Выбираем, как управлять многоквартирным домом
Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования
Цели и задачи управления жилыми домами определены правовыми нормами в жилищной сфере Российской Федерации.
Способы управления жилым домом подробно прописаны в ЖКХ РФ. Но не все жители многоквартирного дома осведомлены об особенностях каждого типа, их достоинствах и недостатках.
Понятие «управление многоквартирными домами»
Какое определение для «MFB management»? Это правовой механизм, целью которого является, прежде всего, обеспечение безопасных условий проживания рядовых граждан – владельцев жилых помещений на территории МФБ. Более подробно основные черты определения представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедуры выбора управляющей организации или ТСЖ.
Среди прочего, именно в этом кодексе законодатель впервые предлагает подробное определение и результат управления жилыми домами. Поэтому правление должно стремиться не только к обеспечению благоприятных условий проживания в помещениях жилого помещения, но и к своевременному обеспечению владельцев жилых помещений средствами массовой информации, а также к достижению консенсуса собственников по вопросам, связанным с капитальный ремонт и обслуживание недвижимости.
Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД
Система управления многоквартирным домом, другими словами, стандарты означают постановку конкретной цели, для которой необходим такой правовой механизм. Цели и параметры управления многоквартирными домами устанавливаются нормами права в жилищной сфере Российской Федерации и имеют исчерпывающий перечень:
- гарантия комфортных условий в помещениях квартир в многоквартирных домах; надлежащее обслуживание жилых домов, в том числе совместно используемой собственности взаимное пользование субъектами правоотношений общим имуществом в помещении жилого дома; предоставление полного комплекса коммунальных услуг собственникам квартир.
Для достижения этих целей законодатель также разработал перечень задач, которые позволят добиться значительного результата на практике в управлении жилыми домами.
- Домовладельцы должны искать организацию, которая предоставляет услуги и работу; Собственники помещения должны организовать порядок оказания жилищно-коммунальных услуг путем заключения договора управления с управляющей компанией многоквартирного дома, предприятием или управляющей организацией. Коллективное собрание собственников квартир контролирует объем оказанных услуг, качество капитального ремонта, в том числе в случае подписания договора на управление жилым домом с HMO, HCC или управляющей организацией и т. Д.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Условия контракта на управление жилым домом налагают определенные обязательства на жилищные сообщества, HCC или руководящий орган, и их несоблюдение приведет к применению санкций в соответствии с законом. В частности, эти требования, обеспечивающие законодательный порядок, прописаны в постановлении Правительства РФ № 491.
Перечень требований к управлению коммунальной недвижимостью и жилыми домами считается открытым и может быть дополнен федеральным законом. Следует отметить, что введение дополнительных условий по управлению обыкновенным недвижимым имуществом относится исключительно к компетенции федеральных властей и никоим образом не может осуществляться органами МСУ.
В то же время следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для управления общим недвижимым имуществом (включая оказание услуг по капитальному ремонту квартир), еще не разработан государственными органами.
Это связано с тем, что управление многоквартирными домами имеет свои специфические, индивидуальные параметры в каждом конкретном случае. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.
Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации
Несмотря на то, что правовой режим предусматривает различные формы управления жилыми домами, основная ответственность по-прежнему лежит на владельцах жилых помещений. Это регулируется ст. 39 Жилищно-коммунального кодекса Российской Федерации, в котором говорится, что собственники жилых помещений обязаны проводить капитальный ремонт, а также надлежащим образом содержать общее имущество.
Это нужно делать для того, чтобы поддерживать имущество в оптимальном состоянии, которое не будет представлять угрозы для жителей квартиры.
Если мы обратимся к ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники имущества обязаны выбирать, как управлять жилыми домами. В другом случае это обязательство передается властям коммуны, которые руководствуются ст. 162 воплощает в жизнь выбор, как управлять жилым домом. В этом случае выбор будет между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией на осуществление мероприятий по проведению капитального ремонта, управлению общим имуществом и поддержанию его в оптимальном состоянии.
Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками
Для того, чтобы услуги по управлению жилым домом могли быть реализованы на практике в интересах собственников, коллективное собрание должно проголосовать за то, как эта деятельность будет осуществляться. На сегодняшний день регламент предусматривает три основных метода управления обычным недвижимым имуществом (направленных на обслуживание здания и капитальный ремонт):
- прямое управление МФБ; управление общим имуществом (направленное на капитальный ремонт) путем заключения договора с ТСЖ, ЖКХ или другими кооперативными организациями управление общим имуществом (в том числе капитальный ремонт) через услуги управляющих компаний.
