Личный опытКак мы перестали выплачивать валютную ипотеку
Многодетная семья валютных заёмщиков рассказала The Village о своей жизни после краха рубля
Рубль продолжает стремительно дешеветь, что не может не отражаться на уровне жизни всех россиян. Но есть в стране группа людей, которая оказалась из-за валютных скачков буквально на грани выживания. Это валютные ипотечники: взяв несколько лет назад жилищный кредит в долларах или евро, они теперь вынуждены тянуть на себе многократно выросшие ежемесячные платежи. Несколько лет назад месячный взнос по ипотеке мог составлять 30 тысяч рублей, в то время как сейчас он приблизился к 100 тысячам рублей. Попытки договориться с банками успехом не увенчались, и на прошлой неделе ипотечники провели в Москве сразу несколько акций. Так, они перекрыли Тверскую улицу в районе Белорусского вокзала, рядом с главным офисом банка «ДельтаКредит», а также приковали себя наручниками в офисе «ДельтаБанка» на Моховой улице. Ещё один стихийный митинг прошёл у центрального офиса «Москоммерцбанка» рядом со станцией метро «Беговая» — в нём приняли участие несколько десятков человек. Все эти люди требуют пересчёта задолженности в рубли по льготному курсу.
The Village поговорил c Татьяной Толмачёвой — валютным заёмщиком из Подмосковья и матерью четверых детей. Она рассказала о том, почему её семья несколько лет назад решилась на валютную ипотеку, как живёт в условиях слабого рубля и что собирается делать дальше.
Андрей смирный
Наша грустная квартирная история началась семь с половиной лет назад. В июле 2008 года мы взяли ипотеку в банке «ДельтаКредит». При подаче документов нам сразу сказали, что денег в рублях мы не получим, поскольку процентная ставка там выше и наших доходов на обслуживание займа не хватит. А в валюте — пожалуйста. Курс доллара тогда был 23 рубля, и мы решились. Наша квартира стоила 3 300 000 рублей. С помощью родственников мы собрали деньги на первоначальный взнос, а от банка получили оставшуюся сумму — 2 880 000 рублей, или 124 000 долларов. На эти деньги мы купили двухкомнатную квартиру в дальнем Подмосковье, в 60 километрах от МКАД. Первый платёж составил 27 тысяч рублей, что было вполне сопоставимо с ценой съёмного жилья.
Когда доллар начал расти
Проблемы начались уже в августе 2008 года, когда доллар начал расти. Практически сразу наши ежемесячные платежи стали намного превосходить платежи рублёвых заёмщиков. Мы, конечно, понимали, что долларовый кредит — это риск, и не жаловались. Просто я, сидя в декрете с годовалым ребёнком и уже беременная вторым, нашла себе подработку на дому. Однако когда доллар стал стоить 30–35 рублей, мы решили перекредитоваться в рубли. Тут нас ждал первый сюрприз: перекредитоваться — это взять новый кредит в рублях и погасить долларовый. Естественно, по текущему курсу. То есть нам понадобилось бы оформить кредит в рублях на сумму от 3 800 000 до 4 200 000 рублей в зависимости от курса доллара. Зарплаты под этот кредит уже не хватало, нам бы просто его никто не дал. Вот так мы попали в ловушку, из которой не было выхода уже тогда. Программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию предусматривали просто отсрочку по оплате, при этом очень несущественную, но после льготного периода — увеличение платежей и срока выплат. Поэтому мы оставили всё как есть. Доллар рос, но и зарплата росла, поэтому страшно не было.
Страшно стало в 2014 году, когда доллар вырос в два, а потом и в три раза. Это означало следующее: первые семь с половиной лет мы платили только проценты по кредиту и отдали банку больше 4 000 000 рублей. При этом наш основной долг остался практически на прежнем уровне — 110 тысяч долларов, по нынешнему курсу это почти 9 000 000 рублей. Ежемесячный платёж сейчас составляет около 100 тысяч рублей, а впереди ещё 17 с половиной лет выплат. Мы подсчитали, что за это время выплатим банку 21 000 000 рублей за «двушку» под Сергиевым Посадом.
Попытки договориться с банком и чиновниками
Все эти годы мы пытались договориться с «ДельтаКредитом» о разделении валютных рисков. Отмечу, что сами кредитные организации берут средства из «коротких» кредитов у европейских банков под 2–3 % годовых. То есть те деньги, которые мы получили, банк уже в 2008 году выплатил по курсу 2008 года и потери ему, несмотря на заверения, не грозят: речь идёт лишь о недополучении прибыли. Однако общение с банком проходило в формате монолога с нашей стороны. Ответов на многочисленные звонки и письма не было. Только когда в январе этого года мы перестали платить, нам позвонил сотрудник банка: «У вас четверо детей? А зачем вы принимали решение об увеличении состава семьи, если вы не можете платить по кредиту?» Другими словами, зачем на этом свете живёт обаятельный мальчик Саша и три прекрасные девочки Аня, Вера и Женя, если мама с папой не успевают подкидывать в топку финансового кризиса сотни тысяч рублей?! Сейчас сотрудник банка звонит нам раз в два-три дня, интересуется нашими делами.
