется документально закреплённая процедура уточнения:

перед обменом или продажей;
перед разделом на доли с новыми собственниками;
перед объединением участка с другими наделами;
при решении споров с соседями.

Нет необходимости заново уточнять границы, если участок переходит в собственность по наследству, или в дар. В этом случае новый владелец может провести процедуру либо при возникновении перечисленных причин (например, унаследованную землю решил продать), либо в добровольном порядке, чтобы оградить себя от проблем, возникающих при эксплуатации.

Если не сделать уточнение границ

Отсутствие межевого плана – риск возникновения проблем, связанных с посягательствами других лиц на земли собственника и возможная потеря времени.

участок с неуточнёнными границами невозможно быстро продать или обменять, разделить или объединить. Перед этими сделками всё равно придётся получать заключение кадастрового специалиста, а это может занять какое-то время;
споры с соседями, посягнувшими на территорию участка, решаются сложнее;
риск занять чужую территорию, возвести на ней капитальное строение или основательный забор. Сосед, подав в суд, выиграет дело и заставит снести незаконные постройки. Будут потеряны деньги и время.

Важно! В законодательстве существует два понятия: уточнение границ и первичное определение их положения. Уточнение возможно в том случае, если сохранились исходные данные, полученные при первичном делении земли на участки. Если документов у собственника нет или никогда не было, необходимо заказывать работы по первичному определению границ.

На кого возложена ответственность

В случае с куплей-продажей заключение о границах и площади должен предоставить собственник или обладатель права на бессрочное использование. Если собственник (или муниципалитет) сдаёт землю в аренду по договору, заказать уточнение границ может арендатор. Если речь идёт о судебной тяжбе между соседями о правильном положении границ, обычно процедуру инициирует истец в отношении своего участка.

Где это сделать уточнение границ

Чтобы документ об уточнении границ и определения площади был легитимным и достоверным, процедуру должен осуществлять работник, имеющий допуск к этому виду услуг от кадастровой палаты. Это может быть как сотрудник организации, так и частное лицо (например, индивидуальный предприниматель). Организация должна иметь лицензию на проведение межевых работ, а предприниматель – внесён в Единый Реестр кадастровых служащих. Ознакомиться со списком и проверить потенциального кадастрового инженера можно на сайте Росреестра в специальном разделе.

Из чего состоит процедура уточнения границ

Инженер со специальными приборами прибывает на место измерений: садовый надел, участок ИЖС и тд.

Без личного присутствия на местности уточнить границы участка невозможно.

Могут быть проведены такие работы, как:

фотографирование надела с разных точек и ракурсов;
топографическая съёмка;
определение расстояний от одной точки до другой;
определение рельефа местности и угла наклона, если таковой имеется;
сравнение полученных данных о границах участка с фактическим положением забора.

После этого составляется документ, в который вносятся полученные данные: фото, результаты замеров, положение участка относительно других наделов и тд. Эти бумаги называются «Заключение кадастрового инженера». Они состоят из графической и текстовой частей.

Из количества измерений на местности и создания межевого плана складывается цена на работы по уточнению границ и площади земли в собственности.

Какие бумаги нужно подготовить перед процедурой

Понадобятся оригиналы и копии документов:

паспорт собственника;
кадастровый паспорт с первичными значениями нахождения ограничений и площади;
документ о праве собственности (пользования) из ЕГРН.

Порядок процедуры

выбрать кадастрового служащего из реестра, или лицензированную компанию;
заключить контракт, договориться о дате проведения процедуры;
в условленную дату предоставить доступ к земельному наделу;
ознакомить соседей с составленным межевым планом, результатами измерений и чертежами. Собрать их подписи, если они не возражают. Сделать это бывает нелегко, ведь некоторые владельцы могут долгое время не посещать свой земельный надел и не ухаживать за ним. Их контакты можно найти, например, в правлении СНТ;
посетить Росреестр, МФЦ или Кадастровую палату, и зарегистрировать там заключение эксперта.

Согласно п.3 ст.42.8 ФЗ-221 при уточнении границ допустимыми считаются следующие отклонения от первоначального межевого плана:

меньше зарегистрированного более чем на 10%;
больше, чем размеры, указанные в реестре по данному участку, более чем на 10%;
если на земельный участок распространяется понятие «минимальный размер участка», то расхождение фактических размеров надела с указанными в реестре не должны быть больше, чем эта величина. Она устанавливается федеральным законодательством.

