Правовая Защита - Бизнес - Риски при продаже квартиры под маткапитал, в ипотеку, в рассрочку

Риски при продаже квартиры под маткапитал, в ипотеку, в рассрочку

ЗАКОНЫ И ПРОЦЕДУРЫ 2022

Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство. И поэтому важным условием успеха для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.

В этой статье я расскажу о том какие риски у продавца могут возникать и как их предотвратить.
Опираюсь на свой практический опыт 14 лет работы по сопровождению сделок с недвижимостью.

Здесь вы можете получить обучающие пособия (электронные книги)для продавца и видео уроки.
Статья обновлена 07.01.2022 года

Содержание статьи подробное:

Риски при продаже квартиры при разных формах сделки

Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».

Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.

Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.

Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере

Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .

Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор купли-продажи, в обозначенный срок, значит он должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.

не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже

для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет

если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.

-Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?

-Есть только один способ: выверенный предварительный договор.

-И как же его составить?

-Учитывать много разных обстоятельств. Если вы их не знаете — составьте договор с помощью Конструктора договоров.

Риски при продаже квартиры по доверенности

Если Вы дали доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких.
Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >

А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски , разберем подробнее:

в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить, доверенное лицо не имеет на это прав
в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях по своему усмотрению», где гарантия, что с вами это будет согласовано
в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.

Риски продажи квартиры за счет кредитных средств

Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается заемными средствами и объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.

И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.

Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :

сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца

В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»

А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).

И вот возникает риск , когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а недвижимость заложена в пользу Банка.

Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.

Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.

Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.

И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.

Поэтому более безопасно для Продавца:

когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.

когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя

Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.

Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции, в случае нарушения договоренностей.

Для составления правильного предварительного договора — воспользуйтесь Конструктором договоров.

Риски отказа страховой компании

Еще одна редкая, но возможная ситуация:

Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.

Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай расторжения заключенного Договора купли-продажи.

Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.

И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.

В результате: Продавец без квартиры и без денег. Предстоит процедура расторжения договора, возврат Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.

А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска потери денег Продавцом.

Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.

Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала

Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:

если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей

Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.

если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса — ветхого или аварийного, процент износа не более 65%)
если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям и дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.
ВНИМАНИЕ! ПФР может отказать в перечислении средств продавцу в случае оформления общей супружеской доли на покупателей.
Лучшим вариантом является оформление жилья на одного из родителей. Выделить доли детям придется потом.
Прочтите статью: Выделение долей детям без нотариуса

если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)

если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!

Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.

Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его нарушение. Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского(семейного) капитала я подробно рассказываю в видео консультации.

При подготовке основного Договора купли-продажи еще раз пропишите сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.

ВНИМАНИЕ! Изменения в законе

01.10.2018 года вступили в силу поправки в ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь передача в залог(ипотеку) долей в праве собственности — это нотариальная сделка.

Регистрация залога(обременения) в пользу продавца до момента полного расчета, частый юридический прием в сделках с использованием средств материнского(семейного) капитала.

Чтобы исключить нотариальную сделку, а за нее очень большая госпошлина и расходы на услуги нотариуса, можно сначала оформить недвижимость на одного взрослого, а потом выделить доли всем членам простым соглашением.

Сделка по оформлению жилого помещения только на одного из родителей в единоличную собственность или на двоих в общую совместную потребует нотариального обязательства о выделении долей членам семьи. Это тоже расходы, но намного меньшие, чем удостоверение договора купли-продажи у нотариуса.

Риски при продаже квартиры в рассрочку

Нередкая ситуация в нынешних условиях.

Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.

Необходимо себя обезопасить. КАК?

Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.

Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи

Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном в договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.
Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.

Все вышеперечисленные условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.

Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.

Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.

Практические пособия для продавца квартиры

Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости — нужно знать процедуру сделки во всех деталях.

Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам с недвижимостью.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2022 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

невозможность завышения стоимости жилья;
затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Продажа квартиры под материнский капитал — риски продавца и покупателя

По статистике, большая часть выдаваемых в РФ материнских капиталов используется для приобретения жилья. Нередко с возможностью использовать данный вид господдержки молодые семьи решают купить квартиру.