Обычно с момента прекращения оплаты до суда проходит от трёх до шести месяцев. В суде дело рассматривают ещё два-три месяца. Гражданское дело может зависнуть в суде на срок от трёх месяцев до года, однако по искам банков судьи, как правило, принимают решения очень быстро. Поэтому через три месяца у банка на руках уже точно будет исполнительный лист об обращении взыскания на квартиру. Далее её продают с торгов, а если она не продаётся, банк оставляет жилплощадь себе. Затем приставы выселяют людей из квартиры.
Всё это время капают проценты на сумму неплатежа, поэтому долг существенно вырастает. Выглядит это так: мы не заплатили 1 200 долларов, и штраф по договору составляет 0,5 % за каждый день. К моменту следующего платежа (просрочка один месяц) мы должны 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа. Если мы не платим и за февраль, то к марту мы должны уже 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штраф за февраль по февральскому платежу. К апрелю будет так: 1 200 долларов за январь плюс 186 долларов штрафа за январь плюс 174 доллара штрафа за февраль по январскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по январскому платежу плюс 1 200 долларов за февраль плюс 174 доллара штрафа за февраль по февральскому платежу плюс 186 долларов штрафа за март по февральскому платежу плюс 1 200 долларов платежа за март плюс 186 долларов штрафа за март по мартовскому платежу.
Запасной аэродром, то есть съёмную квартиру, мы пока не ищем. Займёмся этим, когда наше выселение станет делом одного-двух месяцев. Сейчас платить за аренду пока рано.
Параллельно мы стучались в двери чиновников, но уровень лицемерия оказался непостижимым. Простых людей, которые являются налогоплательщиками, а также родителями будущих налогоплательщиков и защитников родины (про долг родине, думаю, они не забудут, когда моему бездомному сыну исполнится 18 лет), стали вдруг называть финансово безграмотными, обвинять в попытке схитрить на процентах. Мол, сами виноваты, вот и получите. И всё бы ничего, если бы не параллельная докапитализация банков (им же трудно — кризис), пересчёт аналогичных долларовых обязательств для отдельных регионов, федеральный закон о перерасчёте валютных кредитов для жителей Крыма по 36 рублей за доллар… Мы не жадные — всем нужно помогать, но осадочек остался.
Ежемесячный платёж сейчас составляет около 100 тысяч рублей,
а впереди ещё 17 с половиной лет выплат. Мы подсчитали, что за это время выплатим банку 21 000 000 рублей за «двушку» под Сергиевым Посадом
Что делать?
Какие у нас теперь перспективы? При самом оптимистичном варианте банк всё-таки пойдёт навстречу и пересчитает кредит по курсу, рекомендованному Центробанком — 39,4 рубля за доллар. Это хорошо, но будет означать фиксацию нашего долга на уровне 4 300 000 рублей. Для этого по правилам нашего банка придётся брать новый кредит, за который первые десять лет придётся платить одни только проценты без погашения основного долга. А то, что уже заплачено, безвозвратно утеряно, потому что речь идёт только о пересчёте остатка задолженности, то есть того, что ещё не оплачено. У большинства это почти весь первоначальный долг, потому что всё время мы платили только проценты. При таком раскладе общая стоимость нашей квартиры составит около 16 000 000 рублей.
Перерасчёт в рубли производится только через новый договор. То есть ты заключаешь договор на рублёвый кредит, из этих денег погашаешь старый и начинаешь заново платить проценты, как если бы пришёл в банк впервые. Но даже если не заключать новый договор, а обойтись дополнительным соглашением к старому, всё равно пересчёт произведут только остатка с даты заключения дополнительного соглашения. И никто не будет пересчитывать по новому курсу те проценты, которые вы уже заплатили в прошлом. На практике первые десять лет платишь одни проценты, и лишь незначительная часть платежа погашает основной долг. Например, мы уже выплатили банку 100 тысяч долларов (именно в долларах, по курсу на день платежа), и только около 6–7 тысяч из них ушли на погашение основного долга.
Второй возможный вариант решения проблемы — продать квартиру и отдать долг банку. Но при продаже мы получим только 3 500 000 рублей, и в этом случае остаток долга составит 5 500 000 рублей. То есть мы теряем то, что уже заплатили, остаёмся без жилья и ещё должны 5 с лишним миллионов. А если доллар ещё подрастёт, то не 5, а 10, 15 или даже 20 — и так до бесконечности. При таких платежах и необходимости снимать жильё рассчитывать на новую квартиру мы не сможем. Кроме того, наша кредитная история уже испорчена, родители, которые помогали с первоначальным взносом, стали пенсионерами, материнский капитал израсходован. Когда нас будут выселять на улицу, бдительные органы опеки и попечительства получат возможность позаботиться о бездомных детях и поместить их в детский дом.