Уточнение границ по требованию суда

При возникновении споров по поводу принадлежности земли тому или иному собственнику пострадавшая сторона вправе обратиться в суд.

Причины могут быть разные:

ответчик самовольно захватил часть территории истца;
ответчик незаконно занял часть земель общего пользования: дорогу, прилегающую территорию;
ответчик построил забор или здание, частично заняв территорию истца;
ответчик провёл уточнение границ, но не согласовал результаты межевой экспертизы с соседями;
межевание было проведено с нарушениями.

Суд может назначить принудительное уточнение границ. В этом случае придётся воспользоваться не первой попавшейся геодезической организацией, а только выбранной из списка муниципальных государственных геодезических организаций и кадастровых инженеров. По итогам землеустроительной экспертизы ответчик восстанавливает ограничения земель согласно межевому плану.

Заключение

Уточнение границ участка, межевание, определение размера и положения земельного надела – задача, которую выполняют кадастровые инженеры. Они могут быть частными или работать от лица организации. Главное, чтобы у работника был допуск на проведение подобных работ. Случается, что даже лицензированный специалист допускает ошибку при уточнении границ. Если есть подозрение, что замеры были проведены неверно, следует обратиться за экспертизой готового межевого плана. Если план окажется неверным из-за ошибок при топографической съёмке или ошибочных расчётах, инженер обязан будет заново провести съёмку и замеры, и переделать документ.

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

Местоположение границ земельного участка и площадь – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ (пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

в документах
в ГКН
в акте органа местного самоуправления

не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.

Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).

В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53

S_min = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га – для участков ИЖС
S_min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га – для участков для ведения огородничества
S_min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га – для ведения садоводства
S_min = 18 м 2 – для индивидуальных гаражей
S_min = 5 м 2 – для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества

Пределы расхождения площадей земельного участка в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане

Уточнённая площадь ЗУ больше, чем по документам

Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:

Уточнённая площадь ЗУ меньше, чем по документам

Земельный участок можно зарегистрировать, если:

Пример 1

В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток

Кадастровый план – обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.

При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:

предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
отказать в регистрации

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.

Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер для земельных участков:

не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования ФЗ № 221.

Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:

отсутствуют сведения о местоположении:
- в государственном кадастре недвижимости
- в правоустанавливащем документе
ЗУ используется 15 и более лет
нет претензий со стороны соседствующих землевладельцев

Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка. Пример здесь.

Отказ Росреестра в регистрации уточненных границ ЗУ

В федеральном законе №221-ФЗ перечислены случаи, когда регистрирующий орган отказывает в постановке на учёт уточнённых границ участков:

участок не является объектом недвижимости
запрещено образование надела:
- из другого участка
- в результате раздела или выдела доли в натуре
- в результате действий с преобразуемыми участками
участок образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ГКН носят временный характер
с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
истёк срок приостановления кадастрового учёта и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении
межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица
ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
на момент подачи заявления о кадастровом учёте ЗУ истёк срок действия утверждённой схемы его расположения на кадастровом плане территории

Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:

размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков
ЗУ образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10%
не согласованы границы ЗУ

Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:

площадь ЗУ:
- больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
- больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда S min не установлен
при уточнении местоположения границ ЗУ нарушен порядок их согласования
границы ЗУ не согласованы в порядке разрешения земельного спора

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.

Полезно знать

С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
Чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
Новое в земельном законодательстве – выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
О порядке оформления прирезок к участкам ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества
Определить вид использования участка по Классификатору ВРИ 2019
Тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов с 1 июня 2015 г.
Уточнить статус участка по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
Регистрация домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан – новая дачная амнистия
Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь

Уточнение площади земельного участка

Земельный участок является частью поверхности планеты и является уникальным природным ресурсом. Эта уникальность определяется рядом свойств и характеристик, одной из которых являются географические границы, определяющие площадь участка.

Основания проведения уточнения площади земельного участка

При определении координат местоположения границ участка правообладатели нередко сталкиваются с ситуацией, когда фактическая площадь участка не соответствует нормативной, сведения о которой содержаться в государственном реестре и в правоустанавливающих документах.

Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции от 03.07.3016 года) определено, что важнейшими характеристиками земельных участков являются местоположение границ и его площадь. Именно границы и площадь участка позволяют индивидуализировать конкретный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Таким образом, основанием для проведения процедуры уточнения площади участка будет являться указанное несоответствие фактических и нормативных границ и площади земельного участка.

Правила и пределы уточнения площади земельного участка

Для устранения несоответствия фактической и нормативной площади участка необходимо провести процедуру ее уточнения. Для этого законодательство содержит ряд правил, требующих соблюдения:

1) Уточнение площади участка допускается только в случае несоответствия сведений кадастрового учета нормативным требованиям к описанию положения границ;

2) Уточненная площадь участка не должна превышать площадь, сведения о которой содержатся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), на величину, превышающую предельный минимальный размер участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого участка содержатся в ГКН;

3) При уточнении площади участка следует соблюдать требования, установленные для согласования местоположения границ;

4) В процессе уточнения площади участка местоположение границ устанавливается исходя из данных правоустанавливающего документа, а при его отсутствии из первичных сведений, сформированных при образовании участка. В случае полного отсутствия указанных документов, уточнение проводится в соответствии с границами участка, существующими на местности не менее 15 лет, закрепленные с использованием природных или искусственных объектов.

Так как законодательством определен максимальный предел уточнения площади участка, в случае его превышения уполномоченным органом будет принято решение об отказе в осуществлении кадастрового учета изменений. Предельный минимальный размер для земель конкретного целевого назначения устанавливает федеральным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, уточненная площадь участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого объекта содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный:

Градостроительным регламентом для участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты;
Иными федеральными законами для участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Кто осуществляет процедуру уточнения границ?

Осуществлением кадастровой деятельности и конкретных кадастровых работ занимаются кадастровые инженеры, обладающие квалификационным аттестатом.

Кадастровые инженеры также должны состоять членом одной из саморегулируемых организаций (СРО) в сфере кадастровой деятельности.

Форма осуществления кадастровой деятельности выбирается каждым инженером самостоятельно:

Работа в качестве индивидуального предпринимателя.
Работа в качестве инженера юридического лица.

Так как все кадастровые инженеры должны состоять в СРО (как предприниматели или в составе штата юридического лица), клиент может выбрать конкретного инженера для выполнения работ по уточнению площади участка исходя из сведений реестра СРО. Выбор инженера может осуществляться с учетом его деловой репутации на рынке кадастровых работ, опытом деятельности, а также отзывов о конкретно выполненных работах от предыдущих клиентов.

Кто принимает итоговое решение об уточнении границ?

По итогам выполнения кадастровым инженером работ по приведению в соответствие фактических и нормативных границ и площади участка, орган кадастрового учета (Росреестр) принимает решение:

О внесении изменений в сведения кадастрового учета в части уточнения площади участка земли;
Об отказе осуществления кадастрового учета в части уточнения площади участка земли.

Решение об отказе внесения изменений в сведения кадастрового учета принимается в случаях, если в результате данного учета площадь участка, определенная с учетом требований законодательства, будет больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% (десять процентов) площади, сведения о которой содержатся в ГКН.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Вопрос по земельному спору

После уточнения площади соседнего земельного участка его граница стала проходить возле нашего гаража. Гараж не капитальный и земля под ним не оформлена. Может ли сосед потребовать убрать гараж от его участка? И сколько раз он может уточнять площадь зу?

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство определяются в соответствии с градостроительным регламентом. Градостроительный регламент утверждается представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Пунктом 46 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 предусмотрено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путём возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Согласно требованиям строительных норм и правил ,изложенных в Своде Правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» а ранее в СНиП 2.07.01-89, все вспомогательные хозпостройки на придомовой территории ,а к ним гараж и относится ,должны размещаться на расстоянии в один метр от границы участка(межи). Этим документом разрешается строительство блокированных хозпостроек на соседних участках , т.е. одна общая стена по меже с соседом а далее свои сараи, гаражи и т.д.по обоюдному согласию соседей.

В каком году было принято решение о уменьшении земельных частных участков в черте гороа

В каком году было решении о уменьшении земельных участков в черте города до 6 соток

Добрый день ! Данный вопрос регламентирует Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности

Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ статья 13 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу с 1 июля 2011 г.

Статья 13. Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности

См. комментарии к статье 13 настоящего Федерального закона

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексомРоссийской Федерации и настоящим Федеральным законом.

