Выселение из залоговой квартиры

Выселение из заложенных квартир. Проблемы и их решение

Приобретение жилья всегда связано с определенным риском. Особенно сейчас, когда квартиры приобретаются в ипотеку, отдаются под залог и становятся предметом разного рода мошеннических схем. Весьма распространенная ситуация – когда человек покупает квартиру, оформляет на нее свои права, а потом оказывается, что в квартире на вполне законных основаниях проживают посторонние люди. Например, родственники прежнего владельца. Выселить их из квартиры зачастую бывает очень проблематично, а порой и вовсе невозможно.

Недавно Конституционный суд вынес несколько довольно интересных решений, способных в будущем заметно упростить жизнь приобретателей проблемного жилья. Так, в Определении от 17 февраля 2015 г. № 246-О суд фактически подтвердил возможность изъятия ипотечной квартиры за неуплату взносов даже в том случае, если часть этой квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Предметом обжалования здесь явились нормы законодательства, позволяющие выселять семьи с детьми из ипотечных квартир без разрешения органов опеки и попечительства. Суд отметил, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, осуществляется в порядке, установленном для совершения сделок с имуществом подопечных.

В свою очередь получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение кредитного договора и договора займа в целях обеспечения жилым помещением подопечного требуется лишь в исключительных случаях. В частности, в случае заключения таких договоров опекуном от имени подопечного, выступающего заемщиком.

Кроме того, опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного, совершение сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Таким образом, нормы, требующие получения разрешения органов опеки, не распространяются на случаи, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей, выступающих созаемщиками по кредиту, и их ребенка. И это не правовой пробел и не ошибка законодателя. Дело в том, что обязательства родителей – созаемщиков по кредитному договору обеспечиваются ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона.

В то же самое время согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения. Иными словами, выселить семью в подобной ситуации можно в упрощенном порядке, не спрашивая разрешения третьих лиц.

Другой вопрос, рассмотренный Конституционным судом, касался порядка выселения родственников прежнего собственника из квартиры, находящейся в залоге. Суть дела состояла в следующем. Гражданин приобрел на публичных торгах квартиру в ЖСК и оформил право собственности на нее. Позже выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей. Они не исполнили договор займа, обеспеченного залогом жилья, вследствие чего квартира была выставлена на торги. Суд разрешил выселить супругов-должников, отказав в выселении их дочери и ее несовершеннолетних детей. Отказывая в выселении, суд сослался на то, что эта самая дочь сохранила право проживания в квартире, поскольку была включена в ордер на предоставление этой квартиры еще в начале 90-х годов.

В соответствии с этим новый собственник квартиры через Конституционный суд оспорил норму законодательства (статья 19 ФЗ “О введении в действие ЖК РФ”), допускающую возможность сохранения права пользования жилым помещением за лицами, получившими такое право при вселении в дом даже в случае обращения взыскания на данное жилье как на заложенное имущество. Суд в Постановлении от 24 марта 2015 г. N 5-П согласился с доводами нового собственника и признал оспариваемое законодательное положение неконституционным.

В обоснование своей позиции по делу суд отметил, что ЖК РФ сейчас не определяет права членов семьи прежнего собственника жилья, которые заложил квартиру и не выполнил свои обязательства по возврату долга. Также в законе отсутствует и механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилое помещение и переходе его к новому владельцу. Это приводит к тому, что суд привыкли руководствоваться оспариваемой нормой, которая фактически приравнивает права членов семьи прежнего собственника жилья в ЖСК к правам лиц, прекративших семейные отношения с собственником приватизированного жилого помещения.

В свою очередь обременение права собственности на жилое помещение правом членов семьи его прежнего собственника пользоваться этим жилым помещением существенно ограничивает правомочия его нового собственника. Тем более, если он не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц на данное жилое помещение, не выражал своего согласия на его приобретение с имеющимися обременениями.

Между тем, значимой гарантией информирования приобретателя об объеме передаваемых ему правомочий и обременений должна являться государственная регистрация указанных прав, в том числе права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, которое члены семьи его прежнего собственника приобрели на основании ордера.

В соответствии с этим законодателю было поручено обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения с тем, чтобы новые собственники (приобретатели) были в курсе того, какую недвижимость и с какими обременениями они получают в собственность. Сохранение обременений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно стать юридически невозможным.

Также суд призвал законодателей обеспечить одновременную защиту прав новых собственников таких квартир. При этом КС РФ заключил, что до внесения соответствующих изменений в законодательство члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, сохраняют право пользования жильем. То есть, выселить по требованию нового собственника сейчас не представляется возможным.