Приобретение или продажа квартиры под материнский особо не отличается от аналогичных сделок при другой форме оплаты, однако многие продавцы боятся идти на такие условия передачи средств, ссылаясь на некоторые риски.

В сегодняшнем материале наш ресурс хотел бы максимально подробно осветить именно эту тему, ответив на главный вопрос – «Рискует ли продавец квартиры при использовании со стороны покупателей средств из материнского капитала или нет?».

Немного о материнском капитале

Материнский капитал – это вид государственной поддержки, которая активно предоставляется гражданам РФ уже более 10 лет.

Суть данной помощи заключается в том, что семья, «родившая» или усыновившая 2-ого ребенка после 1 января 2007 года, имеет право получить некоторую сумму средств от государства.

Последняя может быть использована для нескольких целей, одна из которых — улучшение жилищных условий или приобретение нового жилья.

Получить средства по такому капиталу представляется возможным только после наступления 3-летнего возраста того ребенка, по рождению или усыновлению которого он был выдан.

Стоит отметить, что обналичить капитал под «честное слово» не получится. Госорганы, занимающиеся распределением данной господдержки, тщательно следят за тем, чтобы положенные деньги тратились по их целевому назначению, выбранному самой семьей, которая использует капитал.

В частности, получить положенную помощь в виде денежных средств сможет только та семья, которая уже заключила договор купли-продажи квартиры и по нему обязуется уплатить определенную часть средств.

Помимо этого, можно воспользоваться и другой формой использования положенных денег. Точнее, семья имеет право получить кредит, купить на данные деньги жилье, а затем погасить его полностью или частично при помощи описанного капитала.

Материнская субсидия – это основательно продуманная государством поддержка гражданам, использовать которую не по назначению не получится. Вследствие этого думать о его нецелевой растрате даже не приходится.

Любая семья, решившая воспользоваться господдержкой, должна предоставить в специализированные органы основания для ее получения и только после этого средства могут быть получены на руки, а зачастую переведены на банковский счет лица, оказывающего семье услуги по целевому использованию средств капитала (к примеру, продавцу покупаемой квартиры).

Продажа квартиры под материнский капитал — риски продавца и способы их минимизации

Как продать квартиру, купленную за материнский капитал?

Беря в учет представленную ранее информацию, можно констатировать: продавец квартиры под мат капитал практически не несет никаких рисков.

Главным из последних является возможность контактирования с неответственными покупателями. Однако подобное явление способно лишь отсрочить получение положенных средств, но ни в коем случае ни сделать его не возможным.

Помимо этого, есть небольшой риск того, что недобросовестный покупатель захочет обмануть продавца с количеством средств, которые могут быть использованы для приобретения жилья по материнской субсидии, но это большая редкость.

В любом случае, все потенциальные риски не только достаточно малы, но и очень просто нейтрализуемые. Для того чтобы максимально минимизировать всевозможные риски, продавцу достаточно проделать следующее:

Во-первых, обязательно перед заключением договора запросите у покупателей выписку с лицевого счета маткапитала, которая выдается Пенсионным Фондом в течение 5 дней после официального обращения туда с соответствующим заявлением. В данной выписке будет указано имеющееся количество средств капитала, которые могут быть использованы для приобретения жилья, узнав их размерность, любой продавец сможет удостовериться в честности покупателей.

Продажа квартиры через материнский капитал — как минимизировать риски продавца?

Во-вторых, в договоре купли-продажи важно четко отметить все нюансы уплаты средств, используемых из материнского капитала. Как минимум, в тексте соглашения необходимо указать:
банковские реквизиты, по которым средства из маткапитала перейдут продавцу;
размер средств, которые будут использованы из маткапитала для покупки квартиры;
обязанность покупателей после заключения договора в течение 5 дней посетить Пенсионный Фонд и подать соответствующее заявление на передачу средств;
при нехватке средств материнской субсидии для погашения всей стоимости квартиры – дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления средств.
И в-третьих, заключать договор купли-продажи квартиры при использовании маткапитала необходимо в натуральном виде и с нотариусом. Прибегать к электронному оформлению документа с использовнием электронной цифровой подписи сторон сделки не стоит, так как на данный момент это может вызвать некоторые проблемы при регистрации соглашения в полномочных госорганизациях, тем самым добавив проблем продавцу.