О конституционно-правовом смысле положений пункта 2 статьи 13 настоящего Федерального закона см. постановление Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. N 12-П

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 – 6настоящей статьи.

О конституционно-правовом смысле положений пункта 3 статьи 13 настоящего Федерального закона см. постановление Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. N 12-П

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

О конституционно-правовом смысле положений пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона см. постановление Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. N 12-П

Если указанное в пункте 3настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

О конституционно-правовом смысле положений пункта 5 статьи 13 настоящего Федерального закона см. постановление Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. N 12-П

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

О конституционно-правовом смысле положений пункта 6 статьи 13 настоящего Федерального закона см. постановление Конституционного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. N 12-П

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1настоящего Федерального закона.
Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 352-ФЗ в пункт 8 статьи 13 внесены изменения

Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности.

Уточняем границы участка: можно ли увеличить площадь, в каких случаях осуществляется, какие проблемы могут возникнуть?

Уточнение границ земельного участка очень часто является вынужденной мерой, даже если ранее они были определены в основных документах, но не были вынесены в натуру.

В этом случае может потребоваться выполнение межевых работ, целью которых станет уточнение имеющихся границ.

Однако, при определённых условиях, площадь участка может увеличиться, если при этом не пострадают интересы владельцев смежных участков.

8 (800) 600-36-07 – Регионы
+7 (499) 110-86-72 –Москва
+7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

Законодательное регулирование

Все вопросы, связанные со сферой земельных правоотношений, находятся в ведении крупнейшего в этой отрасли нормативного акта — Земельного Кодекса.

В соответствии с его положениями, закреплёнными в статьях 11.9-11.10, при образовании или перестройке существующих земельных наделов, а также при составлении специальных кадастровых документов (например, если речь идёт о схеме расположения участка на кадастровом плане территории) необходимо учитывать расположение границ конкретного участка.

В том случае, если такой информации нет, границы необходимо будет уточнять.

Этот закон, кроме регулирования вопросов, связанных с определением порядка проведения межевых работ, поясняет, что при определённых условиях собственник рассматриваемого земельного участка может позволить себе увеличить площадь своего надела.

Однако для этого должны быть соблюдены все необходимые условия, главным из которых будет считаться учёт интересов владельцев смежных участков.

Указанные два нормативных акта считаются ключевыми в отношении регулирования вопросов землеуправления в данном случае. При этом, говорить о регулировании этой сферы правоприменения на уровне субъектов федерации не приходится ввиду того, что такие вопросы не рассматриваются в региональном законодательстве.

В каких случаях можно увеличить площадь участка при уточнении границ

Однако в этом случае следует сразу определить, что внесение таких изменений никак не ущемит их права. Это обусловлено тем, что законом разрешено увеличить площадь земельных участков при уточнении границ только в нескольких случаях.

К таким случаям будут относиться:

Необходимость уточнения границ, если сведения об участке, содержащиеся в ГКН, не соответствуют нормативным требованиям об их оформлении;
Уточнённая площадь участка не превысит установленные законом предков и нормы для данной категории земель;
Если необходимо соблюсти все условия определения границ участка, которые зафиксированы в соответствующих нормативных актах;
Если нет возможности определить границы участка по правоустанавливающих документам на него (например, в силу их утраты), и они будут рассчитываться, исходя из фактического положения на местности на протяжении последних пятнадцати лет.

Допустимые пределы увеличения площади участка

Действующее законодательство, в частности, Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости”, определил, в каких случаях и на какое количество квадратных метров можно увеличить площадь участка при уточнении границ.

Так, если увеличение будет происходить за счёт участка, принадлежащего тому же собственнику, что и увеличиваемый, например, путём их объединения, никаких ограничений в этом плане нет.

Если же речь идёт об увеличении площади участка, которое осуществляется за счёт свободных земель, прилегающих к исследуемому наделу, то здесь необходимо помнить, что существует ряд ограничений на увеличение площади:

Увеличить можно только тот участок, который не “дотягивает” по своему размеру до минимальной нормы (например, для индивидуального жилищного строительства этот размер составляет 6 соток, для личного подсобного хозяйства – 10 и т.д.);
Увеличение может быть осуществлено только в том случае, если оно никоим образом не затронет интересы владельцев соседних участков (например, не будет ликвидирован проезд к соседним участкам или закрыт аварийный проезд и т.д.);
Увеличить участок за счёт присоединяемых земель можно только на предельную величину минимального размера земельного участка, которая определена соответствующим нормативным актом для земель конкретного целевого назначения.

