Что делать, если земельный участок по факту больше, чем по документам?

Что делать, если при межевании земельный участок оказался больше или меньше чем по документам

При проведении межевания, ранее установленные границы участка могут измениться как в большую сторону, так и в меньшую.

В связи с этим у владельца участка может возникнуть целый ряд проблем, среди которых споры с соседями о границах смежных наделов, невозможность постановки земли на кадастровый учет в ЕГРН, расположение объектов коммуникации и объектов недвижимости вне границ собственного участка.

Правовые основания для изменения площади

Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.

В число таких правовых оснований входит:

Увеличение земельного надела за счет земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, что определено статьей 39.28 ЗК РФ. При этом не допускается образование чересполосицы. То есть, увеличить собственный надел можно только за счет смежной государственной земли.
Исправление кадастровой ошибки. Если ранее при проведении межевания кадастровым инженером была допущена ошибка, приведшая к уменьшению площади участка, то впоследствии эта ошибка может быть исправлена, что приведет уже к увеличению площади.
Приобретение земли у частного лица на основании договора купли-продажи. Как и в случае увеличения участка за счет государственной земли, приобретаемый надел должен иметь смежные границы с увеличиваемым участком.
Допустимое превышение надела. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года определил, что при проведении межевания участок может быть увеличен на определенную величину (см. ниже), если это не приводит к накладыванию границ на смежные участки, земли общего пользования и т.д.

Что делать при увеличении размера надела?

Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:

Которые не требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это исправление кадастровой ошибки и допустимое превышение надела.
Которые требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это увеличение надела за счет смежных участков, находящихся в государственном владении, или во владении другого частного лица.

В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:

Земель общего пользования (например, дорог);
Участков, относящихся к другим категориям (например, основной участок лежит в землях населенных пунктов, а прирезанная часть – в землях сельхозназначения).

Не допускается увеличение ЗУ, если при этом будет превышен максимальный размер участка, установленный на законодательном уровне в конкретно взятом регионе.

Без оформления земли в собственность

Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела. Если будет выявлено, что кадастровая ошибка действительно имела место быть, то участок будет зарегистрирован в соответствии со вновь установленными границами независимо от того, насколько увеличилась его площадь.

Ситуация с допустимым превышением надела много сложнее. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года установил, что при проведении межевания площадь участка может быть увеличена в сравнении с той, которая была указана в изначальных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.

Этот же подпункт установил, что предельной величиной увеличения надела является закрепленный на законодательном уровне минимальный размер участка данного вида целевого использования.

То есть, если местным (принятым на уровне региона, области, города) нормативно-правовым актом установлено, что размер участка под ИЖС не может быть менее 3 соток, то и пределом увеличения межуемого участка ИЖС также является 3 сотки.

Например, если изначально в документах была указана площадь надела под ИЖС в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 13 соток.

Тот же подпункт определил, что если минимальный размер участка для данного вида целевого использования не определен, то предел увеличения межуемого участка – 10% от исходного размера.

То есть, если изначально в документах была указана площадь участка в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 11 соток.

С оформлением

Если владелец надела приобрел у своего соседа смежный участок, он может объединить земли в один надел при условии, что получившийся ЗУ не будет превышать максимального размера ЗУ, установленного в регионе.

Для увеличения своего участка за счет земли, принадлежащей соседу, ее необходимо сначала приобрести.

Пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ определил, что в случае, если собственник земли желает увеличить свой участок за счет земли, находящейся во владении государства, ему необходимо заключить соответствующее соглашение с представителями местной администрации, за что с него будет взята определенная плата.

По сути, чтобы узаконить необоснованное увеличение земельного надела, собственник участка должен приобрести часть земли либо у своего соседа, либо у государства.

Что делать при уменьшении площади

Уменьшение площади земельного надела возможно в двух случаях:

При исправлении кадастровой ошибки. Причем согласно Приказу Минэкономразвития № 943 от 2015 года инициатива об исправлении кадастровой ошибки может исходить не только от собственника надела, но и от Росреестра.
При появлении притязания соседей, проводивших межевание, по результатам которого граница их участка проходит по смежному наделу.

В любом из указанных случаев у владельца участка есть 2 способа решения проблемы:

Согласиться с уменьшением земли и подписать акт согласования границ.
Не согласиться с уменьшением и заказать уточнение границ земельного надела.

Если же процедура уточнения не дала желаемого результата, можно обратиться с иском в суд общей юрисдикции, который назначит судебную землеустроительную экспертизу.

Заключение

До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).

Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.

Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.

В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.

Что делать, если площадь земельного участка больше, чем по документам?

Главная » Земля » Что делать, если площадь земельного участка больше, чем по документам?

Проверяя кадастровую документацию, можно столкнуться с ситуацией, когда реальная площадь участка отличается от зафиксированного в документе размера территории. Чтобы оформить дополнительные квадратные метры земли в собственность, необходимо правильно оформить все документы, избегая ошибочных действий.

