Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ настоящий Кодекс дополнен статьей 161.1
Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 161.1 ЖК РФ
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 8 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1
8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
Информация об изменениях:
Часть 10 изменена с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ
10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 13
13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.
Кто такой председатель совета дома?
У Жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и Товарищества собственников жилья (ТСЖ) появилась альтернатива – совет многоквартирного дома.
Этот орган занимается вопросами управления МКД, контролирует Управляющую компанию и подрядные организации.
Каковы полномочия председателя совета многоквартирного дома?
Совет МКД: права, обязанности, функции
Совет многоквартирного дома – это связующий орган, посредник между собственниками помещений и Управляющей компанией. Несмотря на то что члены совета не принимают правовых решений, они могут помочь общему собранию дома.
Совет МКД не является юрлицом, не может открыть свой расчётный счёт, иметь печать и выполнять юридических действий. Но это ни в коей мере не умаляет роль данного органа. При слаженной, инициативной работе всех членов совета МКД можно улучшить работу управляющей компании.
Совет МКД считается выборным органом. В его создании принимают участие собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность совета дома регламентируется ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ.
Данный орган можно создать только в тех многоквартирных домах, где не сформировано ТСЖ или ЖСК (ст. 44 ЖК РФ). Именно в таком МКД можно организовать общее собрание собственников квартир, на котором будут избраны председатель и члены совета дома.
Совет МКД создаётся для решения самых важных задач, связанных с управлением многоквартирным домом. Жилищный кодекс, к сожалению, не даёт юридического статуса совету МКД как органу, занимающемуся управлением домом.
Согласно ЖК РФ, совет дома не обладает полномочиями общего собрания, не вправе принимать юридических решений, связанных с управлением МКД. Поэтому функционирование совета дома не заменяет деятельность общего собрания собственников.
Самая главная из обязанностей совета — контроль над действиями сотрудников Управляющей компании. Не все собственники квартир МКД понимают значение совета дома; им кажется, что этот орган лишний, так как есть управляющая организация, получающая деньги за свою работу.
Однако кто как не жильцы знают лучше проблемы своего дома и придомовой территории? Члены совета МКД вправе указывать управляющей компании на первоочередные проблемы и необходимые действия, которые должны осуществляться по обслуживанию дома и двора, а также по текущему ремонту.
Они могут направлять УК свои предложения по замене или ремонту инженерных коммуникаций, по благоустройству земельного участка, улучшению качества предоставляемых коммунальных услуг. Совет дома также даёт своё заключение на проект договоров с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями.
Члены совета МКД составляют план своей работы на ближайший год и отчитываются перед собственниками о проделанной работе в конце года. План строится на основе исчислений затрат, которые необходимы на те или иные виды работ.
Таким образом, совет МКД решает несколько важных задач:
Проработка вопросов, рассматриваемых на собрании собственников, – очень важная задача, так как без предварительной подготовки, поиска и анализа возможных действий собственникам помещений МКД будет сложнее принять взвешенные решения.
Практика показывает, что отсутствие в МКД активно действующего совета дома, способного отстаивать интересы жильцов, ведёт к невозможности тесного сотрудничества с Управляющей Компанией и обеспечения контроля над обязательствами, взятыми ею по договору.
Полномочия председателя совета дома
Председатель совета дома руководит коллегиальным органом. У него нет личной власти или каких-то дополнительных возможностей в принятии решений.
Основная деятельность председателя заключатся в следующем:
- подписание актов выполненных работ и актов о выявленных нарушениях договорных обязательств;
- обращение в муниципальный орган, если Управляющая компания нарушает условия договора об управлении МКД.
Председатель совета МКД обязан отстаивать интересы жильцов, основываясь на решении совета дома, а не на своем личном мнении.
Согласно Жилищному Кодексу РФ, председатель совета дома может выступать в качестве доверенного лица (при наличии подтверждающих бумаг) конкретных собственников квартир. Он вправе заключать договора на управление МКД от их имени и отстаивать их интересы в суде по делам, связанным с Управляющей организацией или услугами ЖКХ.
Председателю дома, имеющему на руках доверенности от собственников, следует чётко различать, когда его действия совершаются от имени совета дома, а когда представляются интересы конкретного владельца жилого или нежилого помещения.
Документом, подтверждающим полномочия председателя совета МКД, является выписка из протокола общего собрания жильцов с решением об его избрании. Документ подписывается председателем и секретарем собрания.
Выписка содержит следующие сведения:
- Дата проведения собрания собственников жилья.
- Решение об избрании собственника жилья председателем совета МКД.
- Точный адрес многоквартирного дома.
- Срок избрания совета и председателя.
Заверяется выписка из протокола органом местного или общественного территориального самоуправления.
Кто имеет право быть председателем совета многоквартирного дома? Ответ здесь однозначен — только собственник жилого или нежилого помещения в МКД. Что касается качеств кандидата, то здесь превалирующими качествами можно назвать инициативность и организаторские способности.
Должность председателя, как и членов совета, — избирательная, т.е. жильцы выбирают из числа совершеннолетних собственников членов совета и председателя путём голосования. Решение фиксируется в протоколе. Срок полномочий председателя устанавливается советом дома.