Третий вариант — продажа квартиры с торгов банком и последующее банкротство заёмщика. В этом случае квартиру продадут за копейки, ведь на торгах цена существенно упадёт, а остаток долга будет ещё больше. При этом банкротство — это несколько лет унизительного ада, когда твоя зарплата идёт конкурсному управляющему, а он по твоей просьбе выдаёт тебе твои же деньги под объяснение, куда ты будешь их тратить. Если же твоя зарплата выше прожиточного минимума, то это означает, что платить ты всё-таки можешь. Поэтому банкротства и прощения долгов тебе не светит, а светит обычное взыскание через приставов — автоматическое списание денег с зарплаты.
Выбор из этих трёх вариантов зависит от банка: если он пересчитает нам долг в рубли по приемлемому курсу, мы согласимся. Если же нет — будем ждать выселения. Второй вариант нам не подходит. Он предполагает, что мы сами суетимся и продаём квартиру, отдаём деньги банку и ещё остаёмся должны — это какое-то садо-мазо. То есть вариант номер два плавно перетечёт в вариант номер три, но гораздо быстрее и нашими же силами. Правда, во втором варианте есть одна призрачная надежда: иногда, когда клиенты продают квартиру сами и гасят часть долга, банк может полностью или частично простить оставшуюся часть. Но это целиком и полностью зависит от банка. А если они не простят остаток долга, получив нашу квартиру? Лучше уж тянуть время в судах.
Банкротство — это несколько лет унизительного ада, когда твоя зарплата идёт конкурсному управляющему, а он по твоей просьбе выдаёт тебе твои же деньги под объяснение, куда ты будешь их тратить
Валютная ипотека. 3 способа решить проблему
Из-за резкого снижения курса рубля над валютными заемщиками по ипотеке нависла угроза потерять свои квартиры. При этом им придется забыть о первоначальных взносах, куда многими вложен материнский капитал. К тому же в сложившейся ситуации, даже лишившись многолетних платежей, заемщик может остаться перед банком должником.
Ситуация на рынке валютной ипотеки
В конце января Центробанк рекомендовал банкам реструктуризировать валютную ипотеку, что делать в 2015 году кредитные организации пока не спешат. При этом регулярные платежи, штрафы, пеня должны быть привязаны к официальному курсу рубля на 1 октября 2014 года. Тогда доллар стоил около 39 рублей, а евро – 50 рублей. Кроме этого, ЦБ предложил пересчитать валютную ипотеку по ставкам, сопоставимым с рублевыми кредитами на жилье.
Коммерческие банки считают что их вины в сложившейся ситуации нет. Ведь человек самостоятельно принимает решение о взятии ипотеки в валюте. Новые кредиты на жилье в долларах и евро банки стараются сейчас не выдавать, а от старых обязательств освобождать своих заемщиков не собираются.
Но тем, кто уже взял валютную ипотеку – что делать? 2014 годом она оформлена или ранее, значения не имеет. Существует три основных способа решить проблему.
Способ 1. Досрочное погашение кредита по валютной ипотеке
Ипотечный кредит, оформленный в валюте, может иметь два варианта досрочного погашения.
- Уменьшение срока кредитования, сумма ежемесячного платежа остается прежней.
- Снижение размера ежемесячного платежа, т.е. досрочный взнос не уменьшает срок кредита (он остается, как и прежде, например, рассчитанный на 10 лет). В этом случае банк снижает величину будущих ежемесячных платежей, учитывая размер досрочно внесенной суммы.
Многие банки позволяют заемщику самостоятельно выбрать удобный вариант погашения. Применение первого метода дает возможность снизить общую сумму процентов по кредиту, но при этом вырастет месячная долговая нагрузка на заемщика. Применив второй способ, можно наоборот, уменьшить размер месячных платежей, однако общая сумма переплачиваемых процентов по кредиту заметно не уменьшится.
Способ сокращения периода кредитования снижает до минимума переплаты по ипотеке, поэтому выгоден для уменьшения общей суммы долга. Для снижения долговой нагрузки на должника оптимальным способом является уменьшение величины ежемесячного платежа.
Хорошо, если человек имеет возможность вносить досрочные платежи регулярно, и при этом договором они не ограничены. Тогда оба способа в экономическом плане считаются одинаково выгодными. Выбрав второй вариант (уменьшение платежа) сэкономленными ежемесячно деньгами можно осуществлять досрочное погашение валютной ипотеки. В этом случае экономия, полученная на выплате процентов кредитору, выходит по обоим способам одинаковой.
Однако следует учитывать, что вторая схема более гибкая, поскольку при появлении форс-мажора (к примеру, уменьшение зарплаты заемщика) сниженный месячный платеж по ипотеке, естественно, выгоднее.
Иногда в договоре присутствуют ограничения по долгосрочному погашению ипотеки. Например, размер ограничен суммой в 600 долларов. Тогда схема, предусматривающая уменьшение периода кредитования, является более эффективной.