Прямое управление МФБ самими собственниками – довольно распространенный способ управления общим имуществом. Это связано с тем, что у владельцев недвижимости есть все возможности управлять многоквартирными домами без привлечения ТСЖ и создания кондоминиумов. При этом следует отметить отсутствие дополнительной платы за управление многоквартирным домом собственниками помещения, что снижает финансовые затраты.
При необходимости владельцы квартир могут изменить способ управления многоквартирным домом. Это может быть обусловлено как невыполнением ремонтных работ (обязательств), так и непредоставлением коммунальных услуг, даже если оплата этих работ была произведена вовремя, то есть в оговоренные сроки.
Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива
Правила предусматривают особую ответственность жилищных сообществ, жилищных кооперативов и жилищных ассоциаций перед собственниками за ненадлежащее выполнение деятельности (включая деятельность, направленную на капитальный ремонт). Ответственность за осуществление деятельности кондоминиума или ЖКХ регулируется ч. 2 ст. 161 Жилищно-коммунального кодекса.
В частности, HCC или компании-партнеры обязаны проводить работы, направленные на поддержание объекта недвижимости в надлежащем состоянии, и проводить капитальный ремонт в оговоренные сроки.
При этом они могут выполнять такие услуги самостоятельно и одновременно привлекать внешних сотрудников на основании трудового договора (есть оплата за работу).
Когда договор заключается с компанией по управлению жилой недвижимостью, жилищные союзы или кооперативы контролируют деятельность таких организаций. В частности, надзор также зависит от того, раскрывает ли управляющая организация конфиденциальную информацию о том, как оплачиваются предоставленные услуги, в каком размере и т. Д.
Заключение договора с управляющей организацией
Если собрание собственников решило выбрать управление многоквартирным домом со стороны управляющей компании, то договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок. При этом производится оплата за оказание услуг управляющей компанией. Форма договора управления многоквартирным домом подразумевает конкретный предмет договора. В частности, предметом управления в нашей ситуации является жилой дом. Объем услуг, оказываемых управляющей компанией, также зависит от того, насколько правильно объект указан в договоре.
В частности, в официальных документах необходимо четко указать предмет управления. Это связано с тем, что, например, домофоны, установленные на двери, также считаются общим достоянием. Однако плату за это оборудование не следует включать в квитанцию отдельной статьей, так как она уже включена в стоимость содержания квартиры. Если предмет договора четко не определен, возможна двойная оплата услуг, что является нарушением прав собственников.
Договор управления многоквартирным домом заключается на ограниченный срок только с одной управляющей компанией.
Если мы обратимся к ст. 162, срок не может быть менее одного года и более 5 лет с даты подписания контракта. Однако следует отметить, что срок действия договора (предмет управления – жилой дом) напрямую зависит от проведения или, наоборот, отсутствия открытого конкурса, проводимого коммуной.
В случае проведения открытого конкурса на управление (предметом договора является жилой дом) ключевым условием является определение срока действия договора на 1 год. При этом возможно продление договора на срок до 3 месяцев, за что собственники также платят.
Однако законодатель дает возможность выбрать администратора жилого дома без проведения открытого конкурса, что регулируется ст. 161. В частности, это правило гласит, что заключение контракта без ограничения открытых торгов возможно, если такой конкурс признан недействительным, поскольку он несовместим с правовой системой.
Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком
До заключения договора управления (предметом которого является МПБ) законодатель обязуется выполнять договор с прямым подрядчиком строительства. Следует помнить, что договор между застройщиком и другими юридическими лицами может быть заключен не позднее, чем через 5 дней после сдачи здания в эксплуатацию.
Кроме того, правила ЖКХ РФ жестко регламентируют срок действия договора, заключаемого между девелопером и управляющей организацией (при условии, что предметом такого договора является вновь построенный МПБ). Таким образом, официальный договор между девелопером и управляющей компанией не может быть заключен на срок от 1 до 3 лет, если объявлен открытый конкурс. Если такой тендер на практике не проводился, договор с девелопером и УК не может длиться более 3 месяцев.
Исполнители коммунальных услуг и их качество
Каждый договор между субъектами правоотношений подразумевает не только предмет договора, но и основные цели и результат его подписания. Кроме того, в шаблоне контракта указано лицо, которое будет считаться подрядчиком коммунальных услуг. Это может быть как управляющая компания, так и ТСЖ и жилищные кооперативы.