Обязанности председателя совета МКД
Итак, что по сути делает председатель совета дома? Перечислим его конкретные обязанности:
Может ли председатель совета дома передать свои полномочия по доверенности?
Ответ на этот вопрос содержится в статье 187 ГК РФ «Передоверие». Избирание председателя совета осуществляется по бюллетеням, в которых отмечается возможность передоверия полномочий председателя совета МКД любому из членов совета МКД.
Если возникла такая необходимость, то председатель оформляет на одного из членов соответствующую доверенность, которая заверяется нотариально.
Председатель совета МКД вправе в любой момент сложить свои полномочия. Как сложить с себя полномочия председателя совета дома?
Члены совета дома, в том числе и председатель, вправе отвести свою кандидатуру при избрании либо досрочно сложить с себя полномочия по личным причинам.
В этом случае на одном из ближайших общих собраний собственников жилья МКД (можно провести и внеочередное собрание) избирается другой председатель совета МКД взамен выбывшего. До проведения выборов его обязанности и функции выполняет один из членов совета дома согласно принятому решению.
В заключение ещё раз отметим, что председателю совета МКД важно понимать, что целью деятельности совета является помощь в принятии решений и мониторинг их реализации.
При этом полномочия председателя не могут выходить за рамки, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ, и не оплачиваются другими собственниками помещений МКД.
Председатель или старший по многоквартирному дому: права и обязанности
В быту старший по многоквартирному дому или подъезду, ранее назывался управдомом — ответственное лицо, наделенный рядом прав и обязанностей, представляющий интересы собственников квартир перед управляющей компанией, органами власти и службами ЖКХ.
Важно! На основании статьи 161.1 ЖК, если нет товарищества собственников или управляющего кооператива, жильцы помещений на общем собрании обязательно избирают совет. Который определяет ответственное лицо — председателя совета.
Ни о каком выборе старшего по дому не может быть и речи, выборы будут являться юридически не законы, так как в жилищном законодательстве не содержится нормативной базы относительно должности «Старший по многоквартирному дому».
В ситуации, когда собственники помещений в доме не избрали самостоятельно совет МКД и председателя, к процедуре могут подключиться управляющая организация или местная администрация. Тогда они назначают их своим решением и, скорее всего, такой совет дома окажется более лояльным к УК, чем к жильцам.
Орган местного самоуправления, управляющая компания или совет дома вправе регламентировать права и обязанности председателя по многоквартирному дому своими нормативными актами.
В советские времена такая практика была обычным делом, и управдомы наделялись полномочиями решать вопросы относительно любых действий в отношении многоквартирного дома. Сегодня понятие управдом трансформировалось в председателя по дому, но смысл от этого не поменялся. На него также возлагаются полномочия отстаивать интересы собственников помещений и принимать активное участие в улучшении качества их быта.
Функции совета и председателя многоквартирного дома
В пункте 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса определяет следующие функции совета МКД:
- обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в доме;
- вынесение на обсуждение важных вопросов и предложений относительно управления домом, содержания и ремонта жилья, пользования общим имуществом;
- представление собственникам помещений заключений по проектам договоров для обсуждения на общем собрании;
- осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом;
- предоставление отчета о проделанной работе на ежегодном общем собрании собственников МКД;
- принятие решений о текущем ремонте общего имущества.
Председатель совета выполняет функции:
- вступает в переговоры с УК от лица собственников относительно условий управления домом до принятия решения на общем собрании;
- заключает договор управления МКД на основании доверенности, выданной собственниками;
- контролирует работу УК в части выполнения своих обязательств, подписывает акты приемки работ и т.д.;
- представляет в суде интересы собственников (на основании доверенности) по делам управления домом.
В соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ перечень указанных функций может быть расширен решением общего собрания.
Права и обязанности председателя совета
В обязанности председателя по МКД входят:
1. Контролирующие функции за:
- работой жилищно-эксплуатационной организации по уборке прилегающих к дому территорий и их благоустройству;
- содержанием мест и объектов общего пользования в чистоте и порядке. При обнаружении недостатков «старший по дому» должен принять меры сообща с управляющей организацией;
- проведением работ по текущему и капитальному ремонту дома;
- соблюдением норм законодательства по санитарному, экологическому, противопожарному, эксплуатационному содержанию жилого фонда и мест общего пользования.
2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.
3. Информировать жильцов дома о:
- правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
- контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
- льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.
4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.
5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.
6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.
Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.
Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:
- Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
- Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
- Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
- Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
- Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
- Инициировать проведение общего собрания жильцов.
- Избираться в состав районного домового комитета.
Как проходят выборы председателя по дому?
Председатель по дому может быть назначен только в результате голосования собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Это может происходить путем:
- очного голосования (на общем собрании);
- заочного (заполнение листов голосования).
Чтобы выборы были признаны состоявшимися, необходимо участие не менее 2/3 собственников. Арендаторы в голосовании участвовать не вправе.
Избирается председатель только из числа собственников квартир в доме. Для чего ему достаточно заручиться хотя бы половиной голосов. Срок полномочий может быть определен индивидуально с правом их продления путем переизбрания на следующий срок.
Избрание и переизбрание председателя по МКД проходит в ходе проведения очередного или внеочередного собрания жильцов. Каждое собрание обязательно протоколируется.