Применив разовое досрочное погашение, как один из вариантов снижения периода кредитования, можно существенно сэкономить на уплате процентов. В результате это может быть в несколько раз выгоднее, чем способ уменьшения размера платежей. Здесь имеется два основных способа:
- людям, у которых ипотечное жилье – не единственное, можно продать квартиру или машину при наличии такой возможности. На вырученные средства постараться погасить ипотеку разово;
- взять кредит в рублях, погасить ипотеку досрочно по текущему курсу, после чего выплачивать рублевый кредит на обычных условиях (учитывая нестабильную ситуацию с валютным курсом, такое решение может стать достаточно выгодным).
В любом случае, подходить к проблеме следует индивидуально, в полной мере оценивая свои возможности, существующие риски и расставив правильно приоритеты. Чтобы сравнить варианты при частичном досрочном погашении валютной ипотеки, можно воспользоваться ипотечным калькулятором.
Способ 2. Рефинансирование валютной ипотеки в рубли по текущему курсу
Центробанк рекомендует заемщикам решить проблему валютного кредитования жилья путем рефинансирования ипотечного кредита, сменив валюту на рубли. Конкретные условия могут быть разные, в зависимости от банка, предоставляющего программу рефинансирования.
Понять, выгодно ли предложение регулятора для заемщика, лучше всего на примере:
- например, вы брали ипотечный кредит в размере 100 000 долларов на 15 лет под 8% годовых (курс доллара тогда составлял 36 руб.);
- ежемесячный взнос равнялся примерно 960 долл. (34 560 руб.);
- учитывая средний курс за март 2015 года (60 руб. за 1 долл.), ежемесячный взнос в рублях составит 57 600 руб.;
- ставки по ипотеке в рублях сейчас значительно выросли, и составляют, в среднем, 20%. Получается, что рефинансирование валютной ипотеки в рублевую приведет к существенному увеличению месячного платежа (не менее чем в 2 раза), т.е. до 115 000 руб.
- если ипотека будет рефинансироваться по рекомендованному Центробанком курсу (39 руб. за 1 долл. и процентной ставке в 21%), то месячный платеж будет составлять 72 000 руб. Т.е. размер всё равно будет больше, но только на 14 400 руб.
Разница между платежом в валюте (по старой ставке и текущему курсу) и платежом после рефинансирования в рубли (по новой ставке и льготному, 39 руб. за долл., курсу) уменьшится почти до нуля, если у вас был краткосрочный валютный кредит с высокой процентной ставкой.
К примеру, если валютная ипотека бралась под 11% на 15 лет, то рефинансирование по льготным условиям Центробанка при ставке 21% может уменьшить сумму нынешнего ежемесячного платежа. Из приведенной ниже таблицы видно, что равноценность будет достигнута при ставке 21,8% по рублевому кредиту.
Чтобы узнать, уменьшится ваш платеж, или, наоборот, вырастет после рефинансирования валютной ипотеки в рубли, воспользуйтесь такими данными:
На пересечении ставки по валютному кредиту и его срока вы получите минимальную рублевую ставку, которая вас устроит при условии рефинансирования по рекомендациям Центробанка. Любая ставка меньше этой величины, предложенная банком, будет выгодна при льготных условиях рефинансирования (39 руб. за 1 долл. и 21% годовых). Останется только найти банк, который прислушался к рекомендациям Центробанка России.
Способ 3. Оплата валютной ипотеки на новых условиях
Конечно же, можно не предпринимать никаких действий и продолжать оплату текущего займа, надеясь на изменение ситуации в ближайшем будущем. Однако следует понимать, что величина долга из-за роста доллара будет увеличиваться, при этом фактический доход заемщика – падать по вине инфляции.
Совсем безнадежные ипотечные должники могут попытаться «дотянуть» до июля, после чего вступит закон о банкротстве, предполагающий возможность растянуть выплаты на период до трех лет. Условиями для объявления физического лица банкротом являются:
- наличие долга в сумме не меньше 500 000 руб.;
- просрочка выплат по кредиту на три месяца.
Подобные дела будут рассматриваться судами общей юрисдикции, расположенными по месту проживания должника. Если суд признает заемщика по ипотечному кредиту банкротом, все действующие процедуры по взысканию его имущества приостанавливаются. Главное преимущество в этом для заемщика то, что все неустойки (пеня, штрафы), кроме основного платежа, перестают начисляться.
После этого разрабатывается план реструктуризации долга сроком на три года, учитывающий стоимость залогового имущества и доходы заемщика. Составляться план может совместно кредитором и должником. Здесь тоже присутствует определенная выгода для заемщиков. Те условия реструктуризации, что сегодня предлагаются банками, не всегда подходят должникам. А согласно закону о банкротстве физ.лиц, суд имеет право одобрить план должника без согласования с кредитором.
Вступление в силу нового закона даст шанс должникам погасить долги в полной мере. Сейчас долги, признанные судом, даже при невозможности взыскания остаются за должником навсегда, а иногда и переходят по наследству.