Выселение из залоговой квартиры – причины и условия в 2022 году

Выселить должника из залоговой квартиры можно только с учетом требований законодательных актов. В данном вопросе основными документами являются ст. 40 Конституции РФ и постановление Верховного Суда №14 от 02.07.2009 г. На практике процесс выселения происходит индивидуально для каждого случая.

Выселения граждан из занимаемого ипотечного жилья

В любом другом случае, например, выселение из квартиры социального найма происходит гораздо сложнее и реже. А вот собственники ипотечного жилища всегда находятся в особой зоне риска (ст. 334 ГК РФ). В практике судов очень часто фиксируются факты выселения должника. Это происходит, когда банком предоставлены сведения о длительной просрочке по договору. Важно знать, что в этом случае помехой не является даже тот факт, что:

• это единственное жилое помещение у гражданина и его семьи, несмотря на положения ч.1 ст.446 ГПК РФ;
• хозяин жилья или член его семьи инвалид, пенсионер или другой льготник.

При наличии задолженности, помещение будет реализовано на публичных торгах, которые организовывают для продажи недвижимости. Единственной преградой служат своевременные и грамотные действия выселяемого:

1. Если за время, предоставленное банком до начала отчуждения должник сумеет погасить нужную сумму, то процесс останавливают, и выселение не происходит.
2. Даже после продажи квартиры есть возможность вернуть жилье, если покрыть все расходы банка, юридической службы и адвокатуры.

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Выселить должника из залогового жилья возможно только после вынесения судебного решения. До получения такого решения, заемщик вправе обратиться в банк для реструктуризации долга или получения отсрочки платежей. Важно запомнить, что банк после выселения должника потеряет проценты, которые мог получить за выданный кредит. Поэтому стоит бороться за возвращение своих прав на квартиру.

Причины выселения должника из залоговой квартиры

Забирают залоговое жилье в определенных случаях. Для этого кредитной организации достаточно знать, что:

1. Помещение сдано в наем, хотя это запрещено договором.
2. Эта же квартира повторно заложена по другому кредитному обязательству.
3. Из-за халатного отношения жильца – заемщика, помещение оказалось непригодным для проживания.
4. Не выполнены требования по страховым обязательствам.
5. Работникам банка не позволено производить осмотр жилья.
6. Есть намерение должника продать квартиру без извещения кредитора.
7. Просрочка по платежам составляет более 3 месяцев.

Этапы прохождения процедуры выселения должника

Чтобы программа выселения из ипотечного жилья была запущена в действие, необходимы следующие условия.

Право собственности на проданную ипотечную квартиру регистрируется на победителя торгов. Этот процесс регулирует ст.78 ФЗ №102. При отказе задолжника освободить жилье, новый собственник недвижимости может подать исковое заявление в суд с просьбой выселить проживающих в квартире лиц, независимо от их возраста и пола. Такой иск будет удовлетворен в судебном порядке в пользу истца. Если по каким–то причинам недвижимость не смогли реализовать на торгах, то квартиру передают на банковский баланс для дальнейших действий по погашению кредита.

Причины для вынесения судебного решения в пользу должника

Выселить гражданина из ипотечной квартиры без решения суда невозможно, даже если все условия соблюдены. Суд может принять во внимание определенные условия, которые позволят должнику не лишиться своего жилья, особенно, если оно единственное. Необходимо доказать, что:

1. Не было факта отказа от исполнения обязательств по кредиту.
2. Должник потерял работу, и в настоящий момент находится в активном поиске нового места трудоустройства.
3. Должник имеет неоспоримые факты попыток решить вопрос в досудебном порядке. Это могут быть письменные заявления гражданина с просьбой о реструктуризации долга и отсрочке платежей, не рассмотренные банком.

Помощь государства по поддержанию должников

Существует федеральная программа по оказанию помощи заемщикам при создании сложной ситуации с долгами. В программе три рабочих проекта.

Под действие третьей категории подпадают не только инвалиды или лица, у которых на иждивении несовершеннолетние дети. Сюда входят ветераны боевых действий и сотрудники оборонной промышленности, госслужащие.

Условия для подачи заявления о реструктуризации долга включают требования:

• просрочка по платежам должна быть не более 120 дней, но и не менее 30 дней;
• выдача кредита произошла до 01.01.2015 г..

Для получения государственной поддержки заемщик обязан грамотно оформить заявление.

Ошибки должников при выселении из залоговой квартиры

Основной ошибкой является бездеятельность заемщика при наступлении долга по оплате кредита и процентов в течение 6 месяцев. В данном случае необходимо сразу принимать меры и обращаться в банк для оформления реструктуризации или кредитных каникулов. При уважительной причине банк может даже списать часть долга по неустойкам, процентам или штрафным санкциям.