Протокол станет документом, подтверждающим назначение, а также устанавливающим срок полномочий, уровень зарплаты и перечень льгот. По окончании указанного срока полномочия «старшего по дому» продлевают или переизбирают другого, обычно это 2 года.
Доверенность
Полномочия представителя собственников должны подтверждаться соответствующей доверенностью, выдаваемой самими собственниками помещений в МКД. Это является обязательным, если от их имени председатель совета наделен полномочиями подписывать договора управления. Так же гражданский кодекс в ст. 182 регулирует вопросы представительства одного гражданина от имени другого (или группы лиц). Оно происходит только на основании доверенности.
Если же собственники не наделяют «старшего по дому» полномочиями для заключения сделок, доверенность ему выдавать не обязательно.
Зарплата председателя
Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.
Варианты оплаты:
- Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
- Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.
Как таковая заработная плата «старшему по дому» не должна предусматриваться со стороны управляющей компании, поскольку с ним УК не состоит в трудовых отношениях. Неправильным считается также организация сбора в счет оплаты работы председателю по дому с жильцов отдельной строкой в платежках. В этом случае управляющая организация обязана уплачивать с таких сумм налоги.
Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:
- размер ежемесячной оплаты;
- условия и дата получения заработной платы;
- условия применения льгот и установления премиальных выплат;
- действия, в результате которых «старший по дому» может быть лишен оплаты труда.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.
8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)
Жилищный кодекс: полномочия председателя совета МКД
Совет многоквартирного дома – орган, являющийся связующим звеном между собственниками помещений и УК. Его члены не принимают ключевых решений, а лишь помогают общему собранию.
У ТСЖ и жилищно-строительного кооператива появилась альтернатива – совет дома. Этот орган занимается вопросами управления многоквартирным домом, контролирует УК и подрядные организации.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Совет многоквартирного дома – что это такое
Совет многоквартирного дома является выборным органом. Участие в его создании принимают собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность органа регламентируются ст. 161.1 ЖК Российской Федерации.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) выбирают совет. Данная операция может быть осуществлена только там, где не сформировано ТСЖ или жилищно-строительный кооператив.
Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, в таком доме существует только один орган управления – общее собрание собственников квартир. Он создается для решения самых важных задач, которые связаны с управлением МКД.
Жилищный кодекс не дает юридического статуса совету многоквартирного дома как органу, занимающегося управлением домом. Согласно ЖК Российской Федерации, совет МКД не обладает полномочиями общего собрания, которое вправе принимать решения, связанные с управлением многоквартирным домом.
По этой причине функционирование совета МКД не заменяет работу общего собрания собственников.
Согласно ч. 11 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, комиссии владельцев помещений в МКД являются совещательными органами управления указанным объектом недвижимости.
Совет многоквартирного дома решает несколько важных задач. Во-первых, подготавливает предложения по вопросам, предназначенным для рассмотрения общим собранием. Во-вторых, обеспечивает реализацию принятых решений, контролируя качество.
Правила проживания в МКД.
О создании совета многоквартирного дома читайте тут.
Проработка вопросов перед собранием собственников – чрезвычайно важная задача, поскольку без предварительной подготовки, поиска и анализа возможных действий владельцам помещений МКД будет не просто принять взвешенные решения.
Практика показывает, что отсутствие в многоквартирном доме активно действующего органа, способного представлять и отстаивать интересы жителей, ведет к невозможности тесного контакта с УК и обеспечения контроля над взятыми ею обязательствами по договору управления МКД.
Совет дома от одного собрания к следующему выполняет роль посредника между:
- Собственниками квартир и иных помещений.
- Жильцами и УК.
Председателю и членам совета МКД важно понимать, что они не имеют власти над остальными собственниками. Целью их деятельности является помощь в принятии решений и обеспечение контроля их реализации.
При желании, собственники жилых и нежилых помещений в МКД вправе в деталях расписать действия, выполнение которых они возлагают на совет дома. В одном документе могут содержаться принятые ранее решения организационного плана.
Для этого общее собрание собственников должно утвердить положение о совете МКД. При этом полномочия председателя и совета не могут выходить за рамки, предусмотренные ЖК Российской Федерации.
Полномочия председателя совета МКД
При сравнении полномочий председателя и совета МКД выясняется, что первый лишь руководит коллегиальным органом. Вследствие этого, у него нет личной власти или дополнительных возможностей в принятии решений.
Деятельность совета:
- Подготовка предложений собственникам;
- Презентация владельцам квартир заключения по готовящимся к подписанию договорам. При этом могут использоваться результаты, полученные председателем на переговорах;
- Осуществление контроля качества предоставляемых коммунальных услуг и исполнение договора управления МКД.
Деятельность председателя:
- Подписание актов выполненных работ и актов о выявленных нарушениях обязательств по договорам;
- Обращение в муниципалитет в тех случаях, когда УК нарушает условия договора об управлении многоквартирным домом.
При выполнении своих должностных обязанностей, председатель совета МКД должен отстаивать интересы жителей, основываясь на решении совета, а не на своем личном мнении.
Согласно ЖК Российской Федерации, председатель МКД может выступать в качестве доверенного лица (при наличии соответствующих подтверждающих бумаг) конкретных владельцев квартир.