Придерживаясь таких простых рекомендаций, минимизировать какие бы то не было риски очень просто. Главное в данной процедуре – грамотный подход к делу и соблюдение действующих законов, а также юридических тонкостей заключения подобных сделок.

Риски покупателя при покупке жилья под материнскую субсидию

Многих граждан РФ интересует и другая сторона рассматриваемого сегодня вопроса, а точнее то, несет ли какие-либо риски покупатель жилья под мат капитал или же нет.

Ответ на такой вопрос крайне прост – нет, не несет.

Однако важно понимать, что покупатель не несет риски исключительно в плане использования материнской субсидии в качестве оплаты.

Росреестр – работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Однако на деле случаются ситуации, когда у семьи появилось желание приобрести с помощью средств материнского капитала жилой дом с расположенным под ним земельным участком. Деньгами от капитала оплачивается только жилье.

Земельный участок покупается с помощью собственных или заемных средств. В договоре покупки домовладения стоимость дома указывается отдельной суммой от стоимости земли.

Оформлять такую сделку можно как одним договором, описывая порядок оплаты обоих объектов, так и разными договорами, но с обязательным условием одновременности. Так же нужно учесть, что исходя из земельного законодательства, сколько собственников будет на дом, в таких же долях покупается и земля.

То есть, при грамотном внесении всей информации в договор, уплата средств из маткапитала будет зафиксирована железобетонно, поэтому недобросовестный продавец присвоить их себе обманом не сможет.

При этом крайне важно, чтобы весь договор купли-продажи был оформлен юридически грамотно и полностью исключал всевозможные риски для обеих сторон сделки.

Организовать соглашение таким образом можно лишь при обращении к профессиональному юристу и нотариусу: первый – поможет составить договор, второй – проверит его законность и нотариально заверит.

Как видите, продажа квартиры под материнскую субсидию не имеет особых рисков ни для продавца, ни для покупателя, естественно, с тем условием, что оформлена юридически грамотно.

А проследить за чистотой сделки не так уж сложно – достаточно обратиться за помощью к профессионалу. Надеемся, сегодняшний материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в заключение сделок!

Дополнительно о продаже квартиры, приобретенной с помощью средств материнского капитала, вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как продать квартиру за материнский капитал: инструкция для продавца

У процедуры покупки дома или квартиры с участием материнского капитала есть свои нюансы. Сделка имеет определенный порядок действий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие от приобретения жилья за наличные средства. Каждый продавец и покупатель желает получить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартиры с использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действий для продавца.

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
Можно приобрести долю в квартире или доме.
Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

После того, как найден клиент, продавцу нужно проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
Приходится подстраиваться под условия программы материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
Пенсионный фонд перечислит денежные средства только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40 дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя через судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года. Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал

Вопрос:

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную в свое время с привлечением средств материнского капитала? И как узнать, был ли использован материнский капитал для покупки этой квартиры?

Ответ:

Такой вопрос может возникнуть только в том случае, когда у Продавца оказались дети (не менее двух), и они – НЕ собственники квартиры.

Наличие детей всегда добавляет риска в сделке с недвижимостью для Покупателя. И дело не только в Откроется в новой вкладке.”>правах детей при купле-продаже жилья (о них можно узнать по ссылке), но и в том, что это жилье могло быть ранее куплено с применением особой государственной субсидии – материнского семейного капитала (Откроется в новой вкладке.”>МСК). А это налагает на получателя такой субсидии определенные обязанности, неисполнение которых ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с этим жильем.

Чем это может грозить Покупателю такой квартиры? В чем вообще может быть опасность (риск) покупки жилья, оплаченного материнским капиталом? В том, что появляется еще одно серьезное Откроется в новой вкладке.”>основание для признания сделки недействительной (и даже – ничтожной!) – нарушение условий использования материнского капитала при покупке квартиры.