Еще одна ошибка – допущение выселения без соответствующего решения суда, которое должно быть предъявлено должнику. Такие действия оспариваются в судебном порядке.

Вопрос №1. Существует ли обязанность банка уведомлять заемщика о дате начала торгов?

Нет, информация освещается в периодике и СМИ и считается открытой.

Вопрос №2. Как можно не остаться совсем без жилья после выселения из единственной квартиры, оформленной по ипотеке?

При лишении единственного жилища заемщик имеет право получить муниципальное жилье. Для этого ему придется встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Трагичность ситуации состоит в том, что решение суда будет в пользу кредитора. Чтобы этого не произошло, и семья не лишилась единственного помещения, необходимо решать проблему заранее. Если известно, что средств на погашение кредита почти нет, то необходимо сразу сообщить в банк о финансовой проблеме и обратиться с просьбой о реструктуризации или другом выходе из ситуации. Рассмотрение вопроса занимает около месяца, обычно банк идет навстречу должнику. Ведь, финансовое учреждение не хочет терять свои проценты. Второй вариант – подача встречного иска с просьбой назначить судебную оценку недвижимости и обжалование предыдущей банковской оценки в арбитраже. Это позволит выиграть время и поработать над улучшением финансового положения. В конечном итоге после сбора средств, задолженность погашают и предлагают банку составить мировое соглашение о продолжении оплаты кредита. Еще один совет – внимательно читайте пункты ипотечного договора, чтобы не получить неожиданных решений банка. При выселении несовершеннолетних детей суд может обратиться в органы опеки согласно ст. 47 ГПК РФ.

Егоров А.И., юрист, г. Москва

[su_button url=”tel:+74999386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 467-36-24

[su_button url=”tel:+78124673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 (800) 333-49-12

[su_button url=”tel:+78003334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Банки продают квартиры с жильцами: кого не выселит даже суд?

Если хотите купить жильё, и вдруг Вам попадается дешевый вариант, не спешите радоваться. Вполне возможно, что это жильё “с сюрпризом”. Банки стали всё чаще продавать квартиры с прописанными в них жильцами.

Квартира с довеском

Издание “Коммерсантъ” рассказало о том, что в России становится всё больше квартир, которые выставлены на продажу с прописанными в них жильцами. Сейчас таких квартир на вторичном рынке Москвы всего 2%, но к 2022 году их доля может вырасти до 10%.

По данным «Инком-недвижимости», в январе совокупный объем этого рынка в старых границах Москвы составил 18,9 тыс. лотов, пишет “Коммерсант”

Как такое вообще возможно? А очень просто.

Сегодня в России наблюдается бум ипотечного кредитования. Кредит берется под залог покупаемой квартиры, но не у всех хватает сил и средств полностью выплачивать ипотеку. Учитывая падение реальных доходов и рост объемов кредитной задолженности по ипотеке, неплатежи со временем будут расти. Банки, соответственно, будут изымать квартиры.

У тех, кто не тянет кредит и уже оброс просроченной задолженностью, взыскания банк добивается через суд. Далее квартира передается в организацию, уполномоченную Росимуществом для реализации, но часто её не удается продать с торгов, и такую квартиру отдают на баланс самого банка.

Бывает, что во время всех этих юридических процессов бывший собственник не желает выписываться и выселяться. Суды часто встают на их сторону, предоставляя отсрочку на выселение в связи с болезнью или тяжелой жизненной ситуацией. Как отмечают аналитики, раньше всё-таки банки решали этот вопрос сами и выставляли на продажу уже “чистую” квартиру. Однако теперь ради экономии на судебных издержках они всё чаще предлагают новому собственнику самому решать вопросы с выселением жильцов. Обычно покупатели подобной недвижимости добиваются выселения уже через суд, однако такие суды могут длиться годами.

Зачем покупать “нехорошую” квартиру? Ответ прост – такое жильё зачастую продается дешевле – скидка может достигать до 20-30% за подобную недвижимость. Поэтому и покупатели даже на такое жильё находятся. Чаще всего это агентства недвижимости – для них это возможность неплохо заработать, но, бывает, что подобные квартиры покупают и обычные физические лица в погоне за дешевизной.

Как узнать, прописан ли кто-то в квартире?

Увидев “выгодное” предложение от банка, нельзя терять бдительность. Обязательно нужно проверить, кто при продаже в квартире прописан. Для этого делается выписка из поквартирной (домовой) книги, которую должен сделать собственник. Для этого ему необходимо обратиться в жилищное управление или МФЦ. Постороннему лицу такую выписку не предоставляют.