От их имени он вправе заключать договора на управление многоквартирным домом (соблюдая условия, содержащиеся в решении общего собрания собственников) и отстаивать их интересы в суде по делам, которые связаны с УК или услугами ЖКХ.
Не стоит забывать, что председатель совета МКД не может одновременно быть представителем собственника отдельного помещения, выступая на основании нотариальной доверенности, и руководителем совета МКД.
Владелец квартиры или нежилого помещения имеет право сделать своим представителем любого человека, не обязательно председателя. В ситуации, когда собственники выдают доверенность именно этому лицу, упрощается процесс заключения договоров на управление МКД. Это связано с тем, что подписи под частью бумаг будет ставить один человек.
Однако на практике такое решение упрощает работу по заключению договоров управляющей компании. Для владельцев квартир упрощение не очень-то заметно: вместо самостоятельного подписания бумаг в УК они составляют и заверяют доверенность на проведение этих действий представителю. Несмотря на это, права и обязанности, прописанные в договоре, возникают у владельцев помещений в МКД.
Независимо от наличия и количества доверенностей от собственников, председатель контролирует выполнение УК взятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом, согласно действующему договору. Полномочия на выполнение этих действий дает членство в совете МКД.
Необходимость в получении доверенностей от собственников помещений возникает в случае, когда председатель МКД представляет их интересы во время судебного разбирательства. Указанное лицо не нуждается в разрешительных бумагах от владельцев квартир для выполнения обязанностей, возложенных на него и совет общим собранием жильцов дома.
Председателю МКД, имеющему на руках доверенности от собственников, следует четко осознавать, когда его действия совершаются от имени коллегиального органа (совета многоквартирного дома), а когда представляются интересы определенного владельца жилого или нежилого помещения.
Какой документ подтверждает полномочия председателя или члена совета МКД? В качестве доказательства достаточно предъявить выписку из протокола общего собрания жильцов, на котором произошло их избрание. Бумага подписывается председателем и секретарем собрания.
Выписка обязательно должна содержать следующие сведения:
- Дата проведения собрания собственников квартир и нежилых помещений в доме;
- Решение об избрании владельца жилья членом или председателем совета МКД;
- Указывается точный адрес дома и срок избрания совета.
Заверить выписку из протокола может орган местного или общественного территориального самоуправления, если их сотрудники присутствовали на общем собрании собственников МКД.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Совет многоквартирного дома
Совет многоквартирного дома
Совет многоквартирного дома (СМД) призван регулировать взаимодействие между управляющими организациями и их клиентами. Без СМД связь обоих этих звеньев становится хрупкой. Возникает ряд проблем, которые крайне затруднительно решить без своеобразного посредника, в роли которого и выступает совет.
Зачем нужен совет дома
Совет создается владельцами помещений в многоквартирном доме (МКД). Члены совета избираются среди числа собственников путем общего голосования.
Деятельность совета дома регулирует жилищный кодекс. А именно ст. 161.1 ЖК РФ. Согласно этому документу, многоквартирный дом может иметь лишь один орган управления. Следовательно, если речь идет о товариществе собственников (ТСЖ) или жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), то создание совета не требуется. В этом случае функции управления домом ложатся на членов ТСЖ или ЖСК.
Согласно п. 11 ст. 161.1 ЖК РФ, совет собственников жилплощади в МКД — это совещательный орган. В число функций, которые он выполняет, входит заявление о существующих проблемах и контроль за деятельностью организации, обслуживающей дом.
Официальным представителем совета является его председатель. Поэтому передачей данных в управляющую компанию занимается именно он.
Обратите внимание, что прямое взаимодействие с управляющей компанией ведется только от его лица.
Совет многоквартирного дома призван решать следующие задачи:
- подготовка предложений для рассмотрения на общем собрании собственников;
- осуществление контроля над выполнением решений, принятых в ходе собрания жильцов.
Собрание проводится по запланированному распорядку. При этом участники должны заранее подготовиться к встрече. Вопросы, которые собственники хотят поднять на собрании, следует четко сформулировать до планируемой даты обсуждения. Рекомендуется собрать необходимую информацию, провести анализ ситуации и подготовить действенные варианты решения проблем.
В юридической практике часто встречается следующая проблема: если отсутствует сообщество, активную отстаивающее интересы собственников жилья в МКД, а также предоставляющее эти интересы перед управляющей организацией, то теряется контроль за исполнением обязательств со стороны последней. Поэтому создание совета так важно. Прежде всего для самих людей, владеющих жилплощадью в многоквартирном доме.
Важно! Обратите внимание, что в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, совет многоквартирного дома не несет функций органа, занимающегося управлением МКД. Поэтому решения связанные с управлением могут приниматься только на общем собрании собственников квадратных метров в МКД.
Права совета дома в многоквартирном доме
Основная цель создания совета — налаживание взаимодействия между органами управления и жильцам дома, который эти органы обслуживают.
Таким образом совет выполняет функции посредника между:
- собственниками недвижимости;
- собственниками и представителями управляющей компании.
При этом ни председатель, ни члены совета, не имеют никакой власти над собственниками или арендаторами жилья в МКД. Цель создания совета — помощь жильцам при принятии решений по сохранению общего имущества, а также контроль за действиями УК при исполнении этих решений.