А как узнать, применялся ли здесь материнский капитал вообще, и если применялся, то нарушены условия его применения или нет? Для этого нужно понимать, как происходит покупка квартиры с использованием средств маткапитала, и какие условия его использования установлены законом. Сейчас разберемся.

Как используется материнский капитал при покупке квартиры?

Условия использования материнского (семейного) капитала установлены законом Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Весь длинный текст закона изучать не обязательно. Но Покупателю квартиры, которая могла быть ранее приобретена на средства материнского капитала, нужно знать следующее.

Маткапитал предоставляется тем семьям, в которых родился (или был усыновлен) второй, третий или любой последующий ребенок после 1 января 2007 года.

Материнский капитал может быть использован на приобретение жилья в многоквартирном доме несколькими путями:

для непосредственной оплаты покупки квартиры (в т. ч. в строящемся доме);
для выплат по ипотечному кредиту, выданному банком для покупки той же квартиры; или для оплаты квартиры, приобретаемой в рассрочку;
для оплаты паевых взносов в кооператив при покупке квартиры в ЖСК.

Маткапитал выдается (оформляется) Пенсионным фондом РФ конкретному гражданину (обычно, матери) в виде сертификата, который дает право на получение денежных средств в пределах установленной суммы (около 450 тыс. руб.). Использование этих денег допускается только на строго установленные законом цели (в данном случае – на приобретение жилья для всей семьи).

В соответствии с Откроется в новой вкладке.”>п.4, статьи 10 указанного закона, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, родители обязаны оформить жилье в общую долевую собственность обоих супругов и всех своих детей, в том числе тех, кто родится позже (тогда происходит перераспределение долей). Доли собственности при этом распределяются по соглашению между собой, т.е. размер долей законом не установлен и определяется родителями на свое усмотрение.

Но в жизни бывают ситуации, когда квартира сначала оформляется только на одного из супругов (обладателя сертификата) или на обоих супругов, без включения детей в состав собственников. Такое часто бывает, например, из-за требований банка, выдающего Откроется в новой вкладке.”>ипотечный кредит на покупку квартиры, или при оплате маткапиталом паевых взносов за кооперативную квартиру.

В таких случаях, согласно закону, обладатель сертификата должен составить письменное, нотариально заверенное обязательство перед ПФР о том, что он (обладатель сертификата и титульный собственник квартиры) берет на себя обязанность в будущем оформить жилое помещение в общую долевую собственность всей семьи (обоих супругов и их детей).

Когда в будущем? В течение 6 месяцев после того, как появится такая юридическая возможность. Например, после введения дома-новостройки в эксплуатацию, или после снятия обременения в результате выплаты ипотеки. И уж точно это должно быть сделано ДО ТОГО, как семья решит продать эту квартиру.

В чем риск Покупателя такой квартиры?

Риск покупки квартиры, которая прежде была куплена с использованием средств материнского капитала, сводится к тому, что владелец сертификата мог не выполнить нотариальное обещание по выделению долей в приобретенном жилье своим детям и своему супругу. В практике рынка такое случается довольно часто по той причине, что никакого механизма контроля за исполнением этого обязательства на сегодняшний день не существует.

И если получившая сертификат на материнский капитал мамаша оформила квартиру только на себя, передала в ПФР письменное обязательство о выделении долей своим детям и супругу, а потом просто продала эту квартиру, «забыв» про детей, то всплывает сразу несколько проблем:

нарушение нотариального обязательства;
нарушение закона о маткапитале и условий его использования (ФЗ-256);
нарушение имущественных прав несовершеннолетних детей.

Иск о соблюдении закона и восстановлении своих прав могут подать как непосредственные участники сделки (после достижения совершеннолетия), так и заинтересованные третьи лица, например, прокуратура, ПФР, органы опеки и попечительства, или родственники (в т. ч. обделенный супруг).

Покупатель квартиры в таком случае может лишиться собственности по решению суда. А квартира будет возвращена многодетной семье и распределена в виде долей собственности между всех ее членов, согласно закону и нотариальному обязательству. Такова практика рынка. И это не теоретическое рассуждение. Нам известны судебные прецеденты, когда квартира изымалась у Покупателя именно по этому «гуманному» основанию.

Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?

Точнее, вопрос формулируется так – как проверить квартиру перед покупкой на предмет наличия обязательства выделения долей детям, если квартира приобреталась с участием средств материнского капитала?

Для начала Покупателю такого жилья нужно убедиться, что квартира была именно куплена (т.е. приобретена за деньги), а не приватизирована, получена по наследству и т.п. Это видно из Откроется в новой вкладке.”>правоустанавливающего документа на квартиру (что это такое – см. по ссылке).

Затем нужно выяснить, была ли в принципе возможность использования маткапитала у Продавца. Сколько у него детей? Двое? Трое? Когда родился второй или третий ребенок? После 1-го января 2007 года? Значит, родитель имеет право на маткапитал.

А получал ли он его, и применял ли для покупки своей квартиры? Логика подсказывает, что вряд ли кто-то откажется от такого щедрого подарка от государства. Почти полмиллиона рублей на халяву – кто ж будет возражать?

Как Продавец мог потратить эти государственные деньги себе на жилье? Какие здесь варианты?

Он мог рассчитаться ими непосредственно за покупку квартиры, например, передав их в оплату по Откроется в новой вкладке.”>Договору купли-продажи (на вторичке), или оплатив ими Откроется в новой вкладке.”>Договор долевого участия (ДДУ) или Откроется в новой вкладке.”>Договор уступки прав требования (на первичке);
Он мог Откроется в новой вкладке.”>взять ипотечный кредит на покупку жилья по тем же самым договорам, а выплаты по кредиту произвести уже материнским капиталом. Причем, кредит и покупка могли быть и ранее 2007 года, а потом уже родились дети (после 2007 года), и был получен сертификат.
Он мог использовать маткапитал для оплаты паевых взносов при Откроется в новой вкладке.”>покупке квартиры в ЖСК кооперативе.

В первом случае, если бы он использовал субсидию для непосредственных расчетов за жилье, то в любом из этих договоров имелась бы запись об использовании средств маткапитала в качестве оплаты (это требование ПФР при переводе денег на покупку). Да и доли детям и супругу были бы выделены сразу (тоже по требованию ПФР), так как этому ничего не препятствует.

Во втором случае ситуация сложнее. Банк выдает Откроется в новой вкладке.”>ипотечный кредит при условии, что объект залога (квартира) будет ликвиден (т.е. легко реализуем, если что). И поэтому банк, обычно, не допускает оформления квартиры на детей, пока кредит не выплачен. В итоге заемщик оформляет квартиру только на себя, а для платежей по кредиту подтягивает из ПФР маткапитал. ПФРу же он пишет обязательство о том, что в течении 6 месяцев после полного погашения кредита и снятия обременения ипотеки в Откроется в новой вкладке.”>Росреестре, он выделит доли собственности супругу и детям. И это самый опасный вариант для следующего Покупателя такой квартиры. Почему?

Потому что в Откроется в новой вкладке.”>договоре-основании (в правоустанавливающем документе) Продавца будет написано только о том, что для покупки квартиры им были использованы кредитные средства банка, а о маткапитале здесь не будет ни слова. О нем знают только банк, ПФР и сам Продавец. Но первые два такую информацию посторонним людям не предоставляют, а сам Продавец может просто отмахнуться, мол, да не было здесь никакого маткапитала, и доли детям я выделять не обязан.

В третьем случае та же опасность для Покупателя сохраняется. Справку о выплаченном пае (правоустанавливающий документ на квартиру в ЖСК) выдают в бухгалтерии кооператива. Сведений об использовании маткапитала для оплаты паевых взносов ЖСК там может и не быть, даже если он был использован.

Хуже всего то, что Покупателю в таких случаях нет никакой возможности достоверно убедиться в том, что для приобретения квартиры средства материнского капитала НЕ использовались (а значит, дети и супруг Продавца НЕ обязаны быть в числе собственников). Поэтому риск покупки такой квартиры слишком велик, и благоразумнее будет от нее отказаться.