Причины расхождения площади земельного участка по факту и по документам

Многие собственники земли после оформления документов на землю или их получения в ходе совершения сделки купли-продажи земельного участка не проверяют соответствие данных документов реальным границам земельного участка.

Наиболее распространенная причина такого расхождения данных заключается в том, что при оформлении процедуры межевания и составлении кадастрового паспорта кадастровый инженер совершил ошибку при измерении или внесении данных в документы.

Наиболее вероятно, что такая ситуация возникает в отношении участков земли, которые межевались раньше, так как ранее точного инструмента для замера у специалистов не было при проведении работ по размежеванию участков земли.

Это и приводило к тому, что высчитанный метраж участка в документе не совпадал с реальными данными, полученными позже при использовании более совершенного и точного оборудования.

Часто такие несоответствия реальных замеров участка земли и данных в кадастровом паспорте появляются по причине несанкционированного изменения границ участка собственниками путем захвата соседней территории.

Иногда ситуации бывают сложными, так как размер фактического владения в несколько раз превышает количество земли в документах. Для того чтобы сохранить права на пользование всей площадью участка, необходимо определенным образом оформить разницу в площади территории.

Знайте, что необходимо навести справки о том, внесены ли данные в земельный кадастр о границах участка земли, принадлежащего собственнику. Если данных в кадастре нет, то смело можно оформлять захваченную землю в собственность.

Фактически основной причиной расхождения данных в документах и реальными размерами участка является отсутствие межевания участка. Так как именно посредством проведения межевания владелец земли может быть уверен в получении точных данных о размере собственного участка земли. Кроме этого, собственник территории после проведения межевания получает точные координаты местоположения своего участка.

Знайте, что оформить в собственность землю, которая не числится за владельцем по документам, могут некоторые граждане:

Граждане и их наследники, которые приобрели земли в пользование при СССР;
Граждане, приобретавшие землю до 30.10.2001 года.

Так как до этого момента не существовало Земельного кодекса РФ и правил, регулирующих оформление земли, владельцы таких участков могут рассчитывать на легкое приобретение и оформление прав на дополнительные сотки земли.

Что делать, если площадь участка больше, чем по документам

Если выясняется, что площадь участка по факту сильно превышает размер земли по документам, то получите первым делом справку из кадастровой службы в отношении участков соседей. В случае отсутствия плана по межеванию, такие данные пригодятся.

Для приобретения данной информации отправляйтесь в местную кадастровую комиссию или земельный комитет. Перед этим наведите справки о собственниках смежных земель, чтобы быть уверенным в том, что они не имеют претензий по поводу захвата их территории.

Чтобы претендовать на землю, узнайте следующее:

Межевые работы на этом участке не осуществляли;
Владельца земли не найдено, информация о таком лице отсутствует в открытых источниках;
Земельный участок не сдается в аренду администрацией поселения;
В отношении участка не проводится аукцион, и нет заявлений на его приобретение.

Если вышеуказанные пункты соблюдены, то необходимо поторопиться с оформлением текущих границ участка. Для этого надо оформить заявку на проведение работ кадастровым инженером в администрации или земельных службах, существующих при администрации поселения.

Убедитесь, что выбранный специалист для проведения геодезических работ имеет соответствующую лицензию и может осуществлять работы по межеванию.

Знайте, что уточнять границы земли, в отношении которой уже существуют записи в реестре, не требуется. После реализации всех необходимых мероприятий кадастровый инженер выдаст заказчику межевой план участка земли, который необходимо присоединить.

С этим документом отправляйтесь в кадастровую палату, чтобы внести новые данные в специальный реестр, учитывающий все изменения в отношении участков земли. Однако, при подаче межевого плана для регистрации новых границ после их уточнения могут возникнуть осложнения.

Поводом для получения отказа в регистрации новых границ могут стать следующие моменты:

Если площадь участка земли, который гражданин желает присоединить к собственному участку, превышает размер его участка на 10% и более;
Участок территории, который необходимо присоединить должен соответствовать минимальным и максимальным разрешенным размерам площади участка в соответствии с нормами, установленными в каждом субъекте России или в каждом муниципалитете.

Если регистрация размеров участка прошла успешно, получите кадастровый паспорт и отправляйтесь в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Итогом действий становится получение документа о регистрации права собственности территорией с границами, которые официально уточнены.

Условия оформления дополнительной земли к своему участку

Знайте, что при реализации желания по присоединению дополнительной земли к существующему участку, необходимо заручиться поддержкой соседей. Так как в случае отсутствия согласия любого соседа с межевым планом, оформить дополнительные сотки в собственность не получится. Учтите, что присоединяя территорию, нельзя создавать помехи соседям в эксплуатации ими собственных участков.

Учтите данные ФЗ № 221, в котором указан предельно допустимый размер присоединяемой территории к существующему земельному участку. При этом учтите особенности региона или муниципального образования, к которому относится земля.

Однако, имейте в виду, что при наличии осложнений или помех при оформлении в собственность дополнительных соток земли допустимо обратиться в суд, если это поможет достичь цели.