Некоторые категории граждан выселить невозможно

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст. 292 ГК РФ). Однако по закону существуют некоторые категории граждан, которых нельзя выселить даже при смене собственника.

Невозможно в обычном порядке выписать следующих граждан:

1. Прописанных в квартире до её приватизации, но не оформивших её в долевую собственность.
2. Проживающих на жилплощади на основании завещательного отказа (если квартира получена по наследству). Например, отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни.
3. Несовершеннолетних (младше 18 лет). Кроме того, дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим.
4. Нельзя выписать тех, кто отсутствует временно, но имеет право на прописку, а именно, пребывающих в командировке, отбывающих срок в местах лишения свободы, проходящих лечение в специальных учреждениях. Новому собственнику необходимо будет дождаться, когда такой гражданин сам приедет и в паспортном столе собственноручно выпишет себя из квартиры.

Данных граждан всё же можно выписать через суд. Однако только в том случае, если получится доказать, что они имеют другую жилплощадь, не участвуют в оплате коммунальных услуг или давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются. Однако, как уже сказано, нужно всё это доказать, собрав подтверждающие документы.

Даже если гражданин не входит в данные категории, то суд может отсрочить выселение на год в некоторых случаях. Например, если у жильца нет другого жилья, и ему необходимо время на его поиски, либо он оказался в трудной финансовой ситуации.

Ситуацию, когда некоторые категории граждан невозможно выселить, используют мошенники при продаже такой недвижимости. Поэтому стоит быть осторожным и не вестись на дешевизну подобной квартиры.

Выселение из ипотечной квартиры

Для многих граждан покупка квартиры в ипотеку – единственная возможность приобрести жилье. Кредитный договор оформляется на длительный срок, так как приходится брать взаем у банка внушительную сумму. На протяжении 10-20 лет у владельца жилья могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Серьезная болезнь, потеря работы, развод негативно сказываются на финансовом положении. Неспособность вовремя платить по кредиту ставит на повестку вопрос выселения из ипотечной квартиры.

Можно ли выселить из ипотечной квартиры?

Ипотека – это разновидность залогового обязательства. При покупке квартиры в кредит она остается в залоге у банка в целях обеспечения исполнения условий кредитного контракта. Право собственности на ипотечную недвижимость регистрируется в Росреестре вместе с обременением. После ликвидации задолженности перед заимодавцем оно снимается.

До момента завершения периода действия кредитного соглашения залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. В этом случае собственник может быть выселен из квартиры.

Крайняя мера применяется в отношении граждан, которые длительное время не вносят платежи по займу. Жилье изымается и продается на торгах. Полученные деньги направляются на ликвидацию долга.

Рекомендуем посмотреть интервью с судьей о том, когда банк может выселить должника по ипотеке.

Если жилье единственное

На практике часто встречаются ситуации, когда ипотечная квартира является единственным жильем гражданина.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 446 ГПК РФ запрещено обращать взыскание на единственное жилье должника. Судебная практика поддерживает имущественный иммунитет (постановление КС РФ от 14.05.2012 года № 11-П).

Однако, на ипотечную квартиру он не распространяется. Если единственная жилая недвижимость обременена залогом, ее разрешается продавать за долги (Определение ВС РФ от 29.05.2012 года № 80-В12-2, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 года по делу № А65-15362/2009-СГ4-39).

Пример 1. ООО Коммерческий банк «Огни Москвы» с требованием выселить Л. (О.В.), О.М. из ипотечной квартиры. Недвижимость находилась в залоге у банка в связи с заключением с гражданами кредитного договора. Должники нарушали свои обязательства по добросовестному перечислению платежей по займу, поэтому на имущество было обращено взыскание. Квартиру передали в собственность банка. Суд пришел к выводу, что его действия правомерны, поэтому собственники подлежат выселению (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2012 года по делу № 11-12044).

Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Наличие у собственника детей не является препятствием для изъятия залоговой недвижимости. Кредитная организация вправе инициировать выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры.

Конституционный суд подтвердил возможность обращения взыскания на залоговую жилую недвижимость за долги по кредиту даже при наличии детей (определение от 17.02.2015 года № 246-О). После продажи недвижимости на торгах выселению подлежат все члены семьи.

Единственное, на что должник может рассчитывать, отсрочка реализации заложенной квартиры на период до 12 месяцев. Она предоставляется при наличии уважительных причин.

Для защиты интересов детей привлекают органы опеки и прокуратуру. Их основная задача – проследить, чтобы банк не допустил нарушений в процессе выселения жильцов из ипотечной квартиры.