Помощь заемщикам валютной ипотеки: решения правительства
Для заемщиков, которые на государственном уровне ожидают помощи, валютная ипотека может быть субсидирована. Однако участниками программы гос.поддержки смогут стать не все. Она будет предоставляться тем, кто действительно в ней нуждается (по предварительной оценке, это не более 2 тыс. чел.). Для этого в отборе будет принимать участие финансовый омбудсмен. На реализацию этой программы Национальный банк решил выделить 4,5 млрд. руб.
Кроме этого, на законодательном уровне для решения проблемы валютной ипотеки предлагается множество способов, основными из которых являются следующие:
- В конце декабря депутатами Госдумы внесен на рассмотрение законопроект 690181-6. Он запрещает выдачу валютных кредитов, а также кредитов, имеющих плавающую ставку. Чтение документа планируется в мае 2015 года.
- В январе текущего года фракция «Справедливая Россия» внесла в Госдуму на рассмотрение законопроект 700708-6. Он предполагает переведение валютной ипотеки в рубли с применением курса, который действовал на момент заключения договора и годовой ставки в размере 12,2%. Но поскольку данный документ предусматривает расходы (денежная компенсация банкам на реструктуризацию), он может вноситься на рассмотрение депутатами только при наличии соответствующего заключения. Из-за того, что приложение с указанием суммы расходов отсутствует, рассмотрение законопроекта отложено.
- В конце февраля Общественная палата рассматривала законопроекты, которые защищают ипотечных заемщиков. В результате принято решение о поддержке трех документов:
- проект закона, предусматривающий реструктуризацию валютных кредитов в рублевые;
- проект закона, предлагающий ввести мораторий на взыскание долгов в отношении тех заемщиков, которые имеют задолженность в иностранной валюте;
- проект закона, которым предлагается внести изменения в закон об ипотеке (в частности, наложить мораторий на взыскание и принудительное отчуждение имущества).
Введение в действие предложенных законопроектов позволит избежать массовых дефолтов среди добросовестных заемщиков, а также обеспечит дальнейшую защиту потребительских прав.
Валютная ипотека. Проблемы в 2014-2016 годах и их пути решения: постановление правительства и банкротство.
Курс доллара в 2014-2015 году
Курс доллара США за 2014 год вырос почти вдвое – с 32 до 60 рублей. В 2015 году курс доллара продолжил рост и на текущий момент колеблется в диапазоне 70-80 рублей за один доллар США. Как следствие, подорожали импортные товары, от покупки которых многим россиянам пришлось отказаться. К примеру, в начале 2014 года ноутбуки стоили от 8 тысяч рублей, теперь цены начинаются от 17-18 тысяч рублей. Но если с планируемой покупкой импортного товара можно отложить до лучших времен, то как быть тем, кто взял кредит в долларах и до сих пор с ним не рассчитался?!
Зачем выдавать и брать кредит в валюте?
Российские банки до введения экономических санкций в отношении России активно «покупали деньги» – кредитовались зарубежом. А затем «перепродавали их» – выдавали кредиты в России. Если кредиты выдавались в рублях, то в процентную ставку закладывались валютные риски – риск того, что курс может вырасти. Именно поэтому валютные кредиты были дешевле рублевых на несколько процентов годовых. Это и привлекало заемщиков, а особенно ипотечных. Ведь срок ипотечного кредита, в среднем, около 15 лет, а сумма – несколько миллионов рублей. Разница в 1-2% в ставке годовых ипотечного кредита выливается в серьезные деньги. Но к сожалению, валютные заемщики не учитывали, что сэкономленные пара процентов годовых выльются в серьезные проблемы. Ведь снижая ставки по валютным кредитам по отношению к рублевым, банк перекладывал риск роста курса валют со своих плеч на плечи заемщика. Большинство валютных заемщиков не понимали этого, а многим не давали другого выбора – банк отказывал в ипотеке в рублях, соглашаясь выдать кредит в валюте.
Кризис валютной ипотеки.
К концу 2014 года ежемесячный платеж по валютной ипотеке в рублях вырос почти в 2 раза по отношению к размеру платежа в 2013 году. Причем уровень доходов в рублях не вырос, а скорее наоборот. А стоимость жилья при этом начала снижаться из-за падения спроса на рынке недвижимости.
Например, купили квартиру за 2 000 000 рублей за счет валютной ипотеки в 2013 году. Из-за роста курса доллара в конце 2014 года долг по кредиту составил 4 000 000 рублей, без учета процентов. А рыночная стоимость квартиры снизилась до 1 500 000 рублей. Как Вам такая арифметика?! За квартиру стоимостью 1 500 000 рублей необходимо отдать 4 000 000 рублей + проценты по кредиту. Но проблема в том, что и отдавать-то нечем. Ежемесячный платеж по кредиту стал непосильным для большинства валютных заемщиков. Проблема валютной ипотеки затронула более 20 тысяч россиян и до сих пор не решена.
Чем помог Центральный Банк РФ?