Для определения прав и обязанностей совета, собственники имеют право прописать ряд полномочий, которые будут возлагаться на этот орган. Для этого достаточно лишь одного документа — положения о совете МКД. Эта бумага составляется на общем собрании владельцев жилья. Однако не стоит забывать, что составляться она должна в соответствии с ЖК РФ, а значит не должна противоречить основным его положениям. Иными словами законодательно запрещено возлагать на совет МКД больше полномочий, чем указано в этом нормативно-правовом акте.
Обязанности совета дома
Пред тем как приступить к выполнению обязанностей, председателю необходимо получить нотариально заверенную доверенность от жильцов многоквартирного дома. Только имея на руках этот документ, он может официально выступать в роли посредника между собственниками квартир и организацией, управляющей домом.
В обязанности совета входит контроль над выполнением УК всех соглашений, касающихся:
- предоставления коммунальных услуг;
- проведения уборки дворовых территорий;
- ремонта лифтов, мусоропроводов и т.д.;
- подготовки МКД к отопительному сезону;
- других видов работ по поддержанию общего имущества владельцев
- недвижимости в МКД.
После того как сотрудники управляющей организации завершили выполнение работ, председатель совета МКД обязан подписать акт приемки.
Если работа была выполнена некачественно или же были зафиксированы несоблюдения условий предварительного соглашения, то председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей.
Если услуги были предоставлены некачественно или не в полном объеме, то председатель, от лица совета, должен направить протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.
Выбор председателя совета дома — ответственное дело. Ведь в случае появления непреодолимых разногласий между владельцами квартир и управляющей компанией, председатель будет представлять интересы жильцов в органах государственной власти. Это касается судебных разбирательств в отношении вопросов об управления домом и предоставления услуг ненадлежащего качества.
Справка! Решение о расширении списка полномочий председателя принимается собранием домовладельцев. Обратите внимание, что утвердить новый список обязанностей можно только в том случае, если он не противоречит Жилищному Кодексу Российской Федерации.
Совет многоквартирного дома: компетенция и порядок избрания
Совет дома в многоквартирном доме имеет следующие права и обязанности:
- Подготовка списка тем для рассмотрения на общем собрании хозяев квартир в МКД.
- Контроль за надлежащим выполнением соглашений со стороны УК и качественным решением вопросов, поднятых на общем собрании домовладельцев.
- Сообщение о нарушении управляющей компанией договоренностей перед собственниками в вышестоящие органы власти.
Совет — важный орган для любого многоквартирного дома. Он следит за тем, чтобы жильцы квартир получали коммунальные услуги в полном объеме, а также решает ряд проблем, связанных с эксплуатацией объектов общей собственности. Например, ремонт и обслуживание этих объектов.
Не все жильцы многоквартирного дома знают куда обращаться в случае возникновения проблем и как взаимодействовать с управляющей компанией. Поэтому проще передать эти полномочия совету. Этот орган создается для того, чтобы освещать вопросы, связанные с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией объектов общей собственности, а также следить за добросовестным исполнением обязанностей УК.
Совет обязан прорабатывать вопросы, выносимые на обсуждение собранием и вносить рациональные предложения по решению озвученных проблем. Однако поле деятельности совета не ограничивается налаживанием взаимодействия между жильцами и компанией, управляющей домом.
Нередко споры возникают и между собственниками жилых помещений.
При решении подобных разногласий не всегда удается обойтись без посредника, который поможет внести рациональное зерно и найти оптимальный выход из сложившейся ситуации. В роли такого посредника и выступает совет дома.
Внимание! Домовой комитет или совет дома имеет права и обязанности исключительно совещательного характера. При этом ни его председатель, ни его члены не получают никакой власти над людьми, проживающими в многоквартирном доме.
Выбор председателя совета дома
Работа на посту председателя совета может казаться легкой и непринужденной. Однако если разобраться более подробно, то это совсем не так. Не забывайте, что человеку, занимающему эту должность, придется на официальном уровне общаться с большим количеством людей, заниматься деловой перепиской, составлять документы, контролировать выполнение работ и так далее. Поэтому он должен обладать рядом ключевых знаний и навыков. А именно:
- быть коммуникабельным;
- обладать грамотной речью (письменной и устной);
- быть ответственным и инициативным;
- иметь организаторские и управленческие способности;
- обладать знаниями в области обслуживания многоэтажек.
В должностные обязанности председателя входит регулярная проверка состояния объектов общего имущества: крыш, подвалов, водопровода, электросетей, лифтов и так далее. Если при этом председатель не будет обладать достаточным уровнем знаний, то он легко упустит из виду важную деталь или попросту проигнорирует часть результатов проверки. В результате чего могут пострадать жильцы дома. Аварии и отключение услуг ЖКХ — это лишь малая часть того, что может произойти без должного контроля и своевременного определения неисправностей. Поэтому, выбирая председателя, первым делом убедитесь в его компетентности.
Важно! Согласно ЖК РФ, председателем совета можно выбрать лишь из числа собственников жилья в МКД. Однако при выборе подходящей кандидатуры стоит помнить, что председатель — не формальная должность.