Если использован материнский капитал

Многие женщины расплачиваются за жилье материнским капиталом. Эти деньги используются в качестве стартового взноса по займу. Также за счет них можно погасить основной долг и проценты по нему.

Использование материнского капитала на приобретение ипотечной квартиры не расценивается в качестве смягчающего обстоятельства. Если собственник не платит по кредиту, жилье изымают за долги.

Вместе с тем, банк рискует получить отказ суда в выселении жильцов из ипотечной квартиры. Во внимание берется наличие вины должника. Если долг возник по уважительным причинам, залоговое имущество не изымается. В такой ситуации факт оплаты кредита за счет материнского капитала трактуется в пользу заемщика (апелляционное определения Московского городского суда от 02.12.2013 года № 11-39562).

Как выселяют жильцов из ипотечной квартиры за долги?

Вопрос о выселении собственника из ипотечного жилья решается в суде. Процедура проходит в несколько этапов:

1. Банк выявляет задолженность по кредиту, которая не погашается длительное время.
2. Клиенту вручается уведомление с просьбой ликвидировать долг.
3. Предпринимаются попытки досудебного урегулирования спора (отсрочка, реструктуризация, снижение величины оплаты).
4. В суд подается иск о взыскании задолженности и изъятии имущества в счет оплаты долга.
5. После принятия судебного решения недвижимость реализуется на торгах.
6. Собственника выселяют из квартиры.

Если имущество не удается продать, оно переходит в собственность банка. Он вправе решать судьбу квартиры по своему усмотрению.

Уведомление заемщика – обязательное условие перед обращением в суд. Если процедура не будет соблюдена, банк может получить отказ. Претензия должна содержать окончательную сумму долга и срок для его ликвидации. После того, как должник получит извещение, он должен полностью рассчитаться с банком.

Кто вправе выселить?

После вынесения решения выдается исполнительный лист. Документ передается судебному приставу. Он возбуждает производство на основании закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ.

Должнику высылают уведомление с просьбой освободить помещение в течение 10 суток. Если жильцы игнорируют требование, устанавливается новый срок и начисляется исполнительский сбор.

Далее выдворение из жилой недвижимости осуществляют в принудительном порядке. Приглашают служащих органов полиции и понятых. Если должник не пускает должностных лиц в квартиру, вызывают сотрудников МЧС.

Пристав может помощь выселяемому с транспортировкой и хранением вещей. На период поиска нового жилья имущество должника находится у него. Через 2 месяца он должен забрать свои вещи.

Как избежать выселения?

Банку невыгодно выселять неплательщика из ипотечной квартиры. Поэтому он старается решить проблему долга в досудебном порядке.

Собственник вправе рассчитывать на следующую помощь:

• реструктуризация долга – ежемесячный платеж снижают за счет увеличения периода действия кредитного соглашения;
• кредитные каникулы – должника освобождают от части платежей на срок до полугода;
• прощение части долга – банк списывает проценты, неустойки или штрафы;
• государственные программы – субсидирование ипотеки, материнский капитал, военная ипотека.

Если есть уважительные причины, залогодержатель пойдет на уступки. Потребуется подтвердить, что заемщик не может платить из-за болезни, потери работы, выхода на пенсию, снижения дохода.

В каких случаях выселять нельзя?

Основания для отказа в обращении взыскания на ипотечную квартиру установлены статьей 54.1 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.

Нельзя забрать жилье за долги в следующих случаях:

• величина долга составляет менее 5 % от стоимости собственности;
• период просрочки составляет меньше трех месяцев.

Если заемщик не платит систематически, нарушает сроки более трех раз в течение года, имущество могут забрать даже при незначительной задолженности.

Пример 2. Банк обратился с иском к И.А Романовой об обращении взыскания на заложенную жилую недвижимость. Сумма займа на приобретение жилья составила 1 190 000 руб. под 17 % годовых. Ответчица не платила в течение семи месяцев. Требование о возврате заемных средств исполнено не было. В процессе рассмотрения спора И.А. Романова устранила допущенные нарушения, погасила большую часть долга. Отказывая в удовлетворении требования банка, суд сослался на статью 54.1 Закона № 102-ФЗ (Определение Омского областного суда от 17.02.2010 года № 33-1093/2010).

Подведем итоги

Таким образом, закон разрешает выселять собственника из ипотечной квартиры, если он систематически не платит по кредиту. В качестве смягчающего обстоятельства указывается только незначительный размер задолженности и небольшой период просрочки. Если ипотечная квартира является единственным жильем, в ней проживают несовершеннолетние дети, недвижимость куплена за счет материнского капитала, это не освобождает плательщика от выселения.