В конце 2014 года Центральный Банк РФ рекомендовал «заморозить» курс по валютным кредитам на уровне середины 2014 года. Но рекомендации последовали единицы банков, которые в лучшем случае «заморозили» курс доллара по валютным кредитам на уровне 50 рублей. Почему Центральный Банк не обязал банки зафиксировать курс, а всего лишь ограничился рекомендацией?!
Дело в том, что фиксация курса – это прямые убытки для банка, которые они не желают нести. Аргументы у банков следующие: «Люди сами решили сэкономить, и взять на себя валютные риски. Мы предлагали кредит «подороже» в рублях, и «подешевле» в долларах. Заемщики добровольно его выбрали» Конечно, с точки зрения коммерции банки правы, а вот с человеческой точки зрения – ситуация требует скорейшего разрешения. И без помощи государства тут не справиться…
Как правительство попыталось решить проблему валютной ипотеки?
Согласно этому постановлению банки могут реструктуризировать ипотечный кредит за счет денежных средств, выделяемых через АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 10% от остатка суммы кредита, но не более 600 тысяч рублей. Поддержка предоставляется в случае, если ежемесячный доход заемщика снизился более чем на 30% с момента получения кредита, или ежемесячный платеж в рублях по кредиту увеличился более чем на 30% из-за роста курса валюты кредита. Поддержку могут получить заемщики, имеющие детей, а также инвалиды и ветераны боевых действий.
Кроме того, владельцы “просторных” ипотечных квартир на льготную реструктуризацию рассчитывать могут лишь в случае если имеют 3 и более детей. “Просторными” считаются: однокомнатные квартиры площадью более 45 квадратных метров, двухкомнатные квартиры площадью более 65 квадратных метров, трехкомнатные квартиры площадью более 85 квадратных метров.
Что делать, если «льготная реструктуризация» ипотеки все равно не по силам?!
Поддержка в размере 10% от остатка суммы кредита, проблему валютной ипотеки вряд ли решит. Ведь курс доллара с конца 2013 до конца 2015 года вырос в 2,5 раза, и во столько же раз вырос остаток суммы ипотечного кредита. Минус 10 % – как капля в море. Есть конечно и другой путь – банкротство. В этом случае, ипотечное жилье уйдет в счет частичной оплаты долга. Но все оставшиеся долги будут «списаны», причем не только перед ипотечным банком, а перед всеми кредиторами. При банкротстве удастся избежать ситуации, когда банк не только заберет квартиру в счет частичной оплаты долга, но и выставит требование об оплате не покрытого долга по кредиту (в случае когда сумма долга по кредиту ниже цены жилья).
Какой выход?
Как Вы понимаете, сохранить ипотечное жилье не удастся, если Вы в кратчайший срок не наверстаете график оплаты ипотечного кредита. А вот остаться без долгов вполне реально, но тут главное не медлить. Читайте продолжение в статье «Долги по ипотеке. Что делать?».
Что делать с неподъемной валютной ипотекой?
Содержание статьи
До обвала рубля люди часто выбирали валютный вид ипотеки из-за более выгодных условий и сниженной процентной ставки. Экономика была в относительно стабильном положении, поэтому заемщики чувствовали себя спокойно и уверенно оплачивали ежемесячные платежи в долларах.
Рекордный обвал национальной валюты кардинально изменил ситуацию. После подобного обесценивания доход граждан в рублевом эквиваленте практически не изменился, а вот стоимость платежей по ипотеке возросла сразу в несколько раз. Логичным образом все эти события подняли всплеск негодования.
Какие советы были даны специалистами в начале кризиса?
- Взять кредит в другом банке, купить доллары и погасить задолженность. Это невыгодный с финансовой точки зрения ход, но он позволит сохранить недвижимость, стабилизировать ситуацию и не допустить ее ухудшения.
- Рефинансирование. Вы можете взять в вашем же банке кредит и погасить ипотечный заем. Учитывайте, что вам придется повторно застраховать жизнь и недвижимость, а также произвести оценку жилья. Практически все банки берут комиссию за подобное рефинансирование.
- Оплачивать ежемесячные взносы и ждать стабилизации курса валют. Это решение подходит для тех, кто имеет хороший доход и устойчивое материальное положение.
- Воспользоваться отсрочкой. Каждый банк предоставляет своим клиентам 6-12 месяцев отсрочки, в течение которой вы можете платить только за проценты. Этого времени будет достаточно чтобы аккумулировать финансовые ресурсы и подготовить план действий.
- Провести реструктуризацию. Всегда можно найти компромиссное решение с банком. Вы можете увеличить срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж.
Как решить проблему валютной ипотеки?
Первым делом нужно четко осознать, что никто просто так не спишет ипотечный долг и придется самостоятельно решать проблему. Государство готово пойти навстречу, если банк нарушает условия договора, не идет на компромисс или передал данные по кредиту коллекторской службе. Также государство может помочь освободить вас от некоторых штрафов и комиссий. Для этого нужно с юридическим специалистом рассматривать конкретно ваш случай и искать правовой выход из ситуации.
Продажа квартиры
Один из вариантов покончить с валютным кредитом – это продать недвижимость. Но это критичный выход из положения, который следует использовать, если вы уверены, что не сможете погасить кредит и прежних доходов не предвидится.