Как оформить лишние сотки к земельному участку

Поймите, что оформлять в собственность лишние сотки, которые не учтены в правоустанавливающих документах, необходимо, так как эксплуатация земельных ресурсов с получением прибыли, результатов ведения хозяйственной деятельности является преступлением.

Для легализации применения чужой земли необходимо осуществить межевые работы снова, если они имели место ранее, уточнить границы территории и зарегистрировать их, подготовив определенные документы.

Соблюдайте следующий порядок действий:

Пригласите специалиста, способного зафиксировать точное положение текущих границ участка;
Затем получите результат в письменном виде после проведения межевых работ, заберите техническую документацию, проверьте указанную в этих документах информацию о реальных размерах участка земельного массива;
Получив план межевания территории, составьте снова документ с согласием в письменном виде каждого собственника участка, который имеет с оформляемым участком общие границы;
Все документы, которые есть на руках в отношении участка земли, подайте в администрацию с обращением, в котором точно и подробно изложите версию появления бесхозной земли около собственного участка;
Знайте, в случае если на руках имеется свидетельство о регистрации прав собственности в отношении прежнего участка земли до присоединения, переоформите его;
Для переоформления необходимо иметь на руках договор приобретения земельного участка, документ, подтверждающий право наследования участка, или договор дарения;
Если указанных документов нет, изучите данные ФЗ № 93 и оформите участок в собственность, для этого предоставьте выписку из садового или дачного товарищества о выделении участка земли на общих основаниях как члену товарищества;
Если есть бумаги, на основании которых можно сделать вывод о получении земли от местного самоуправления на правах аренды, то представьте эти документы;
Собрав все нужные бумаги, передайте их в ФУГРЦ, чтобы получить документ о праве собственности на участок с реальными границами и площадью.

Акт согласования границ земельного участка с соседями.

О согласовании границ земельного участка с соседями читайте тут.

Как составить акт согласования границ земельного участка с соседями

Чтобы претендовать на дополнительные метры земли, необходимо соблюсти процедуру составления акта согласования границ с соседями, что иногда становится нерешаемой проблемой в процессе оформления земельного участка.

Изучите правила составления акта согласования:

Личные данные участников соглашения, при этом обязательно требуется присутствие каждого соседа, чей участок граничит со спорной территорией;
Сделайте копии их документов, на основании которых можно идентифицировать личность;
Итоговый документ о согласовании границ, который необходимо зафиксировать на межевом плане, на обороте надо написать координаты итогового варианта расположения границ участка, лучше дополнить документ схематическим изображением границ участка;
В случае наличия противников заключаемого соглашения, необходимо приложить письменные возражения, на основании которых нельзя согласовать оформляемый акт;
Подпись каждого участника соглашения, если он согласен с информацией и результатами пересмотра границ участка;
Печать с расшифровкой фамилии специалиста по межевым работам и его печать на документе.

Документы для оформления прирезки земли

Запомните, что для оформления прирезания участков земли, не принадлежащих собственнику, последнему потребуется подготовить и представить следующие бумаги:

Договор купли-продажи участка земли, бумаги о правах наследования участка собственником, документы о получении участка в дар от собственника земли, в таком случае нужны доказательства права собственности для дарителя;
Изложенная максимально подробно версия в письменном виде о наличии земли без владельца;
Разрешение органов местного самоуправления на передачу земли новому владельцу;
Кадастровая документация;
Документ о регистрации участка земли с новыми границами в собственность владельца.

Подать перечисленные бумаги необходимо представителям администрации поселения, которые занимаются земельными вопросами, приложив заявление о необходимости осуществления изменения данных в ЕГРН.

Заявление о внесении изменений в ЕГРН

В приказе ФНС РФ № ММВ-7-6/25 определен вид подачи заявления, в составе документа необходимо соблюсти наличие 2 разделов:

Указать суть вносимых изменений, тут надо вписать, что необходимо уточнить границы земельного участка для расчета реальной площади земельного участка в пользовании собственника земли;
В этом разделе нужно детально, но лаконично изложить причины осуществления поправок в документ.

Проверьте, что после документа поставлена дата написания этой бумаги и присутствует личная подпись составителя с расшифровкой фамилии.

Как оформить фактические границы земельного участка через суд

Знайте, что по закону можно присоединить территорию, которая не больше 10% от размера текущего участка земли. Однако, если присоединяемый участок несоизмеримо больше текущего, находящегося в собственности, при этом земля в собственности муниципалитета, можно попробовать оформить земли на основании фактического длительного непрерывного использования территории для личных нужд.

Учтите, что доказывать такое право на расширение участка за счет территории города придется в суде. По данным юристов в таких случаях суд выносит решение обычно в пользу собственника земли, который полностью соблюдает правила эксплуатации земельных ресурсов. Сильно облегчит принятие решения для суда факт владения и пользования участком земли в течение 15 лет.