Бесплатная консультация!
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обратитесь к нашему юристу в онлайн-чат справа, в форму ниже, или звоните по телефону горячей лении:

+7 (499) 110-95-76 – Москва и Московская обл.
+7 (812) 407-30-62 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
8 (800) 550-46-35 – Остальные регионы России

Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры

Выселение из ипотечной квартиры, к сожалению, является сегодня довольно частым явлением. Что представляет из себя эта процедура, может ли заемщик оградить себя и свою семью от того, чтобы не оказаться на улице, если имеются просрочки по ипотечному договору а также, все о получении возможности списания долга по ипотеке на основании Постановления правительства РФ № 373 – читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки. При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

1. Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
2. Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
3. Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило – публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст. 78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования. Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

• Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
• Должник потерял работу.
• Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:

• ветераны боевых действий;
• лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
• инвалиды;
• работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита. На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга. Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г. Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии. Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия. Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст. 12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Выселение из ипотечной квартиры: досудебная работа

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

• реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
• кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
• списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
• государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре). При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст. 107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора. Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца. Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора. В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств. Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью. Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

Выселение из ипотечной квартиры

Одним из способов обзавестись собственным жильем, если нет достаточных средств для покупки квартиры, является ипотека. Гражданин может не ждать, пока у него накопится нужная сумма для покупки жилья, а приобрести ее с помощью ипотечного кредита и сразу же заселиться в новую квартиру, выплачивая долг в течение длительного времени.

С одной стороны – это выход для семьи, которая не может купить жилье сразу, но, с другой – такая покупка жилья таит в себе множество подводных камней. Среди них – выселение из жилого помещения при длительной просрочке платежей.

Основания для выселения

Ипотека – это заемные средства для покупки объекта недвижимости, которые клиент получает в кредитном учреждении под залог этой недвижимости. Она бывает двух видов:

1. Целевая. Выдается под залог жилого помещения, которое заемщик намерен приобрести за кредитные средства. То есть, при получении целевой ипотеки квартира до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью, остается в залоге у кредитного учреждения.
2. Нецелевая. Средства по кредиту могут быть использованы для покупки другого жилого помещения, залогом становится любой другой объект недвижимости либо другое ценное имущество заемщика. В этом случае у банка в залоге остается не то жилое помещение, на покупку которого оформляется кредитный договор, а иное имущество заемщика.

Причин для наступления задолженности по ипотеке может быть несколько:

1. Тяжелая финансовая ситуация. Невозможно предугадать, сможет ли гражданин обслуживать свой долг в течение длительного времени, при наступлении форс-мажора (длительная болезнь, потеря работы и т.п.) выплаты могут прекратиться.
2. Нарушение заемщиком Уголовного Кодекса и, как результат – заключение его в места лишения свободы, откуда он не сможет выполнять свои кредитные обязательства.
3. Смерть заемщика. Если родственники не смогут взять на себя обязательства по кредиту, квартира может быть продана на торгах в счет погашения долга.
4. Намеренное неисполнение заемщиком кредитного договора либо непонимание им условий договора.

Выселение из ипотечной квартиры возможно только по решению суда. В процессе судебного разбирательства суд рассматривает все доводы сторон, принимая во внимание при вынесении вердикта следующие факторы:

1. Заемщик продолжает выплачивать кредит, но размер ежемесячного платежа значительно снижен из-за возникшей тяжелой жизненной ситуации.
2. Заемщик потерял работу, и долгое время не может найти новую.
3. Длительная тяжелая болезнь, не позволяющая заемщику работать и продолжать выплаты по займу.
4. Заемщик пытался урегулировать ситуацию в досудебном порядке, например, подавал в кредитное учреждение заявление с просьбой о реструктуризации, рефинансировании либо приостановке выплат по кредиту.

Сама процедура выселения за долги по ипотеке состоит их нескольких этапов, каждый из которых обязателен к исполнению:

1. Попытка досудебного урегулирования проблемы. Кредитное учреждение оповещает должника о возникшей задолженности по кредиту и предупреждает о необходимости погасить долг. Если должник идет на контакт и просит банк о каких-либо послаблениях (реструктуризация долга либо кредитные каникулы), обычно на этом проблема и заканчивается.
2. Если должник игнорирует требования банка, последний приступает к подготовке документов в суд.
3. После вступления решения суда о выселении за долги в законную силу, выбирается порядок и способ реализации данного решения. Чаще всего залоговый объект недвижимости продают на торгах, вырученные средства направляются на погашение тела кредита, процентов по кредиту, других обязательных выплат, а остаток вырученных средств передается должнику.
4. Если торги не состоялись (не нашлось покупателя), то жилое помещение передается в собственность банку, который впоследствии имеет право самостоятельно реализовать квартиру по своему усмотрению, либо оставить объект недвижимости в собственности.

