Договор управления многоквартирным домом

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ в статью 162 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 162 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Часть 1 изменена с 26 июля 2019 г. – Федеральный закон от 26 июля 2019 г. N 214-ФЗ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Информация об изменениях:

Часть 2 изменена с 3 апреля 2018 г. – Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 3 апреля 2018 г. – Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

Информация об изменениях:

Пункт 3 изменен с 3 апреля 2018 г. – Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Действие положений статьи 162 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ часть 5 статьи 162 настоящего Кодекса изложена в новой редакции

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Информация об изменениях:

Часть 7 изменена с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в часть 8.1 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в часть 8.2 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

Информация об изменениях:

Часть 10 изменена с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ в часть 11 статьи 162 настоящего Кодекса внесены изменения

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Информация об изменениях:

Статья 162 дополнена частью 12 с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Договор управления многоквартирным домом

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны.

Содержание любого помещения подразумевает различные расходы, а также использование качественных коммунальных услуг. В случае с большим жилым домом жильцам необходимо сотрудничать с компанией, которая способна их предоставить.

Понятие «договор управления многоквартирным домом»

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Как заключается договор. Условия заключения и срок действия договора

Договор управления МКД заключается в письменной форме. Однако законодатель ничего не указал по поводу того, что устная форма договора не освобождает собственников от оплаты услуг. Утверждение собственниками компании, с которой будут сотрудничать жильцы дома, происходит:

• во время общего собрания;
• на собрании ТСЖ;
• во время открытого конкурса.

Все три способа выбора управляющей организации являются абсолютно законными. И все правовые взаимоотношения регулирует соглашение, порядок заключения которого регламентирует законодательство. Содержание этого документа согласовывается сторонами. Что касается срока, на который заключается договор между компанией и собственником, то он регулируется Жилищным кодексом. Исходя из этого, договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более чем на 5 лет.

Условия договора управления многоквартирным домом:

• список услуг и работ, направленных на содержание дома;
• цена предоставления услуг;
• порядок, согласно которому будет происходит непрерывный контроль за выполнением управляющей организацией своих услуг.

Предмет договора управления и стороны договора

Договор управления МКД по закону можно заключить только с одной единственной управляющей организацией. Это компания, которая предоставляет жильцам коммунальные услуги и выполняет различные требования владельцев по ремонту и содержанию помещения. Исходя из этого, предметом данного договора можно назвать:

• предоставление управляющей компанией услуг;
• оказание различных работ по ремонту и содержанию дома;
• другая деятельность, направленная на содержание здания.

Естественно, что одной из сторон данного соглашения является компания, предоставляющая жильцам различные услуги по эксплуатации дома. А вот с другой стороны его заключает либо общее собрание жильцов, либо ТСЖ. В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом осуществляется обычно на общих основаниях, а во втором – соглашение подписывает председатель правления.

Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.

Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия. И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами. Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

• взыскание с жильцов задолженностей;
• распоряжение резервным фондом;
• инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
• требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. Содержание документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Продление, изменение, расторжение или прекращение договора

Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.

Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.

Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.

Утверждение договора на собрании собственников

При выборе управляющей организации на общем собрании собственников многоквартирного дома каждый собственник помещения подписывает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Общее собрание при наличии кворума (50% собственников + 1 голос) большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Утвержденный собранием договор изменить нельзя, даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника или для устранения явных неточностей. Чтобы его изменить, нужно новое решение общего собрания. Этот договор обязателен для любого собственника независимо от его подписания.

Договор управления — договор со множеством лиц на стороне собственников. Они выступают заказчиками на содержание и ремонт общего имущества. Такими заказчиками являются (50% собственников + 1 голос) собственников, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. Являются ли собственники, голосовавшие против или не участвовавшие в собрании, стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен: утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

• подписавших договор управления в виде отдельного документа;
• не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они в силу прямого указания закона образуют множество лиц на стороне заказчика);
• не голосовавших и не подписавших (они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им).

Нормы об управлении МКД предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления. Если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, то этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

1. Договор заключается в двух экземплярах, одной из сторон которого являются собственники МКД, обладающие более чем 50% голосов. Подписи собственников помещений МКД указываются в тексте договора или в его приложении.
2. Договор заключается с собственниками путем его подписания в определенном количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших договор собственников. При этом договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от их общего числа. С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.
3. Договор подписывается собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50% подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой. В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает право председателю совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключить договор управления МКД.