Обязательно учитывайте, что во времена кризиса рынок недвижимости сильно просаживается. Поэтому вы сразу же потеряете 10-20 процентов. Также не будут компенсироваться все уплаченные проценты, зато вы однозначно избавитесь от долгов и сможете спать спокойно.
Сдать жилье в аренду
Если вы покупали квартиру в хорошем новострое и успели сделать дорогой ремонт, то можете рассчитывать на высокий доход от аренды. Необязательно иметь альтернативное жилье, чтобы съехать с новой квартиры. Некоторые люди в условиях кризиса арендуют бюджетные варианты в спальных районах и облегчают кредитную нагрузку на 20-50 процентов.
Что будет, если просто перестать выплачивать ипотеку?
Банк не будет с первых месяцев требовать возврата жилья или подавать на вас в суд. Сначала включатся все штрафы и неустойки, которые увеличат долговую сумму в разы. После этого банк может подключить сторонних лиц или самостоятельно заняться психологическим давлением. Вас будут ждать постоянные звонки и письма. Подобные разбирательства могут коснуться близких, друзей и даже коллег по работе.
Если после продолжительной психологической атаки заемщик не начал выплачивать долг – дело передается в суд. Вероятный исход – продажа имущества через аукцион. По статистике сумма продажи будет намного ниже рыночной.
Некоторые люди надеются на прописанных в квартире несовершеннолетних детей. Согласно законодательству, ни суд, ни банк, ни приставы не могут оставить семью совсем без жилья. Однако даже в такой ситуации банк имеет право обратиться к опекунскому совету и добиться реализации квартиры через аукцион.
Валютная ипотека и юридическая помощь
Решение проблем валютной ипотеки должно начинаться с диалога между банком и заемщиком. Нелишней будет помощь профессионального юриста. Банки всегда заинтересованы в том, чтобы кредит был выплачен. Поэтому вы должны доказать свою намеренность и способность выплатить долг, если вам облегчат условия ипотеки.
Самое распространенное решение – это реструктуризация и оформление кредитных каникул. Во-первых, реструктуризация долга позволит вам быстрее и проще собирать ежемесячный платеж. Во-вторых, кредитные каникулы дадут возможность накопить денег и тщательно распланировать бюджет. Дополнительно можете обратиться за снижением процентной ставки. Некоторые банки идут навстречу клиентам, которые выплачивают кредит в валюте и предлагают им специальный курс доллара или освобождение от некоторых процентов или комиссий.
Решить проблему с долларовой ипотекой можно. Не стоит опускать руки и переставать выплачивать кредит. Тщательное планирование бюджета, диалог с банком, реструктуризация и рост доходов – это ваши надежные инструменты в решении ипотечной проблемы.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.
Вопросы юристам
Как обжаловать взыскание долга по валютной ипотеке в рублях?
Здравствуйте, суд вынес решение об удовлетворении иска банка по валютной ипотеке, зафиксирована сумма долга в рублях, начато исполнительное производство. Можно ли обжаловать решение суда, т.к. курс каждый день меняется, и сумма в рублях не соответствует фактическому долгу в валюте?
Ответы юристов
Добрый день. Если решение заочное, то Вы можете подать заявление об отмене заочного решения суда.
«Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)Статья 242. Основания для отмены заочного решения суда.
Заочное решение суда подлежит отмене, если суд установит, что неявка ответчика в судебное заседание была вызвана уважительными причинами, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, и при этом ответчик ссылается на обстоятельства и представляет доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.
Что делать, если возникают проблемы с оплатой ипотеки
Заемщик и банк одинаково заинтересованы в успешном завершении операции ипотечного кредитования
Покупка собственного жилья — насущный вопрос для многих людей. Однако с учетом стоимости недвижимости в России, особенно в крупных городах, для большинства накопить на дом или квартиру не представляется возможным. В итоге, для того чтобы как можно быстрее обзавестись собственным жильем, многие готовы взять ипотечный кредит в банке. Впрочем, как правило, такой заем выдают сроком на 10-15-20 лет, а это немаленький отрезок жизни, за который может произойти все что угодно: обстоятельства могут сложиться таким образом, что погашение кредита станет затруднительным или вовсе невозможным. Причин для невозврата кредита может быть масса: увольнение с работы, потеря трудоспособности, продолжительная болезнь, сокращение доходов семьи и прочее.
Молчание – не выход
Если вас настигли жизненные трудности, и вы не в состоянии платить по кредиту, самое неправильное, что вы можете сделать в данной ситуации, — просто молча прекратить выплаты и избегать общения с банком. Но если вы начнете скрываться от банка, последствия для вас могут быть печальными. В первую очередь это отразится на вашей кредитной истории. Даже если со временем вы решите проблему и сможете закрыть долг, ваши просрочки будут зафиксированы и в дальнейшем вам могут отказать в любом виде кредитования. Кроме того, при таких обстоятельствах банк может через суд потребовать досрочно погасить всю сумму долга, а также уплатить все штрафы и пени по просроченным платежам. И до момента окончательной выплаты кредита суд может ограничить свободу передвижений должника, запретив ему выезд за границу.