Чтобы грамотно составить иск и выступить в суде, соблюдайте следующие правила:

Оформите иск об установлении границ участка в суд;
Заранее наведите справки обо всех гражданах, которые могут быть заинтересованными сторонами в иске, наведите справки о третьих лицах, которые могут представлять собой свидетелей или иных граждан;
Обязательно в иске укажите точные координаты границ участка, которые необходимо сохранить по решению суда, приложите к иску межевой план, составленный инженером в виде копии;
Если есть данные о географическом положении участка, представьте их суду в доступной форме, если данных нет, напишите обращение к суду в форме ходатайства о наведении справок и предоставлении суду материалов, подтверждающих положение участка на карте местности;
Заранее узнайте, как заявить о необходимости проведения экспертизы в отношении участка земли;
После получения данных землеустроительной экспертизы, скорректируйте исковые требования в суд.

Данные в межевом плане могут не совпадать с результатами проведенной экспертизы. Используйте данные экспертов, чтобы повысить шанс на положительный результат судебного разбирательства.

В случае принятия данных эксперта за основу в составлении иска, не забудьте сравнить исковое требование с результатами экспертизы, при необходимости исправьте требования во вступительной части иска.

Сложности при расхождении фактической площади участка с документами

Существует две причины, по которым оформление лишней площади земли в собственность может не состояться:

Бесплатное оформление земли распространяется только на участки, соответствующие предельным минимальным размерам территории при выделении. В данном случае речь идет о том, что при наличии минимального размера участка в регионе, например, в 8 соток, при прирезании дополнительной земли нельзя получить больше 8 соток, если в регионе не существует определенных минимумов, то рассчитывается площади прирезки в размере 10% площади участка, зафиксированной в кадастровой документации;
При проведении межевых работ инженер по кадастровой деятельности обязан указать причину увеличения площади участка. В данном случае чаще всего используется факт владения землей сроком более 15 лет, кроме этого, наличие природных или иных объектов, которые позволяют зафиксировать более точное положение пределов участка и сформировать координаты размещения новых границ.

Когда нельзя оформить дополнительную землю к своему участку

Важно понимать, что не все категории земли допускается присоединить к собственному участку в случае отсутствия у таких земель владельца. В ЗК РФ существует перечень ограничений на свободное обращение земельных участков, относящихся к определенным категориям земли и ВРИ участков.

Запомните перечень земель, которые нельзя приобрести путем оформления в собственность бесхозной территории:

Участки земли, располагающиеся в границах охраняемых зон;
Территории, относящиеся к землям лесного массива;
Участки, расположенные в непосредственной близости к водным объектам, которыми владеет государство или муниципальное образование;
Земли, относящиеся к территории, используемой под объекты транспорта или связи;
Участки, которые совпадают территориально с землями, выделенными под нужды государства;
Участки земли, которые являются территорией, выделенной для питьевых нужд населения и для бытового водоснабжения.

Знайте, что необходимо соблюдать нормы Водного кодекса РФ, на основании которых выведены из оборота земли прибрежной полосы с расположенными водоемами и карьерами. Если земли лесного фонда расположены в непосредственной близости к участку собственника, которым он пользуется более 15 лет, этот факт не позволяет гражданам забирать в собственность земли с лесным массивом.

Лесные территории допускается брать в аренду и только на определенный срок на основании Лесного кодекса РФ.

Что делать, если при межевании участок оказался больше

Многие граждане, будучи владельцами земельных участков, не торопятся оформлять кадастровые и межевые документы. Когда возникает необходимость их оформления, первое, что нужно сделать, это уточнить границы участка.

Итогом таких действий может стать изменение площади всего надела земли.

Причин много, возможна и кадастровая ошибка, то есть неверные первоначальные замеры или расчеты, и изменение рельефа почвы, но все это приводит к неприятным правовым последствиям.

Если при проведении геодезических работ площадь участка изменилась

Межевание – это геодезическая процедура, при помощи которой уточняются границы земельного участка с использованием геодезического оборудования. Подробнее о том, что такое межевание.

Далее составляется межевой план, границы согласовываются с владельцами соседних участков земли, и завершает весь процесс последующая регистрация уточненных сведений об участке в Росреестре.

Путем выполнения этой геодезической процедуры можно увеличить участок до 10 процентов от его первоначальной площади путем перераспределения земель на абсолютно законных основаниях.

Правовое основание для этого – следующие нормы Земельного кодекса РФ:

Статья 39.28. В ней прописаны основания и ограничения для увеличения площади надела земли.
В статье 11.9 определены требования к участкам земли, площадь которых изменяется в результате межевания.
Статья 39.29. содержит правила о порядке заключения соглашения с представителями местной власти об увеличении площади путем переноса границ.

Когда процедура межевания завершена, это означает, что границы участка выверены (читайте о том, как устанавливаются границы участка), и сведения можно подавать для осуществления постановки на учет в кадастре или внесения изменений в уже учтенные данные.

Но изменить границы самостоятельно, не имея веских на то оснований, таких как договор (купли-продажи, например), решение суда, вступившее в законную силу или признание ошибочных сведений в кадастре, невозможно.