От человека, занимающего этот пост, зависит состояние дома. Поэтому к выполнению своих обязанностей он должен подходить со всей ответственностью.
Обязанности председателя совета
- Пред тем, как собрание хозяев квартир примет решение о заключении договора управления МКД, председатель может осуществлять переговоры с целью уточнения или изменения условий документа.
- Председатель обязан проинформировать собственников МКД о соглашениях, достигнутых результате переговоров.
- Председатель подписывает документ об управление МКД, только после того как удостоверится, что положения договора соответствуют условиям, озвученными на собрании владельцев недвижимости.
- Председатель следит за добросовестным выполнением условий соглашения со стороны УК.
- При обнаружении услуг и (или) работ предоставленных в неполном объеме или выполненных некачественно, председатель обязан составить соответствующий акт и направить его на рассмотрение в органы местной власти.
- Во время судебных разбирательств председатель имеет право выступать от лица всех собственников жилплощади в МКД, если ведется слушание об управлении данным домом и (или) уклонении управляющей компанией от выполнения обязательств перед хозяевами жилья.
- Председатель вправе принимать окончательное решение по вопросам, обсуждаемым на общем собрании обладателей недвижимой собственности. Однако это возможно лишь в том случае, если решением совета ему были переданы соответствующие полномочия.
Справка! Председатель имеет право официально выступать от лица совета (в том числе заключать договор и выступать в суде) только на основании доверенности, полученной от владельцев жилья в многоэтажном доме.
Необходимые документы
Чтобы подтвердить свои полномочия, председатель может показать выписку из протокола собрания на котором он и получил должностные обязательства.
Чтобы бумага имела юридическую силу, в ней должно быть прописано решение о назначении одного из собственников председателем совета, указана дата проведения собрания, отмечен адрес дома, а также должна содержаться информация о том, на какой срок избирается председатель совета дома.
Утверждается документ подписью секретаря собрания, а также представителем органа местного самоуправления, который присутствовал на собрании в момент назначения председателя совета.
Как создать совет дома в многоквартирном доме пошаговая инструкция
Хоть официально совет не считается юридическим лицом, на него возлагается ряд очень важных полномочий. Поэтому к его созданию стоит подходить ответственно. Создание совета проходит в несколько этапов.
Первым из которых идет подготовка жильцов МКД. Но остановимся на каждом этапе более подробно.
- Перед тем как создать совет дома, необходимо разместить на доске объявлений извещение о предстоящем собрании собственников жилых и нежилых помещений. В сообщении должна содержаться информация о времени и месте проведения собрания, а также о его теме. Если в доме доски объявлений не предусмотрено, сообщение следует разместить в любом другом месте но так, чтобы оно было доступно для всех жильцов. Также рекомендуется сделать фотографию этого сообщения. Это нужно для того, чтобы зафиксировать тот факт, что все жильцы были заранее предупреждены о предстоящем событии.
- Следующий шаг зависит от выбранной формы проведения собрания. Всего их три: очная, заочная, и очно-заочная. Если собрание проводится в очной форме, то на нем должны присутствовать все собственники, при этом во время обсуждения должно учитываться мнение каждого из них. Для заочной формы присутствие всех жильцов в одном помещении и в одно и то же время не требуется. Если была выбрана заочная форма, то необходимо подготовить опросники и раздать их жильцам. При этом сроков, ограничивающих время голосования, на законодательном уровне не установлено. Очно-заочная форма предполагает и непосредственное участие жильцов в собрании и опрос. Эта форма удобна, если нет возможности собрать всех владельцев квартир одновременно. В таком случае раздать опросники для голосования можно лишь тем жильцам, которые не смогли явиться на основное собрание.
- После того, как собственники жилья проголосовали, необходимо внести все результаты в протокол.
- Завершающий этап избрания совета — составление его устава и положения о совете дома, в котором закрепляются основные полномочия этого органа.
Совет дома избирается на срок до двух лет. По истечении этого срока назначаются новые выбор, которые проходят по аналогичной схеме.
Важно! Участвовать в собраниях и принимать решения по итогам обсуждения имеют право исключительно собственники квартир!
Как составить план работы?
Для осуществления эффективной работы председателю комитета необходимо иметь четкий план мероприятий сверяясь с которым, он и будет осуществлять свою деятельность. Как правило, такая бумага составляется ежемесячно и включает в себя список дел, обязательных к исполнению. Это могут быть как рутинные обязанности, повторяющиеся каждые 30 дней, так и новые, которые нужно провести всего лишь один раз.
Основные мероприятия, которые стоит отметить в первую очередь — это осмотр многоквартирного дома и оценка состояния общей собственности. В случае, если состояние какого-либо объекта окажется неудовлетворительным, председатель обязан сообщить об этом в управляющую компанию.
Еще одна обязательная отметка — составление отчета о проделанной работе и ознакомление собственников с его результатами.
Важно! Если владельцы жилья посчитают, что председатель справляется со своей работой очень хорошо, то они смогут назначить ему материальное вознаграждение. Решение о премировании председателя или членов совета принимается на собрании жильцов. При этом собственники должны будут проголосовать за подобную инициативу или против нее. Если больше половины голосов будут «за», то следующим шагом понадобится составить документ, в котором указывается сумма вознаграждения, а также имя и пост лица, которое его получит.