Уважительные причины

По характеру причин просрочки по ипотеке их можно разделить на два вида:

• уважительные;
• неуважительные, либо намеренные.

Но такие случаи крайне редкие, чаще всего граждане берут ипотеку в полной уверенности, что смогут погасить ее вовремя, не допустив ни одной просрочки платежа. И честно исполняют свои обязательства до тех пор, пока в их жизни не наступит какой-то форс-мажор. Это может быть:

1. Внезапно наступившая сложная финансовая ситуация (потеря работы, тяжелая и продолжительная болезнь, непредвиденные, но обязательные расходы).
2. Нарушение условий погашения кредитных обязательств по незнанию. Такие ситуации происходят не часто, но происходят.
3. Совершение уголовного преступления и дальнейшее отбывание наказания в МЛС.
4. Внезапная гибель заемщика. При этом члены его семьи либо не в курсе, что он платил ипотеку, либо они просто в растерянности от происшедшего и не знают, что им дальше делать, при этом теряют время.

Конечно, просто заявить на суде о том, что у вас есть уважительная причина, недостаточно. Любое заявление должно быть подтверждено документальными доказательствами, которыми могут стать:

• справка с места работы;
• приказ о сокращении или увольнении;
• справка из медицинского учреждения;
• копия приговора суда;
• свидетельство о смерти и т.п.

Могу ли выселить, если есть задолженность по ипотеке и жилье единственное

Могут, и обязательно выселят, если вы игнорируете все требования банка, не идете с ним на контакт и даже не пытаетесь как-то разрешить ситуацию.

Если у вас появились проблемы с погашением долга, первое, что вы должны сделать – уведомить об этом кредитное учреждение. Обычно банки в таких ситуациях идут навстречу своим клиентам. Что предлагают банки в таких случаях:

1. Реструктуризацию долга (рассрочка). Это значит, что сумма ежемесячного платежа снижается, а срок погашения долга увеличивается, то есть, клиент вместо, например, десяти лет, выплачивает ипотеку пятнадцать, но меньшими суммами. Общая сумма долга при этом увеличивается, но за счет растягивания времени погашения ипотеки на более длительный срок, ежемесячные выплаты значительно снижаются. Реструктуризация долга подойдет для заемщика, у которого снизился ежемесячный доход, при этом он имеет возможность и в дальнейшем регулярно погашать ипотеку.
2. Кредитные каникулы (отсрочка). В этом случае банк смещает график платежей, обычно на несколько месяцев, но не более полугода. То есть, в период, пока у заемщика действует отсрочка по платежам, он может вообще не платить по кредиту, затем платежи возобновляются на прежних условиях и по прежнему графику. Обычно кредитные каникулы предоставляются заемщикам, которые внезапно попали в сложную жизненную ситуацию, которая не позволяет обслуживать долг какой-то конечный промежуток времени.
3. Списание процентов, пеней, штрафов. В особо сложных и серьезных ситуациях банк может пойти на такое решение.

Но лучше, все-таки, не доводить дело до суда и попытаться разрешить ситуацию в досудебном порядке.

Пример. Николай Н. оформил ипотечный кредит на двухкомнатную квартиру на двадцать лет с ежемесячным платежом в размере 25 тысяч рублей. Через 8 лет он попал в автокатастрофу и в течение полугода находился на лечении в стационаре. За это время образовалась просрочка по платежам, которую он намеревался погасить сразу же, как только выпишется из больницы. За время лечения в банк Николай не звонил, о том, что у него нет возможности выплачивать ипотеку не извещал, отсрочку по платежам не просил.

По возвращении домой он обнаружил в почтовом ящике несколько писем из кредитного учреждения с требованием срочно погасить долг и судебную повестку, из которой понял, что банк уже подал иск в суд с требованием изъять у него квартиру в счет погашения долга.

В судебном заседании Николай предъявил суду справку из стационара о том, что он в течение полугода находился на излечении и не имел возможности передвигаться, поэтому он не знал, что банк высылал требования о срочном погашении задолженности. Никаких звонков из банка в требованием выплаты долга ему не поступало. Так же он заявил, что намерен в дальнейшем погашать задолженность, тем более, что материальная возможность выплаты долга у него имеется.