Рассмотрим подробнее частные случаи увеличения или уменьшения наделов земли при их межевании и разберемся, как правильно поступить в той или иной ситуации.

Как увеличить площадь надела земли после межевания

Перечень оснований, которые будут приняты в качестве законных для увеличения (расширения) размера земельного надела после проведения межевания является следующим:

увеличение путем перераспределения земель на основаниях, которые предусмотрены ст. 39.28 ЗК РФ;
увеличение путем исправления кадастровой ошибки (она могла быть допущена инженером при проведении геодезических замеров или составлении плана);
увеличение путем объединения нескольких смежных участков, после покупки или приобретения иным способом в собственность.

Пути приобретения могут быть разными, начиная от дарения, заканчивая получением в наследство, но право должно быть зарегистрировано предусмотренным законом способом.

Оформление «прирезки»

Чтобы понять, каким образом можно увеличить площадь надела земли путем перераспределения (прирезки), обратимся к указанным выше правовым нормам.

Это станет возможным, если с дачным участком, землей под частным домом, огородом и т. д. граничат участки земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Кроме того, эти земли не должны иметь статус «земель общего пользования» и не должны быть изъяты из оборота.

Для оформления такой земли во владение необходимо предпринять следующие действия:

обратиться в орган государственной власти, уполномоченный на принятие решения о перераспределении земли;
написать заявление о перераспределении участков, которые находятся в частной и публичной собственности.

К заявлению необходимо приложить копии документов, подтверждающих право на землю и межевой план или схему расположения на надел земли, находящийся в собственности. Эта процедура проводится бесплатно.

Дождаться подтверждения согласия властного органа на просьбу, изложенную в заявлении, которое должны направить в течение 30 календарных дней при отсутствии причин для отказа. Оснований для отказа 13, с их полным перечнем можно ознакомиться в той же статье 39.29 ЗК РФ. После получения согласия нужно обратиться к кадастровому инженеру для проведения учета образуемого надела и зарегистрировать полученные данные в ЕГРН. Подписать соглашение с государственным органом. В нем будет, в том числе, указана стоимость, за которую надел перейдет во владение.

Как исправить ошибки в кадастре

Получить сведения о кадастровой ошибке можно несколькими способами.

При визуальном изучении публичной кадастровой карты можно увидеть, соответствуют ли фактические границы надела земли границам, которые указаны кадастровым инженером.

Также в любой геодезической организации можно воспользоваться услугой выноса границ участка в натуру, этот документ делается на основании кадастровой выписки. Получив акт выноса, можно определить, соответствуют ли фактические и зарегистрированные сведения.

Хочется отметить, что владельцу затруднительно найти кадастровую ошибку самостоятельно. Чтобы разобраться, нужно обладать специальными познаниями и иметь геодезическое оборудование. Поэтому выявление и внесение исправлений лучше доверить специалисту. Для выявления ошибки и приведения данных в соответствие потребуются контрольные замеры.

Участок придется «перемежевывать» и согласовывать его вновь приобретенные границы с владельцами соседних земельных наделов. Их нужно обязательно известить о проведении процедуры межевания.

Если соседей нет или они согласны с вновь созданными границами участка, значит владельцу крупно повезло. Решив все проблемы в порядке, не предусматривающем судебного разбирательства (досудебном), можно начинать вносить изменения в кадастр. В противном случае за утверждением границ надела придется обратиться в суд. Судебное решение станет основанием, учитывая которое кадастровый специалист подготовит для владельца новый межевой план.

Обратите внимание, есть ряд причин, по которым увеличить площадь надела при проведении геодезических работ не представляется возможным:

наличие у соседей утвержденных межевых планов;
земля, граничащая с рассматриваемым участком, изъята из оборота;
граница участка проходит близко от красных линий;
площадь участка является максимально возможной для земли такого назначения в конкретном регионе.

Если площадь земельного участка при межевании уменьшилась

Измениться границы надела земли в результате межевания могут не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения. Уменьшиться размер участка земли в результате межевания может в двух случаях:

Если в ходе разрешения в суде земельного спора притязания владельцев соседних участков на часть земли будут признаны законными.
В результате признания факта кадастровой ошибки.

Если владелец согласен с притязаниями соседа, он может обойтись и без суда. При таком положении дел нужно будет подписать с владельцами других участков акт согласования границ и зарегистрировать изменения в ЕГРН.

Факт обнаружения кадастровой ошибки может быть признан не только по заявлению собственника, но и являться инициативой Росреестра.

Если в результате геодезических работ земельный участок стал меньше, или было обнаружено наложение границ, то в адрес собственника будет направлен протокол об обнаружении ошибки. Собственнику предложат для исправления сведений, приведших к ошибке, в течение шести месяцев предоставить пакет документов.

При получении такого уведомления обязательно нужно обратиться к кадастровому инженеру. По истечении указанного срока ошибка будет исправлена на основании тех данных, которые есть в Росреестре. Доводы собственника в таком случае учтены не будут.