Самое разумное, что советуют эксперты в такой ситуации, — начать переговоры с кредитной организацией. Необходимо письменно сообщить банку о невозможности оплачивать кредит согласно графику платежей и попросить реструктурировать задолженность. При этом стоит иметь в виду, что обязательно нужно предъявить документальное подтверждение причин, по которым вы не имеете возможности гасить кредит. Это может быть трудовая книжка с отметкой об увольнении, медицинская карта, где указаны ваши проблемы со здоровьем, справка из центра занятости о постановке на учет в качестве безработного, справка с работы о снижении заработной платы и т. д. Чаще всего банки идут навстречу должникам и предлагают различные новые условия возврата кредита. Какими могут быть уступки со стороны банка? К примеру, отсрочка платежа, приостановление начисления процентов за просрочку, пересчет схемы платежей, увеличение срока кредита и снижение размера ежемесячных платежей. Во многом новая схема выплаты кредита будет зависеть от вашего материального положения на текущий момент. При этом если вы успеете провести переговоры с банком и добиться реструктуризации кредита до того, как появится первая задолженность, то вы избежите начисления пени.
Торг уместен
Самый же негативный сценарий развития событий для заемщика — продажа залогового имущества. Если представители банка поймут, что вы не сможете гасить кредит в долгосрочной перспективе, приобретенное по ипотеке жилье будет продано. Вырученные деньги пойдут на погашение кредита и издержек банка по реализации жилья, оставшаяся сумма либо просто передастся заемщику, либо для него на эти деньги будет приобретено новое жилье меньшей площади. При этом стоит заметить, что чем раньше жилье будет продано, тем меньше будут расходы заемщика на штрафы и проценты, а значит, тем больше денег он сможет оставить себе, выплатив долг по кредиту.
Помимо внесудебной продажи (по взаимной договоренности сторон), существует реализация имущества по суду – в случае обращения взыскания. Первый вариант и для заемщика, и для кредитора более приемлем, чем суд и связанные с ним издержки. Но если клиент отказывается возвращать кредит и добровольно продавать жилье, банк будет вынужден обратиться в суд. Здесь стоит понимать, что реализация жилья на торгах по решению суда невыгодна, поскольку недвижимость с торгов может уйти далеко не по рыночной стоимости, соответственно заемщик после всех выплат может получить гораздо меньшую сумму, чем рассчитывал. Иногда даже бывают ситуации, когда и после продажи залоговой недвижимости заемщик оставался должником банка.
Впрочем, в любом случае к расторжению ипотечной сделки и продаже недвижимости банк прибегнет в самую последнюю очередь. Банк заинтересован в долгосрочных процентах по кредиту, поэтому постарается найти компромисс и оставить заемщику кредит, пересмотрев его условия.
Что дает страховка?
Выдавая вам кредит, банки тоже стараются страховать свои риски, а потому одним из условий покупки жилья по ипотеке может быть страховка. Помимо страхования залогового имущества от повреждения или полного уничтожения, часто банками-кредиторами выдвигаются дополнительные требования по страхованию жизни и трудоспособности самого заемщика, а также страхование риска утраты собственности на жилье (титульное страхование).
Для заемщика страховка — также в какой-то степени защита, хотя здесь и приходится нести дополнительные расходы. При ипотечном кредите расходы заемщика на страхование могут составлять около 1-1,5% в год от остатка по кредиту (с учетом процентов). Что же дает вам страховка? Если заемщик окажется не в состоянии платить по кредиту, а стоимость квартиры не будет покрывать сумму долга (например, при падении цен на жилье), остаток задолженности банку погасит страховая компания. Таким образом, заемщик не окажется в ситуации, когда квартира продана, а он сам еще должник. Кроме того, как правило, у застрахованных заемщиков есть возможность получить кредит при меньшем первоначальном взносе и под более выгодный процент.
Если у вас обстоятельства сложились таким образом, что вы не можете платить по кредиту, не стоит прятаться от проблемы, следует понимать, что заемщик и банк одинаково заинтересованы в успешном завершении операции ипотечного кредитования. И если у вас возникли затруднения с выплатами, скорее всего, банк спокойно отреагирует на вашу просьбу внести изменения в кредитный договор или провести реструктуризацию и будет изыскивать оптимальный для вас способ погашения ипотечного кредита. Ведь судебные разбирательства, процесс выселения заемщиков из квартиры или дома, продажа недвижимости на торгах обойдутся банку дороже, чем конструктивное урегулирование вопроса.
Валютная ипотека: что делать и кто виноват?
Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают. Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?
Кто виноват?
Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.
— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?
— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.
— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.
— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.
Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.
Что делать?
Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:
— вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);
— вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;
— вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);
— вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.
Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.
А можно пойти иным путем.
— Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.
— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.
— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.
— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.
Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.
Загрузка...