Расширение полномочий
Владельцы квартир вправе расширить полномочия, которыми обладают члены совета дома и (или) его председатель. Для этого понадобится подписать соответствующий договор с управляющей компанией, обслуживающей дом, подрядной организацией или государственными органами. Однако стоит обратить внимание на то, что расширенный список обязанностей совета не может противоречить Жилищному Кодексу РФ.
Согласно ст. 185 ГК РФ в доверенности, выданной председателю, должны указываться все собственники, согласившиеся на расширение списка его полномочий.
В некоторых случаях необходимо не расширять круг полномочий, а передавать их совершенно другому лицу. Таких случаев может быть несколько:
- председатель не намерен продолжать работу в совете и хочет оставить свой пост по собственному желанию;
- собственники недовольны работой действующего председателя или высказывают недоверие к лиц, занимающему этот пост.
Если владельцы жилья в многоквартирном доме настаивают на перевыборах председателя, то им необходимо составить петицию и собрать подписи в пользу смены действующего члена совета. Для проведения досрочных выборов достаточно собрать не менее 25% голосов «за».
Если необходимое количество голосов было собрано, то для выборов нового представителя совета организуется собрание домовладельцев. По итогам проведения повторных выборов составляется протокол, который передается в управляющую компанию. Сотрудники компании изучают предоставленный документ, после чего аннулируют полномочия прежнего главы совета.
Чтобы понять, как правильно оформить протокол собрания, ознакомьтесь с образцом документа о выборе способа управления многоквартирным домом:
Создание совета МКД — необходимое мероприятие, важное для многих собственников квартир. Однако не стоит забывать о том, что подходить к выбору членов совета и его председателя стоит со всей ответственностью.
Создание совета многоквартирного дома — необходимое мероприятие, важное для многих собственников квартир. Однако не стоит забывать о том, что подходить к выбору членов совета и его председателя стоит со всей ответственностью.
Полномочия председателя совета многоквартирного дома
Связь между организациями управления и клиентами достаточно хрупка или вовсе не налажена, если между ними нет соединяющего звена. Таковым является Совет многоквартирного дома или СМД.
Заявлять о текущих проблемах и направлять деятельность управляющих компаний можно только от лица представителя СМД, которым является председатель совета многоквартирного дома.
Полномочия до подписания договора
Совет дома или ТСЖ – товарищество собственников жилья – стал внедряться в жилищно-коммунальной практике относительно недавно. Подобные структуры давно внедрены в работу, но в более совершенном виде начали появляться десять лет назад, после принятия нового Жилищного Кодекса.
Вопросы от лица совета решаются более локально. Председатель совета многоквартирного дома выполняет функции доверенного лица. До того, как общее собрание владельцев примет решение о подписании договора с управляющей компанией, председатель имеет полномочия на переговоры с компанией для обсуждения условий предстоящего договора.
После переговоров председатель должен довести до сведения жильцов на собрании окончательные результаты переговоров с компанией. Если результаты и условия устраивают всех членов совета ТСЖ, председатель подписывает договор, представляя в своем лице весь совет.
Чтобы иметь такую возможность, председателю выдают доверенность от лица всех владельцев квартир в многоквартирном доме.
Полномочия после подписания договора
Имея на руках доверенность, старший управления контролирует выполнение всех пунктов договора по проведению уборки, ремонта, подготовки дома к зиме и его содержанию. Контроль осуществляется за работами, которые проводятся над общим имуществом.
По окончании работ председатель должен подписать акт приемки или зафиксировать явное нарушение договора, подписав акт о нарушении нормативов и договоренностей о качественной работе.
То же касается коммунальных услуг – если они не были предоставлены или предоставлены, но низкого качества, председатель от лица совета подписывает акт о нарушении.
Если управляющая компания не предоставляет заявленные услуги или они оказаны в неполной мере и некачественно, председатель направляет обращение к вышестоящим органам.
Доверенность собственников жилья предоставляет полномочия для представления совета ТСЖ в суде. Старший от ТСЖ выступает по вопросам домоуправления и предоставления качественных коммунальных услуг.
При необходимости расширить права и обязанности председателя, решение принимается собранием владельцев жилья и утверждается, если предоставленные полномочия не противоречат текущему законодательству.
Председатель несет ответственность за сохранность наличного имущества товарищества. Работа по совместительству может быть одобрена только при разрешении правления товарищества или собрания его членов.
Деятельность совета МКД
Совет также имеет определенные обязанности. Главной из них является защита интересов владельцев перед лицом управляющей компании.
Деятельность совета с 2005 года регулируется новым Жилищным кодексом, согласно пунктам 5 и 8 статьи 161 которого совет:
- Обеспечивает контроль за выполнением утвержденных решений;
- Предлагает к обсуждению вопросы об использовании общего имущества и прилегающей территории;
- Предлагает к обсуждению вопросы об организации ремонта и подготовке к зимнему периоду;
- Предлагает варианты управления и ставит под вопрос компетенцию тех или иных членов совета;
- Предоставляет полный перечень условий будущих договоров с управляющей компанией;
- Контролирует проведение ремонта и предоставление качественных и своевременных коммунальных услуг;
- На общем собрании владельцев квартир ежегодно предоставляет отчет о проделанной за год работе.