В судебной практике немало случаев, когда при неправильном межевании земельный надел не только уменьшался, но и полностью поглощался соседним наделом. Рассмотрим один частный случай.

Краснодарским городским судом принято мотивированное решение удовлетворить исковые требования о признании кадастрового учета незаконным и недействительным. Суд признал факт присутствия кадастровой ошибки. Как результат этой ошибочной информации произошло поглощение земельного надела истца соседним наделом земли в полной мере.

Истец Зайцева Т.М. была вынуждена искать справедливости в суде и обратиться с исковыми требованиями к кадастровой палате. Ее требование заключалось в признании кадастрового учета незаконным и недействительным. Надел земли общей площадью 420 м², был предоставлен ей для использования для личного подсобного хозяйства. Причем право пользования было постоянным и бессрочным. На этом участке она и проживала в течение последних 22 лет. Когда у Зайцевой возникла необходимость оформления земли, то выяснилось, что ее надел документально является частью участка, который принадлежит детскому саду, расположенному по соседству. Но фактически это было не так.

Исследовав в совокупности материалы по делу и выслушав истицу, суд счел иск правомерным, а требования законными и подлежащими удовлетворению.

Судом было установлено, что право Зайцевой на надел земли подтверждено выпиской из хозяйственной книги о наличии у нее права на земельный надел от 05 февраля 2011 года. Соседним пользователем земель являлось МДОУ «Светлячок».

17 апреля 2011 года директор МДОУ «Светлячок» обращалась в кадастровую палату с заявлением, в котором содержалась просьба об исправлении кадастровой ошибки и пересмотре расположения границы земельного надела. Однако ошибка в данных не исправлена. Представитель ответчика согласен с тем, что присутствует наложение границ земельных наделов Зайцевой и МДОУ «Светлячок», и они готовы исправить указанную ошибку в кадастре.

Руководствуясь ст. 194 – 198, 100 ГПК РФ, суд принял решение исковые требования Зайцевой к кадастровой палате признать обоснованными. Кадастровый учет земельного участка признать недействительным. Недействительным также признали зарегистрированное право МДОУ «Светлячок» на земельный участок и прекратили право постоянного бессрочного пользования МДОУ «Светлячок» на указанный надел.

Спорные вопросы по изменению площади земли

Отказ в постановке на кадастровый учет

Несмотря на желание собственника привести в надлежащее состояние документы на земельный участок, кадастровая палата может вынести решение о приостановке регистрации или отказе в регистрации.

Причин для принятия подобных решений множество. Рассмотрим каждую ситуацию в отдельности.

Причинами приостановки регистрации чаще всего являются ошибки или несоответствие информации.

Например, собственник подал весь пакет документов, но информация, предоставленная в них, не соответствует информации в кадастре. Регистрацию приостановят для того, чтобы разобраться, какие сведения верны. Также причиной может послужить и наложение границ участков или их пересечение.

Еще одна причина – это подача неполного пакета документов.

Технические ошибки кадастровая палата устранит без участия собственника, для урегулирования всех остальных вопросов потребуется его взаимодействие с регистрирующим органом и предоставление дополнительных документов по их запросу.

Если собственник отказывается от взаимодействия, то следствием таких действий может стать отказ в регистрации земельного надела.

Отказ в регистрации редкостью также не является.

Как и при приостановке, причиной отказа послужат непредоставление полного пакета документов и наличие ошибок в них. Обращение неправомочного лица – это еще одна причина для отказа. Если надел образован из земель разного хозяйственного назначения, либо через него проходит граница населенного пункта, то тоже будет получен отказ в регистрации.

Причины отказа можно увидеть в решении об отказе в регистрации, их указание является обязательным.

Для того чтобы решить эту проблему, можно устранить указанные причины и повторно обратиться с заявлением, либо можно поискать справедливости в судебных инстанциях.

Отсутствие согласия соседей

Какими бы хорошими ни были отношения с соседями, раздел земли часто приводит к спорам и конфликтам. Лучший способ – решить конфликт, возникший при межевании и согласовании границ, миром. Нужно попробовать поднять старые документы, в которых будет видно, как выделялись участки. Лучшие доказательства – это документальные факты.

Если же все аргументы исчерпаны, а общий язык и пути решения проблемы так и не найдены, остается только идти в суд.

Земельные споры – вещь затратная, дело, требующее большого количества документов, и даже самый незначительный нюанс, на который собственник не обратил внимания, может сыграть решающую роль при вынесении судебного решения.

Самозахват земли

Самостоятельный захват пустующей земли – не редкость. Законно получить разрешение на использование земельного участка, да к тому же платить за него налоги гораздо сложнее и затратнее, чем просто использовать его в своих целях, не оформляя никаких документов.

Но «владельцам» таких земель нужно иметь в виду, что за подобные действия предусмотрена административная ответственность.

Если гражданин самовольно использует земли, назначение которых общехозяйственное, штраф составит от 500 до 1000 рублей. Если это лес или водные угодья, сумма штрафа увеличится многократно.