Далее рассмотрим правомерность подписания договора управления МКД:

• собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД, не являющимся председателем совета МКД;
• председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения, являющемуся председателем совета МКД

В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в МКД должны лично заключать договор управления.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых непротиворечащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в МКД лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п. 4 ст. 185 ГК РФ правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

В п. 125 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре или решении собрания, если иное не установлено законом и не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией. При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в МКД при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме.

Указание в решении собрания собственников помещений в МКД на полномочия лица (в том числе собственника помещения в МКД) подписать договор управления МКД от имени собственников помещений в данном МКД существу жилищных правоотношений не противоречит.

Аналогичная правовая позиция изложена в следующих документах:

• Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.10.2018 № 304-КГ18-15975;
• Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2018 по делу № А05-3279/17;
• Постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 30.05.2019 по делу № А53-23697/2018;
• Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по делу № А28 3143/18;
• Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу № А60-37751/16;
• Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019 по делу № А53-29262/18.

Можно сделать вывод, что действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих собственника помещения МКД в праве уполномочить собственника помещения МКД, являющегося председателем совета МКД на подписание договора управления МКД.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения МКД, не являющемуся председателем совета МКД

Правоприменители в одном из судебных дел пошли еще дальше и сделали еще более концептуальные выводы.

Мы говорим о Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2019 по делу № А32-42423/18 и о Решении Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2018 по делу № А32 42423/18.

По решению собственников на общих собраниях Асимолов В. Г. и Орехов В. Л. были избраны представителями собственников помещений в МКД № 1 и № 2. Они были уполномочены без доверенностей заключать договоры на управление с ООО «УК «Каскад». При этом председателями совета МКД № 1 и № 2 указанные лица избраны не были, следовательно, не имели правовых оснований для подписания договора управления от имени иных собственников на основании решения собственников, принятого на общем собрании.

Законодатель наделил специальными полномочиями на подписание договоров управления от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД лицо, занимающее должность председателя совета МКД.

Право Орехова В. Л. и Асимолова В. Г. на подписание договора от всех собственников помещений не подтверждено как в силу общих положений гражданского законодательства (отсутствие доверенностей собственников помещений), так и с учетом специального жилищного регулирования, поскольку они не являются председателями советов соответствующих домов.

В соответствии с данной позицией полномочиями на подписание договоров управления МКД от имени собственников жилых и нежилых помещений МКД обладает исключительно лицо, соответствующее одновременно двум обязательным критериям:

• уполномоченное решением собрания собственников помещений в МКД;
• занимающее должность председателя совета МКД.

Рекомендации для управляющей компании

1. В повестку дня общего собрания собственников помещений МКД включать вопрос следующего содержания:

Уполномочить председателя совета многоквартирного дома собственника ____ (ФИО), кв. № ___, документ о праве собственности на помещение ___ от «_» ___ ___г., код подразделения ___ от имени собственников помещений заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом с приложениями к договору с управляющей компанией ___, адрес: ___, ОГРН ___, ИНН ___ на условиях, указанных в проекте договора, а также заключать все последующие дополнительные соглашения к договору управления многоквартирным домом с ___ (подп. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

2. В преамбуле договора управления МКД рекомендуем указывать, что стороной по договору выступают именно собственники помещений МКД, а не председатель совета дома.

3. Преамбулу договора управления МКД предлагаем изложить в следующей редакции: ___ (ОГРН ___, ИНН ___), именуемое в дальнейшем «Управляющая организация», в лице ___, действующего на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № ___ от «_» ___ ___г. и Устава, с одной стороны, и Собственники помещений МКД по адресу: ___, в лице Председателя совета многоквартирного дома ___, ___ (ФИО), действующего на основании протокола общего собрания собственников помещений МКД № ___ от «_» ___ ___г., собственник жилого (или нежилого) помещения № ___ в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ___ (далее — МКД). Сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение ___ от «_» ___ ___г., именуемые в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

Заключение

Если проследить судебную практику за последний год, можно отметить, что суды все более детально рассматривают вопросы о возможности уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от имени собственников помещений МКД договор управления с управляющей организацией.