Независимо от того, кто будет управлять многоквартирным домом, уполномоченные лица обязаны обеспечивать коммунальные услуги и выполнять другие работы, направленные на поддержание общего имущества.
В случае ненадлежащего оказания услуг (даже при своевременной оплате собственниками) возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ХКК. Решение о штрафных санкциях должно приниматься на общем собрании собственников.
Жилищный сектор – одна из самых сложных с правовой точки зрения отраслей права. Это связано с тем, что многие владельцы МФБ не понимают сути управления недвижимостью, в том числе того, как оплачивать оказанные услуги, куда они могут обратиться в случае нарушения интересов и прав домовладельцев.
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ установлено новое название статьи 161 настоящего Кодекса.
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению жилыми домами
ГАРАНТ:
Видеть энциклопедии, позиции вышестоящих судов и др. Комментарии к ст. 161 Жилищно-коммунального кодекса
Информация об изменениях:
В часть 1 внесены изменения от 3 апреля 2018 г. – Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ.
Действие положений ст. 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникающие из договоров управления жилыми домами, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона.
1. Управляющий жилым домом обеспечивает жильцам удобные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества в жилом доме с учетом способа использования этого имущества и обеспечения коммунальных услуг жителям данного дома, а также в жилом доме. случаях, указанных в ст. 157 сек. 2 настоящего Кодекса, постоянная готовность инженерных сетей и других устройств, входящих в общую собственность собственников помещений в жилом доме, к подаче инженерных коммуникаций. Правительство Российской Федерации устанавливает нормы и правила управления жилыми домами.
Информация об изменениях:
Федеральный закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ В статью 161 настоящего Кодекса добавлена часть 1.1.
1.1 Надлежащее содержание имущества общих собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в сроках. технических регламентов, пожарной безопасности, защиты прав потребителей и должны обеспечивать
1) соблюдение требований к надежности и безопасности жилого дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и коммунального имущества.
3) доступность к использованию помещений и иного недвижимого имущества, входящего в общую собственность собственников помещений в жилом доме.
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в жилом доме, а также других лиц.
5) постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и других устройств, входящих в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, для обеспечения ресурсами, необходимыми для оказания коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с принципами предоставления, приостановления и ограничения оказания государственных услуг собственникам и жильцам помещений в жилых домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ в статью 161 настоящего Кодекса внесена часть 1.2.
1.2 Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Информация об изменениях:
Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ В статью 161 настоящего Кодекса добавлена часть 1.3, которая применяется с 1 мая 2015 года.
1.3 Деятельность в области управления жилыми домами осуществляется на основании разрешения на ее ведение, за исключением ведения такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и случая, указанного в Часть 3 ст. 200 настоящего Кодекса.
2. Собственники помещений в жилом доме обязаны выбрать один из способов управления жилым домом:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ В ст. 161 сек. 1 В часть 2 Кодекса внесены следующие изменения.
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором количество квартир не превышает тридцати
2) управление объединением собственников квартир или жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
3) управление со стороны управляющей организации.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. № 458-ФЗ в часть 2.1 ст. 161 настоящего Кодекса с 1 января 2016 года.
ГАРАНТ:
Видеть Часть 9 ст. 23 Федерального закона от 29 декабря 2014 г. № 458-ФЗ об особенностях применения ч. 2.1 ст. 161 настоящего Кодекса в отношении обращения с твердыми бытовыми отходами.
2.1 В случае, если многоквартирным домом управляют непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме, лица, выполняющие ремонтно-восстановительные работы на общем имуществе многоквартирного дома, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, электроснабжение. , газоснабжение (в том числе газ в баллонах), отопление (подача тепла, в том числе подача твердого топлива, при наличии печного отопления), обращение с твердыми бытовыми отходами несут ответственность перед собственниками
Информация об изменениях:
В часть 2.2 внесены изменения от 3 апреля 2018 г. – Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ.
Действие положений ст. 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ) применяются к отношениям, возникающим из договоров управления жилым домом, заключенных до вступления в силу указанного Федерального закона.
2.2.Если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или другой специализированный потребительский кооператив, то указанное товарищество или кооператив несет ответственность за содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленными законодательством. Правительством Российской Федерации правила совместной собственности в многоквартирном доме для оказания коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома, качество которого должно обеспечиваться Конкретное объединение или кооператив может оказывать услуги и ( или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в жилом доме самостоятельно или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. После заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанное объединение или кооператив контролирует выполнение управляющей организацией обязательств, вытекающих из такого договора, включая оказание всех услуг и (или) работ, обеспечивая надлежащее выполнение работ. содержание общего имущества в этом доме, оказание коммунальных услуг в зависимости от степени благоустройства этого дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
Информация об изменениях:
В часть 2.3 внесены изменения от 3 апреля 2018 г. – Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ.