Для того чтобы избежать подобных мер государственного принуждения и реагирования, можно обратиться в местную администрацию с заявлением о выделении участка земли в безвозмездное пользование. Такая практика предусмотрена законом с 1 марта 2015 года.

Через пять лет использования такой земли этот надел можно будет перевести в собственность.

Для того чтобы понять позицию властных органов в этом вопросе, обратимся к судебной практике.

Позиция судов при разбирательстве данной категории дел остается неизменной: изменение площади надела земли при его межевании должно быть связано с уточнением его границ, а не влечь за собой самопроизвольное увеличение площади за счет самозахвата.

Так, решением Новокубанского районного суда было отказано в удовлетворении требований истца – физического лица – к администрации Новокубанского района об установлении границ земельного участка. Судом было установлено, что на основании свидетельства о праве собственности на землю истцу принадлежит земельный надел площадью 520 м², который состоит на кадастровом учете, и его границы являются условными.

После проведения геодезических работ был подготовлен межевой план земельного участка, согласно этому документу площадь участка истца составила 1187 м². В межевом плане указано, что участок граничит с муниципальными землями, от согласования которых районная администрация отказалась, поскольку площадь отмежеванного участка существенно больше площади, указанной в свидетельстве о праве собственности.

Суд отказал истцу в удовлетворении его требований, правильно указав, что истцом не представлены доказательства законного владения земельным участком площадью 1187 м², а от районной администрации поступили возражения относительно границ участка. В этой связи установить границы спорного участка на основании представленного межевого плана не представляется возможным.

Заключение

Сложности и бюрократическая волокита, безусловно, омрачают любую выгоду от оформления земли, но плюсов на самом деле гораздо больше. Проведение межевания надела позволит владельцу раз и навсегда установить границы участка. Это избавит от проблем при проведении юридически значимых сделок с землей.

Если владелец захочет поменять участок, оформить садовый участок в СНТ, поставить на учет землю под домовладением, привести в порядок документы на придомовую территорию, все это потребует наличия установленных границ надела.

Так что, подводя итог, следует отметить, что собственникам земельных участков следует своевременно оформлять документы на них в соответствии с законом, иначе в один прекрасный момент эта процедура может стать срочной и повлечет за собой очень ощутимые траты денег, времени и нервов.

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

Местоположение границ земельного участка и площадь – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ (пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

в документах
в ГКН
в акте органа местного самоуправления

не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.

Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).

В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53

S_min = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га – для участков ИЖС
S_min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га – для участков для ведения огородничества
S_min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га – для ведения садоводства
S_min = 18 м 2 – для индивидуальных гаражей
S_min = 5 м 2 – для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества

Пределы расхождения площадей земельного участка в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане

Уточнённая площадь ЗУ больше, чем по документам

Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:

Уточнённая площадь ЗУ меньше, чем по документам

Земельный участок можно зарегистрировать, если:

Пример 1

В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток

Кадастровый план – обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.

При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:

предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
отказать в регистрации

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.

Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер для земельных участков:

не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования ФЗ № 221.

Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:

отсутствуют сведения о местоположении:
- в государственном кадастре недвижимости
- в правоустанавливащем документе
ЗУ используется 15 и более лет
нет претензий со стороны соседствующих землевладельцев

Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка. Пример здесь.

Отказ Росреестра в регистрации уточненных границ ЗУ

В федеральном законе №221-ФЗ перечислены случаи, когда регистрирующий орган отказывает в постановке на учёт уточнённых границ участков:

участок не является объектом недвижимости
запрещено образование надела:
- из другого участка
- в результате раздела или выдела доли в натуре
- в результате действий с преобразуемыми участками
участок образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ГКН носят временный характер
с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
истёк срок приостановления кадастрового учёта и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении
межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица
ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
на момент подачи заявления о кадастровом учёте ЗУ истёк срок действия утверждённой схемы его расположения на кадастровом плане территории

Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:

размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков
ЗУ образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10%
не согласованы границы ЗУ

Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:

площадь ЗУ:
- больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
- больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда S min не установлен
при уточнении местоположения границ ЗУ нарушен порядок их согласования
границы ЗУ не согласованы в порядке разрешения земельного спора

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.

Полезно знать

С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
Чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь
С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться здесь
Новое в земельном законодательстве – выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
О порядке оформления прирезок к участкам ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества
Определить вид использования участка по Классификатору ВРИ 2019
Тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов с 1 июня 2015 г.
Уточнить статус участка по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
Регистрация домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан – новая дачная амнистия
Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь

Если Участок Больше Чем По Документам И Чем Это Грозит

Что делать, если при межевании участок оказался больше

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

S_факт. = 9 сот.
S _{по док-там} = 12 сот.
S _{по док-там.> S_факт}
S _min = 300 м 2 (0.03га) – для участков ИЖС в Санкт-Петербурге
S _уточн. (S _{по док-там} — S_min) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
S_факт. = S _уточн.,то есть не превышает уточнённой площади земельного участка. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Предельные минимальные размеры земельных участков, установленные для земель соответствующего целевого назначения в Санкт-Петербурге (Закон Санкт-Петербурга от 18 июля 2007 года N 397-74):

Что делать, если земельный участок по факту больше чем по документам

Каков же механизм «прибавления земель»? Кадастровый инженер или специалист-геодезист составляет межевой план. Проводится установление и документирование площади и местоположения границ земельного участка. По месту своего жительства собственник с межевым делом должен обратиться в кадастровую палату. Оформляя заявление на изменение кадастрового паспорта объекта, не помешает указать на правовое обоснование, сославшись на Закон «О государственном кадастре недвижимости», а именно статью 45 часть 7.