Представитель банка, в свою очередь, заявил, что кредитное учреждение ограничилось письменными уведомлениями. Банк не против реструктурировать долг по ипотеке гражданину Н., если последний гарантирует, что в дальнейшем задержек с погашением долговых обязательств не будет.

Суд, рассмотрев все материалы дела и выслушав стороны, решил: обязать кредитное учреждение реструктурировать долг гражданина Н.

Могут ли выселить из ипотечной квартиры с несовершеннолетним ребенком

Многие граждане путают ипотечную квартиру с приватизированной и искренне заблуждаются, что, если у них есть несовершеннолетние дети, то выселить их без предоставления альтернативного жилого помещения никто не имеет права. Но это не так.

Семьи с детьми находятся на таких же условиях, как и остальные и для них действуют такие же правила погашения ипотечного кредита и, в случае допущения задолженности по ипотеке, такие же правила досудебного или судебного урегулирования спора.

Если вы имеете долги по ипотеке и погашать их в дальнейшем у вас нет никакой возможности, то есть выселение неизбежно, при наличии несовершеннолетних детей вы можете обратиться за помощью в службу опеки и попечительства. Они помогут вам подтвердить статус малоимущей семьи и стать на очередь на получение социального жилья.

Пример. Многодетная семья Малининых в течение пятнадцати лет выплачивала ипотечный кредит за четырехкомнатную квартиру. Ипотека была оформлена на двадцать лет, то есть оставалось погасить одну четвертую часть долга. Глава семейства Кирилл Малинин, из зарплаты которого и шли выплаты по кредиту, потерял работу, в течение длительного времени не мог найти другую, через какое-то время запил и вообще перестал искать работу. Выплаты по ипотеке прекратились.

Представитель банка несколько раз звонил должнику с требованием срочно погасить долг, но последний бросал трубку. Письменные требования он также игнорировал. Увещевания жены не помогали, так как он был уверен, что многодетную семью никто выселить не посмеет.

Банк подал исковое заявление об изъятии жилого помещения в счет погашения долга по кредиту. В судебном заседании ответчик ничего вразумительного сказать не мог, истец же (представитель банка), понимая, что в семье малолетние дети, предложил выход из сложившейся ситуации. Так как большая часть долга была уже выплачена, банк взял на себя обязательство после погашения остатка долга и процентов по ипотеке на оставшиеся от реализации четырехкомнатной квартиры средства приобрести другую, меньшую по площади и передать ее в собственность семье Малининых.

Как быть тем, кому грозит выселение за долги по ипотеке

Для тех, кто столкнулся с проблемой выселения за долги по ипотеке, многие муниципалитеты предлагают поддержку на время в виде маневренного фонда.

Теоретически, граждане могут жить в таком помещении до тех пор, пока не справятся с финансовыми затруднениями. Но проблема в том, что многие муниципалитеты не имеют такого маневренного фонда, особенно в небольших населенных пунктах, а если и имеют, то эти жилые помещения, мягко говоря, мало подходят для проживания в них людей.

Действительно, вариантов решения проблемы с выселением немного, причем, все они временные. Поэтому, если уж вы столкнулись с проблемой по выплате ипотеки, то лучшим решением для вас будет не доводить дело до суда, а попытаться предотвратить выселение на первом этапе, когда вариантов выхода из сложившейся ситуации гораздо больше.

Не лучшим вариантом станет игнорирование требований кредитного учреждения и попытка спрятать «голову в песок» в надежде, что все как-нибудь само образуется. Не образуется.

Исходя из судебной практики, суды всегда принимают во внимание уважительные причины образовавшейся задолженности. Положительным для вас моментом при принятии судом решения будет тот факт, что вы:

• не отказываетесь от исполнения кредитных обязательств;
• принимали меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке.

Эти доказательства, вполне вероятно, помогут вам избежать выселения даже при наличии большой задолженности по ипотеке.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать ряд выводов.

1. Выселение из ипотечной квартиры при наличии большой задолженности вполне вероятно.
2. Даже многодетная семья при наличии факта злостного уклонения от выплаты долга может быть выселена.
3. Выселение из жилого помещения происходит только на основании вступившего в силу решения суда.
4. Все зарегистрированные в жилом помещении члены семьи выселяются вместе с должником.
5. Изъятая по суду ипотечная квартира реализуется на торгах, средства от реализации идут на погашение долга, процентов, других издержек банка по взысканию долга, оставшиеся деньги передаются должнику.
6. Если банк подал исковое заявление и вам грозит выселение за долги – не пытайтесь сами решить проблему, обратитесь за помощью к грамотному юристу. Если есть хоть малейшая возможность избежать выселения – адвокат сделает все, чтобы помочь вам.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область