Главное при подготовке повестки дня общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления МКД (заключения договора управления МКД) и (или) внесении изменений в договор управления МКД — учитывать последние тенденции судебной практики.

Колесников Виктор Алексеевич,

юрист, генеральный директор ООО УК «ФЛЭТ» (Красноярск)

Подобраь комплект системы КонсультантПлюс вы можете на нашем сайте .

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

• непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
• ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

• Жилищный кодекс РФ;
• постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
• постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

1. Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
2. УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
3. Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

• существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
• жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

• собственники помещений в МКД;
• ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

• по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
• по выбору застройщика
• по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом (действующая редакция)

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

СТ 162 ЖК РФ.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. По ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Комментарий к Ст. 162 Жилищного кодекса РФ

1. Относится ли договор управления многоквартирным домом по отраслевой принадлежности к гражданско-правовому договору? Или это административно-правовой договор?

Такая постановка вопроса вызвана административно-правовыми предписаниями, содержащимися в ст. 161 Кодекса: “Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом”, “. собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией. “.

Известно, что управленческие отношения составляют предмет административного права. Поэтому, казалось бы на первый взгляд, в договоре управления многоквартирным домом присутствуют признаки административно-правовых предписаний и необходимые элементы административно-правового договора:

а) эти договоры (в сфере управления многоквартирным домом) имеют организационное содержание;

б) стороны договора не находятся в отношениях “власти – подчинения”; тем не менее они и не выступают в качестве равноправных субъектов из-за довлеющего характера управленческих отношений;

в) развитие ряда отношений по этому договору не зависит от волеизъявления участников (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок. ).

Как представляется, перечисленных признаков недостаточно для квалификации таких договорных отношений в качестве административно-правовых.

2. Договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым; по ряду признаков объекта, состава участников и содержательным элементам он, казалось бы, и относится к договору доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ). Однако такое утверждение является спорным по ряду признаков:

– по этому договору учредитель управления (собственники помещений в многоквартирном доме) передает другой, управляющей стороне (индивидуальному предпринимателю, коммерческой организации) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона (управляющая) обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления;

– существенными условиями договора доверительного управления имуществом являются: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление, размер и форма вознаграждения, срок действия договора (ст. 1016 ГК РФ).

Однако, как представляется:

а) договор управления многоквартирным домом – это договор об обслуживании; оказании услуг (в частности, коммунальных) и выполнении работ (ремонтных и иных);

б) рассматриваемый договор может быть отнесен к сфере предпринимательской деятельности, но не через доверительное управление имуществом, а организацию обслуживания граждан;

в) договор является комплексным: охватывает разнообразные виды оказания услуг по обеспечению жильцов водой, теплом, электричеством, газом и др.; техническому обслуживанию квартир, мест общего пользования .
——————————–
Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”.

В договорах по техническому обслуживанию и ремонту квартир, находящихся в личной собственности граждан, как отмечалось, предусматриваются обязанности жилищно-коммунальных организаций (на возмездных началах), в частности:

– обеспечение технического обслуживания и ремонта квартиры;

– проведение профилактического ремонта и осмотра внутриквартирного инженерного оборудования;

– проведение текущего ремонта мест общего пользования;

– проведение капитального ремонта дома;

– проведение санитарной очистки придомовой территории и др.

Размер платы за техническое обслуживание и ремонт квартиры, находящейся в личной собственности гражданина, должен предусматривать покрытие всех общественно необходимых затрат по техническому обслуживанию дома, его санитарному содержанию и текущему ремонту.

Согласно статье 162 ЖК РФ плата за горячую, холодную воду, отопление, газ, канализацию и др. взимается по договорам, заключенным владельцами этих услуг с муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями жилищно-коммунального хозяйства (по комплексным договорам (договорам в пользу третьих лиц) или непосредственно с жителями (по электроснабжению).

При регулировании разнообразных отношений в рассматриваемой сфере услуг необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ о подряде, об обслуживании; подзаконными актами об обеспечении граждан – владельцев жилья водой, отоплением, теплом, газом и электричеством; примерными, типовыми договорами по предоставлению коммунальных услуг, ремонту, уборке мест общего пользования, вывозу мусора, техническому обслуживанию и др.