Если такой размер не установлен, то площадь присоединяемой территории не должна превышать десять процентов от площади исследуемого участка.

Способы увеличения площади участка при уточнении границ

Так как увеличение площади участка при уточнении его границ считается с юридической точки зрения одним из способов получения нового участка, законодатель предпринял попытку ограничить количество вариантов, в которых увеличение площади участка, являющееся, по сути, самозахватом территории, возможно осуществить.

К таким случаям будут относиться:

В случае проведения межевых работ;
При присоединении соседнего участка.

В том случае, если увеличение площади участка происходит при выполнении межевых работ, это будет возможно только тогда, когда собственник исследуемого участка сможет доказать, что площадь его владения в конкретном случае составляет количество квадратных метров меньшее, чем предусмотрено по закону.

Если в процессе уточнения границ выясняется, что к существующему участку можно присоединить другой, находящийся также в собственности у владельца основного, то увеличение площади будет вполне законным.

Долгосрочная аренда земельного участка позволит развить полноценный бизнес. Подробнее о данном виде аренды читайте в этой статье.

Для выписки умершего из квартиры необходимо собрать пакет определенных документов. Об этом подробно можно узнать здесь.

Возможные проблемы

При увеличении площади земельного участка, если оно происходит при уточнении границ, могут возникнуть определённые сложности с узакониванием полученного участка.

Среди наиболее распространённых следует рассмотреть:

Отказ в постановке на кадастровый учёт участка с увеличенной площадью. Возникнуть он может в двух случаях: если кадастровый инженер не смог объяснить необходимость увеличения площади, а также если площадь участка соответствовала нормам эксплуатации для этой категории земель, а после увеличения стала избыточной;
Отказ соседей в согласовании новых границ. Кроме обычной соседской вредности в этом случае следует говорить также о том, что такой отказ может быть абсолютно мотивирован тем фактом, что при увеличении границ могут пострадать интересы владельцев смежных участков (при этом речь идёт не о захвате их территории, а об ограничении возможности использования ими своих участков, например, из-за невозможности подъехать на машине);
Нарушение норм, в соответствии с которыми может быть увеличен участок (то есть при уточнении границ произошло увеличение площади на количество квадратных метров, превышающих те предельные размеры увеличения, которые зафиксированы в действующем законодательстве).

В том случае, если возникла какая-либо из перечисленных проблем, решением их может стать только повторное уточнение границ с учётом тех сложностей, которые возникли ранее.

Существует ограниченный перечень случаев, когда это можно осуществить. Если при выполнении этих работ были нарушены требования законодательства, в постановке на учёт такого участка будет отказано.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Пределы уточнения площади земельного участка

В Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определены требования к расхождению уточняемой «документальной» площади, сведения о которой внесены в кадастр согласно правоустанавливающим и (или) правоудостоверяющим документам, и площади, уточненной в результате кадастровых работ. При этом в Законе о кадастре используется понятие «предельный минимальный размер земельного участка», вопрос определения которого крайне спорный

Чтобы уточнение было возможным

Уточнение местоположения границ земельного участка непременно влечет за собой и уточнение его площади. Пределы уточнения площади закреплены в п.1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре, согласно которому при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если в результате кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, закрепленный в земельном законодательстве для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно данного земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Это положение Закона о кадастре представляет собой измененную норму, содержавшуюся в абз. 5 п. 3 ст. 20 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (Закон о земельном кадастре), в силу которой в проведении государственного кадастрового учета земельных участков отказывалось, если содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышала указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, определенный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Как видим, в действующей сегодня норме есть одно существенное нововведение: в случае, когда предельный минимальный размер земельного участка, закрепленный в земельном законодательстве для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, не установлен, уточнение площади возможно в пределах 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Кроме того, Закон о кадастре изменил положение, исходя из которого для целей уточнения площади применяется предельный минимальный размер земельного участка, установленный в земельном законодательстве. Прежняя формулировка Закона о земельном кадастре говорила о минимальном размере земельного участка, закрепленном нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Итак, говоря о расхождении уточняемой «документальной» площади, сведения о которой внесены в кадастр согласно правоустанавливающим и (или) правоудостоверяющим документам, и уточненной в результате кадастровых работ площади, Закон о кадастре оперирует понятием «предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования». Однако вопрос определения этого минимального размера является весьма дискуссионным.