Действие положений ст. 161 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ) применяется к отношениям, возникающим из договоров управления жилыми домами, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона.
2.3 В рамках управления многоквартирным домом управляющая компания несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества. в данном здании, качество которого должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил коммунального имущества в многоквартирном доме, для оказания коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства этого дома. жилой дом.
3. Способ управления жилым домом выбирается на основании собрания всех собственников помещений в жилом доме и на основании их решения может быть выбран и изменен в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в жилом доме.
Информация об изменениях:
Статья 161 дополнена частью 3.1 от 11 января 2018 г. – Федеральным законом от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ.
3. 1 После прекращения управления жилым домом жилищным кооперативом, жилищным кооперативом или жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом, сообществом, кооперативом в течение трех рабочих дней со дня принятия решения общим собранием собственников помещений в жилом здание для смены управления этим зданием, обязан предоставить техническую документацию на жилой дом и другие документы, связанные с управлением этим зданием, ключи от помещений, входящих в общую собственность и жилищного кооператива.
Информация об изменениях:
В часть 4 внесены изменения от 15 июня 2018 г. – Федеральный закон от 4 июня 2018 г. N 134-ФЗ.
4 Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации в случаях, предусмотренных частью 13 настоящей статьи и частью 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также как в случае, если в течение шести месяцев до даты указанного конкурса собственниками жилища в многоквартирном доме не были выбраны для управления зданием или не было принято решение о выборе способа управления домом. Открытый конкурс также проводится, когда договор управления жилым домом, заключенный на основе открытого конкурса, заканчивается и метод управления зданием не выбран или когда не принято решение о выборе метода управления зданием.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ В статью 161 настоящего Кодекса внесена часть 4.1, которая вступает в силу через тридцать дней со дня официального опубликования указанного Федерального закона.
4.1 Информация о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в телеинформационной сети «Интернет» с целью размещения информации о проведении аукциона (далее – как официальный сайт). Официальный сайт и орган, уполномоченный им управлять, определяет Правительство Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети Интернет объявление об открытом тендере размещается на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет, а также публикуется в официальных печатных СМИ, предназначенных для публикации информации о размещении заказов на муниципалитет. Информация о проведении конкретного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным сторонам бесплатно. Информация о результатах открытых торгов размещается на сайте в телеинформационной сети «Интернет», где содержится информация о его проведении, не позднее трех дней с момента определения этих результатов, а также публикуется в официальном печатном издании. в котором была опубликована информация о его проведении.
5. Решающий орган единицы местного самоуправления в десятидневный срок со дня проведения открытого конкурса, указанного в п. 4 настоящего пункта извещает всех собственников помещений в жилом доме о результатах конкретного конкурса и об условиях договора на управление этим зданием. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, указанного в части 4 настоящей статьи, в порядке, указанном в статье. 445 ГК РФ.
6. Орган, являющийся единицей местного самоуправления, не позднее чем за один месяц до истечения срока договора управления жилым домом, указанного в части 5 настоящей статьи, созывает собрание собственников помещения. в данном здании для принятия решения о выборе способа управления этим зданием, если такое решение не было принято ранее в соответствии с разделом 3 настоящей статьи.
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием от местного органа власти выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
Информация об изменениях:
В часть 8 внесены изменения от 8 февраля 2022 г. – Федеральный закон от 28 января 2022 г. N 4-ФЗ.
8. Заключение договора управления жилым домом без открытого конкурса, указанного в частях 4 и 13 настоящей статьи и в части 2 ст. 163 настоящего Кодекса, это возможно в случае признания конкретного конкурса несостоявшимся в соответствии с положениями закона.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 401-ФЗ В статью 161 настоящего Кодекса добавлена часть 8.1, которая вступает в силу через тридцать дней после официального опубликования Федерального закона.
8.1 Заключение договора на ведение многоквартирного дома по результатам открытого конкурса или в случае признания конкретного конкурса несостоявшимся не ранее, чем через десять дней со дня опубликования информации о результаты конкретного конкурса на официальном сайте в сети Интернет. Это требование не применяется до тех пор, пока Правительство Российской Федерации не определит официальный сайт.
9. Жилым домом может управлять только одна управляющая организация.
Загрузка...