Риск исчезает, если Продавец честно показывает свой сертификат на маткапитал и предъявляет справку из территориального отделения Пенсионного фонда (ПФР) о том, что вся сумма этого капитала находится там на его лицевом счету, или использована им на другие цели (например, на обучение ребенку). Владельцу сертификата такие справки выдаются в местном отделении ПФР по его запросу.

Риск для Покупателя также исчезает, если он сразу видит в числе собственников квартиры всех детей и супруга Продавца. Тогда все имущественные права налицо, и нет причин для оспаривания сделки по этому основанию.

Ну а если квартира ранее перепродавалась не один раз? И кто-то из предыдущих собственников использовал маткапитал, да «забыл» выделить доли детям? Как быть конечному Покупателю такой квартиры, и как ему узнать об этом факте?

Ответ может огорчить многих оптимистов. Гарантированно узнать об этом факте практически нереально (без проведения спецрасследования). Поэтому Покупателю следует взять Откроется в новой вкладке.”>Выписку из ЕГРН о переходе прав, и при наличии подозрений о том, что маткапитал теоретически МОГ БЫТЬ использован в предыдущих сделках (по перечисленным выше признакам), а детей в составе собственников там не было – отказаться от покупки такой квартиры.

И еще один момент. Материнский капитал мог быть использован и при покупке квартиры в строящемся доме-новостройке по Откроется в новой вкладке.”>Договору долевого участия (ДДУ). И пока дом строится, дольщик еще не имеет права собственности, и не может выделить доли собственности детям. Т.е. формально он не нарушает своего обязательства перед Пенсионным фондом. Тем не менее, покупка такой квартиры в новостройке по Откроется в новой вкладке.”>Договору уступки прав требования все равно несет в себе риск оспаривания сделки по тем же мотивам, и от такой покупки лучше отказаться.

Кстати, супруг и взрослые совершеннолетние дети обладателя сертификата имеют право отказаться от получения доли собственности в квартире (ведь это их право, а не обязанность). Для этого они пишут нотариальный отказ от принятия доли, положенной им по закону. Покупателю тоже надо иметь это в виду.

Вообще, если в сделке с недвижимостью присутствуют дети (особенно – НЕ собственники жилья), или квартира перепродавалась не один раз, то Покупателю квартиры рекомендуется получить дополнительную Откроется в новой вкладке.”>консультацию профильного юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Риски продавца при продаже дома или квартиры по материнскому капиталу

Продажа дома под материнский капитал и возможные риски продавца, связанные с этим процессом – это проблемы, которые интересуют граждан, желающих осуществить подобную сделку с недвижимым объектом. Нужно сказать, что большинство продавцов опасаются соглашаться на такие условия передачи денег за жилье, ссылаясь на перечень существующих рисков.

Материнский капитал

Материнский капитал представляет собой разновидность помощи, предоставляемой государством российским гражданам вот уже в течение десяти лет. Сущность этой поддержки состоит в том, что мать и отец, у которых появился второй ребенок в 2007 году, имеют право на получение определенной денежной суммы от государства.

Эти деньги могут использоваться в нескольких направлениях, и одно из них – повышение качества условий проживания или попросту покупка новой жилплощади. Получить деньги по материнскому капиталу возможно только после того, как три года исполнится ребенку, по появлению на свет которого данные средства выдавались.

Важно! Обналичить капитал, ссылаясь только на собственную честность, не получится. Государственные органы, контролирующие выдачу этого типа федеральной поддержки, внимательно следят за тем, чтобы средства расходовались по их прямому назначению, выбранному семейством, получившим капитал.

Например, получить положенную сумму денег может лишь то семейство, которое уже оформило соглашение о купле-продаже недвижимости, и в соответствии с этим документом оно обязано выплатить какую-то долю от необходимой суммы. Кроме того, можно использовать и иную форму применения этих финансов. Если говорить конкретнее, семья может взять в банке займ, приобрести на него жилплощадь, а после этого целиком или частями погасить задолженность с использованием денег из материнского капитала.

Итак, материнский капитал – это придуманная государственными властями помощь для граждан, применять которую для выполнения каких-либо сторонних целей нельзя. Размышлять о нецелевых расходах в этой ситуации даже не приходится.