Требования к минимальному размеру

На практике часто минимальный размер определяют исходя из п. 1 ст. 33 ЗК РФ. В силу этой нормы предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В то же время правомерность подобного толкования закона в нынешних условиях вызывает большие сомнения, поскольку п. 1 ст. 33 ЗК РФ оговаривает предельные размеры земельных участков лишь для определенной конкретной цели — предоставление земельных участков из находящихся в государственной или муниципальной собственности в собственность граждан, что исключает ее применение для иных целей. Представляется, что указанная норма направлена не только на защиту публичного интереса, выражающегося в нежелательности излишнего дробления (или, наоборот, чрезмерного укрупнения) земельных участков, препятствующего их рациональному использованию и охране, но также и на защиту частного интереса граждан от необоснованного занижения размеров предоставляемых им земельных участков.

Существует также мнение, что минимальные размеры земельных участков для целей уточнения площади надлежит определять исходя из требований п. 3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которому для иных целей, не приведенных в п. 1 ст. 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Данная позиция также не может быть признана правильной по следующим основаниям. Из названия ст. 33 ЗК РФ следует, что данная статья закрепляет нормы предоставления земельных участков. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что понятие «предоставление земельных участков» означает передачу земельных участков из публичной в частную собственность. Таким образом, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, так же как и п. 1 ст. 33 ЗК РФ, определяет предельные размеры земельных участков для предоставления в частные руки. Но в отличие от п. 1 ст. 33 ЗК РФ для целей, не связанных с ведением крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а также ведением личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.

Вопрос о предельных минимальных размерах земельных участков еще долго мог бы быть предметом дискуссии, но законодатель внес ясность, введя в ЗК РФ ст. 11.9, закрепляющую требования к образуемым и измененным земельным участкам. В данной статье сказано, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в силу законодательства о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами. Эта норма наконец-то четко закрепила в ЗК РФ положения, вытекающие из п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а также п. 9 ст. 36, 37 Градостроительного кодекса РФ. Таким образом, именно положения ст. 11.9 ЗК РФ должны применяться при определении пределов уточнения площади как устанавливающие требования к предельным размерам земельных участков, формируемых в качестве объектов земельных отношений в широком смысле, а не только с целью предоставления.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что уточненная площадь земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер этого земельного участка, установленный:

— градостроительными регламентами — для земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности вводятся градостроительные регламенты;

— в силу ЗК РФ, других федеральных законов — для земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

При отсутствии градостроительных регламентов или соответствующих норм ЗК РФ, а также федеральных законов уточненная площадь земельного участка не должна превышать площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с этим вызывает сомнение правомерность принятия органами власти некоторых субъектов РФ и муниципальных образований нормативных актов, устанавливающих в отсутствие правил землепользования и застройки, а также соответствующих актов федерального законодательства предельные размеры земельных участков для иных, кроме предусмотренных ст. 33 ЗК РФ, целей.

Так, например, Закон Санкт-Петербурга от 18.07.2005 № 405-53 «О минимальных размерах площади земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет» указывает, что в отношении частей территории Санкт-Петербурга, для которых в установленном порядке не введены в действие градостроительные регламенты (временные регламенты застройки земельных участков), минимальные размеры площади земельных участков определяются согласно настоящему Закону. Также весьма показательным примером превышения полномочий органами власти может служить Решение Совета депутатов Клинского муниципального района Московской области от 21.02.2007 № 4/38 «О минимальном размере превышения площади земельного участка, находящегося в собственности гражданина», закрепляющее минимальные размеры земельных участков, «свободных от прав третьих лиц, составляющие разницу между площадью участка, находящегося в собственности по документу, и площадью фактического пользования, в целях получения сведений об уточненной площади для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок».

Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 N 22781-ИМ/Д23 (с изм. от 27.12.2011) “О государственном кадастровом учете изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ”

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 17 октября 2011 г. N 22781-ИМ/Д23

О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ

ИЗМЕНЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЕМ ПЛОЩАДИ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И (ИЛИ) ИЗМЕНЕНИЕМ ОПИСАНИЯ

МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ЕГО ГРАНИЦ

В связи с отсутствием в органах кадастрового учета единообразной практики при осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ Минэкономразвития России сообщает следующее.