Другими словами, совет управления обязан контролировать выполнение всех пунктов договора с управляющей компанией, предоставлять жильцам информацию о текущих отношениях с компанией и отчитываться за свою деятельность.
Выбор кандидатуры
Согласно законодательству, к председателю не предъявляются особые требования. Однако, эта тенденция со временем обещает смениться более строгим подходом к выбору председателя ТСЖ.
Несколько лет назад ТСЖ повально создавались лишь с одной целью – попасть в программу капитального ремонта. На бумаге эти органы остались действующими до сих пор, но своих функций они не выполняют.
В других домах ТСЖ действительно функционирует. В качестве председателя обычно выбирают самых активных и переживающих за состояние дома жильцов. Другое дело, что одного энтузиазма недостаточно, так как обязанности касаются и юридической и финансовой и бухгалтерской деятельности.
С сентября нынешнего года планируется введение законопроекта, согласно которому деятельность управляющих компаний и ТСЖ должна быть подтверждена лицензией. Документ, разрешающий полноправную деятельность, выдается в том случае, если УК и ТСЖ имеют квалифицированный персонал, который хотя бы прошел курсы.
Курсы ведения коммунального хозяйства сегодня имеются не во всех городах страны, но к концу года их число может быть расширено.
Председатель ТСЖ выбирается из числа собственников жилья в доме. Если он проживает по другому адресу, но его собственность расположена в доме, он может законно выполнять свои функции.
Выбор председателя должен основываться не только на его желании улучшить условия проживания в доме, но и на его возможном опыте в председательстве, бухгалтерском учете, юридическом ведении дел.
Права председателя
Если для управления домом не заключался договор с другой организацией, председатель по отношению к товариществу является должностным лицом с трудовыми отношениями.
Бывают случаи, когда даже при наличии договора часть функций по управлению остается за товариществом. Тогда определяется трудовая функция председателя. Для заключения трудового договора необходимо зарегистрироваться в Едином реестре юридических лиц.
Права председателя включают подбор персонала для проведения ремонтных работ и утверждения на собрании, проникновение в жилье при отсутствии хозяев в случае возникновения аварийной ситуации, но только при согласии собственников жилья.
Дополнительные права и полномочия включают распоряжение денежными средствами на закупку канцелярских принадлежностей и выплату регистрационных сборов.
Также в деятельность председателя может входить подбор подрядных организаций, оформление и выдача собственникам документов установленных образцов, предъявление исков в суд при невыполнении жильцами своих обязательств или систематическом нарушении общественного порядка.
Председатель не имеет права оплачивать любые услуги, не утвержденные на собрании совета. Проникновение в квартиры собственников без их согласия расценивается как грубое уголовное нарушение.
Месячный план
Организовать председательскую работу в целом достаточно сложно. Чтобы спланировать работу корректно, есть смысл составить перечень обязанностей, которые должны выполняться председателем ежемесячно.
Каждый месяц председатель обязан контролировать работы по уборке придомовой территории и двора, подъезда и лестничных пролетов. В осенний сезон необходим ежемесячный контроль по подготовке дома к зиме, утеплению и герметизации оконных и балконных разъемов, входных дверей в подъезде.
На председателя возлагается ежемесячная проверка состояния кровли, технических этажей и систем водоснабжения и электроснабжения. При обнаружении неисправностей, необходимо оформить акт с перечнем обнаруженных отклонений от нормы и подать заявление на ремонтные работы.
Проверка инженерного оборудования также входит в председательские обязанности, при этом оформляется акт осмотра с управляющим. Практика показывает, что за неимением соответствующего образования, председатель возлагает осмотр на управляющего, оставляя за собой только право подписи акта.
Ежемесячно должен проводиться прием жильцов дома, а также составляться учет и регистрация заявлений и жалоб. Предложения, жалобы и заявления принимаются по вопросам платежей, регистрации, оформления документации, управления прилегающей территории и общего имущества.
Кроме того, при возникновении срочной необходимости, председатель обязан выдавать разрешения на установку и переоборудование инженерных сетей, подключение и внедрение в работу бытового оборудования, в том числе систем очистки воды, которые не имеют технического паспорта.
В список срочных документов входят разрешения на переоборудование и перепланировку жилого и нежилого помещения. Все перечисленные документы выдаются на основе решения межведомственной комиссии и не могут считаться законными при наличии одной только подписи председателя.
При несвоевременном обращении жильцов в ТСЖ в случаях возникновения аварийных ситуаций, ответственность за последствия снимается с председателя и полностью перекладывается на жильцов, не сообщивших о неисправностях вовремя. Если сообщить о ситуации не удалось по причине отсутствия председателя в приемные дни, ответственность за последствия несет он.
Заключение
Выбор председателя должен осуществляться всеми собственниками квартир в доме на основе общего голосования, активности и образования выдвигаемого кандидата.
Главная его функция – представление интересов дома в отношениях с управляющей компанией.
Все решения должны быть утверждены и обсуждены на общем собрании, иначе они считаются незаконно принятыми, хоть и решающий голос собрания остается при старшем управления.