Любое семейство, желающее использовать помощь от государства, должно предоставить в компетентное ведомство основания для получения денег по материнскому капиталу, с материнским капиталом будут работать только после этого. Деньги могут выдать на руки или перевести на банковский счет гражданина, обслуживающего семью по целевому применению финансов из материнского капитала (например, продавцу выбранного объекта недвижимости).

Плюсы и минусы

Если говорить о явных плюсах продажи дома, при его продаже на деньги из капитала можно выделить такие общие преимущества:

возможность осуществления прибыльной операции по продаже имущества для продавца;
возможность для людей, владеющих материнским капиталом, купить жилплощадь, если у них не хватает наличных денег для совершения такой покупки.

не каждый из продавцов согласится на то, чтобы ожидать средства за свое имущество, а не получить их сразу;
сделка неособенно надежна. Каждый способ содержит в себе риск отказа со стороны банковской организации или Пенсионного Фонда в переводе денежных средств из материнского капитала продавцу купленного дома.

На практике чаще всего случается так, что такая сделка осуществляется между близкими родственниками или хорошими приятелями, которые точно знают, что покупатель добропорядочен, а деньги будут предоставлены в полном объеме.

Нужно отметить, что если жилплощадь покупается через Пенсионный Фонд, необходимо послать продавцу извещение о том, что остаток суммы выплат за дом он будет вынужден ждать приблизительно два месяца – как раз такой срок необходим работникам Фонда для того, чтобы принять решение и перевести деньги на конкретный счет в банке.

Если подразумевается приобретение жилья через банковское учреждение, всю сумму продавец получает тогда, когда проставляются подписи в соглашении об ипотечном кредитовании, заключенном между покупателем и банком.

Оформляя сделку с использованием услуг банковской организации, граждане, как правило, ожидают перевода денег около двух недель.

Чем рискует продавец

Учитывая все то, что описано выше, можно сделать вывод: продающий жилплощадь человек, реализующий ее за средства из материнского капитала, практически ничем не рискует. Основной риск – отсутствие налаженного контакта с недостаточно ответственными покупателями. Нужно помнить, что такое явление всего лишь отсрочивает получение необходимых денег, но не делает сделку невозможной.

Кроме того, существует риск того, что покупатель захочет обмануть продавца, указав большее количество денежных средств, чем то, которым он обладает в действительности, однако подобные ситуации сегодня очень редки.

Все возможные риски очень незначительны, а также их достаточно просто нейтрализовать. Для максимального снижения возникновения рисков следует воспользоваться такими рекомендациями:

перед тем, как заключать соглашение, нужно потребовать у покупателей выписку из лицевого счета, на котором хранится материнский капитал. Такую выписку выдает Пенсионный Фонд в продолжение пяти дней со дня обращения с заявкой. В выписке содержится указание объема денежных средств, которыми можно воспользоваться для приобретения жилплощади, и, узнав данную информацию, продавец сможет выяснить наверняка, насколько покупатели с ним честны;
в соглашении необходимо досконально прописать все особенности передачи денег. Как минимум, там должно быть указано:

Реквизиты, по которым финансы будут переданы продавцу.
Объем денег, использующихся для покупки недвижимого объекта.
Обязанность покупателей на посещение Пенсионного Фонда и подачу заявки о переводе денег.
Если денег из материнского капитала не хватает для покупки – описание дополнительных способов оплаты и порядка выдачи данных денег;

заключать соглашение о купле-продаже жилплощади при применении средств из материнского капитала нужно исключительно в присутствии сотрудника нотариальной конторы и в натуральном виде. Оформлять сделку в электронном виде нежелательно, потому что на сегодняшний день такой метод может спровоцировать возникновение проблем во время регистрации договора в компетентных государственных органах, а значит, это прибавит хлопот продавцу.

В целом, продажа дома за материнский капитал не несет особых рисков ни продавцу, ни покупателю недвижимого объекта в том случае, если сама сделка оформляется юридически верно. Проконтролировать чистоту имущества просто – можно воспользоваться услугами профессионального юриста, и после проведения консультации смело продавайте дом!