1. По вопросу применения предельных минимальных размеров земельных участков, установленных в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации, при проведении органом кадастрового учета проверки на предмет выявления основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета, предусмотренного пунктом 1 части 5 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре).

Согласно пункту 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

При этом Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 11.9, пункт 4 статьи 85) предусматривается, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В градостроительном регламенте согласно части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует нормы предоставления земельных участков (образуемых земельных участков). В частности, пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Таким образом, по мнению Минэкономразвития России, в случаях, указанных в пункте 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре, применяются предельные минимальные размеры, установленные соответствующими градостроительными регламентами. Если правила землепользования и застройки, включающие градостроительные регламенты, в установленном порядке не приняты, площадь соответствующего земельного участка в результате уточнения не может превышать величины более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Дополнительно отмечаем, что, исходя из положений Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации”, правила землепользования и застройки должны быть приняты не позднее чем до 31 декабря 2012 года.

2. По вопросу допустимого уточнения местоположения границ земельного участка.

Согласно части 4 статьи 27 Закона о кадастре при кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.

Частью 3 статьи 25 Закона о кадастре предусмотрено, что кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона о кадастре требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 7 статьи 38 Закона о кадастре).

При этом согласно части 9 статьи 38 Закона о кадастре при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Учитывая изложенное, уточнение местоположения границ земельного участка допускается в следующих случаях:

– при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;

– в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

– в случае, если содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в государственном кадастре недвижимости содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);

– при исправлении ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости, в том числе кадастровой ошибки, о местоположении границ земельного участка.

По мнению Минэкономразвития России, кадастровый инженер, выполняя кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка, должен руководствоваться документами, указанными в части 9 статьи 38 Закона о кадастре (соответствующие документы необходимо включать в состав приложения межевого плана). В этой связи полагаем, что конфигурация земельного участка после уточнения местоположения его границ не может существенно отличаться от конфигурации, содержащейся в таких документах.

При отсутствии указанных документов ответственность за отражение в межевом плане сведений о фактическом местоположении уточненных границ земельного участка (существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка) несет кадастровый инженер (статья 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

В этой связи полагаем, что в целях недопущения самовольного занятия земельных участков в рамках уточнения местоположения границ, кадастровый инженер должен руководствоваться сведениями о фактическом местоположении границ земельных участков, содержащимися, в том числе в картах и планах, являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости (Приказ Минэкономразвития России от 28 июля 2011 г. N 375, далее – картографическая основа государственного кадастра недвижимости).

Полагаем, что обоснование местоположения уточненных границ земельного участка необходимо приводить в заключении кадастрового инженера, включаемом в состав межевого плана, во всех случаях уточнения местоположения границ земельных участков.

Принимая во внимание вышеизложенное, по мнению Минэкономразвития России, в случае отсутствия в межевом плане вышеуказанного заключения кадастрового инженера, либо отсутствия в составе приложения межевого плана документов, указанных в части 9 статьи 38 Закона о кадастре, существенном изменении конфигурации земельного участка после уточнения местоположения его границ по отношению к конфигурации, содержащейся в таких документах, либо отсутствии в заключении кадастрового инженера сведений, подтверждающих, в том числе с использованием картографической основы государственного кадастра недвижимости, фактическое местоположение границ земельного участка, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка по основанию, указанному в части 4 статьи 27 Закона о кадастре.

При этом по решению органа кадастрового учета сведения о самовольном занятии соответствующих земельных участков могут быть переданы для осуществления государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля.

Прошу довести настоящее письмо до территориальных органов и подведомственных организаций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Судебная практика и законодательство — Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 N 22781-ИМ/Д23 (с изм. от 27.12.2011) “О государственном кадастровом учете изменений земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ”

С учетом вышеизложенного, Минэкономразвития России 17 октября 2011 г. направлена позиция о том, что в предусмотренном пунктом 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре случае могут быть применены только минимальные размеры земельных участков, установленные градостроительным регламентом. В иных случаях уточненная площадь земельных участков не должна превышать площадь, внесенную в государственный кадастр недвижимости, на величину более чем десять процентов (письмо от 17 октября 2011 г. N 22781-ИМ/Д23).