Кроме того, нередки случаи, когда собственники дачных участков своевольно меняют границы земель, передвигая заборы и перегородки на своих наделах. Итак, возникает ситуация, когда лицо владеет по документам 6 сотками, а действительная площадь собственности равна 7-8 соткам. Как хозяин может поступить в такой ситуации? Как оформить документы на дополнительные участки земли?

Если участок больше 12 соток чем это грозит налоговая

Прочитайте ещё раз внимательно мой ответ .все участки более 6 соток.Никакой речи тут не идёт о двух, трёх.десяти участках. Всем понятно, что речь идёт об одном (едином) участке 12 соток, как и задано было в вопросе. Все поняли, вы почему то нет.)))Анатолий VL.22 января 2022, 9:59Для КЭТы.

Для тех, кто с налогового периода 2022 года впервые получит право на вычет и ранее не пользовался налоговыми льготами (например, при достижении пенсионного возраста в течение 2022 года), необходимо подать в налоговый орган о предоставлении такой льготы по форме, предусмотренной .

Дачный участок оказался больше официальных границ: чем это грозит и что делать

Совсем необязательно. Самой распространенной окажется ситуация, при которой фактическая площадь участка будет лишь ненамного больше, чем по документам. Допустимая погрешность составляет 10%: то есть, если по бумагам вы владеете 10 сотками, а фактически у вас их не больше 11, можно не переживать. Актуализированные сведения о границах вашей собственности будут внесены в кадастровые документы и единый государственный реестр недвижимости. Приятно и то, что все это будет сделано не за ваш счет.

Уточнение границ земельных участков — это результат кадастровых работ. Их может заказать и сам землевладелец, которому понадобилось свою землю, например, продать. Но важно, что в законе, о котором идет речь, регулируется совсем другой вид деятельности — комплексные кадастровые работы (ККР), поясняют в Управлении Росреестра по Свердловской области. Они выполняются одновременно в отношении всех участков, которые расположены на территории одного кадастрового квартала или нескольких смежных кадастровых кварталов. Заказчиком ККР выступают не частные лица или организации, а уполномоченные органы местной, региональной или даже федеральной власти — например, для уточнения границ муниципальных образований.

Стал меньше или, когда при межевании участок оказался больше – что делать и как увеличить площадь надела

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса каждая территория умеет свой градостроительный регламент. В регламенте прописаны виды разрешенного использования земельных наделов и их предельные (максимальные и минимальные) размеры (ст.30, ст.38 Градостроительного Кодекса РФ).

минимальный размер земельного участка в регионе его расположения не установлен;
увеличение размера участка не превышает 10% от площади землевладения, указанного в документах о праве собственности;
площадь увеличенного участка не превышает установленный в регионе максимальный размер земельного надела.

Участок по забору меньше, чем по документам

в 2014 году мы приобрели участок, точнее 2, между ними нет забора, но формально один в одном снт (детская), второй в другом (высотка). Как бы 2 смежных участка, между ними убран забор — объединили их еще бывшие собственники. Бывая собственница — она изначальная с момента образования снт. По документам (свидетельсвто о праве собственности, договор купли продажи) в детской 8,9соток, в высотке 4,09соток, т.е. в сумме фактически 13соток. При покупке мы сам участок не мерили рулетками и ничего не заказывали. Проверили в карте публичной росреестра, что все совпадает и успокоились. визуально он огромным нам показался, поэтому сомнений не возникло. Жили мы не тужили пока к нам не начали жаловаться соседи, что мы им жить мешаем. Оказалось наш забор им вовсе не мешает, а то, как на бумаге зарегистрирован наш участок — наезжает на всех подряд. Они все решили сейчас тоже зарегистрироваться и не могут из-за нас. То есть мы наезжаем на них виртуально, но т.к. бывшая собственница зарегистрировала участок именно так ( больше, чем по забору сейчасшнему) и сделала регистрацию быстрее всех, то все соседи не могут свои участки зарегистрировать (им обмеряют фактический забор) и оказывается что мы на них наезжаем, все говорят, что заборы стоят так уже лет 10 минимум, даже вывшая собственница. Все упирается в нас, все соседи требуют, чтоб мы переоформили наш по фактическому забору. Фактический забор всех устраивает. Мы заказали у кадастровой службы перемер нашего участка по фактическому забору, чтобы увидеть, как соотносится он с тем, что на кадастровой карте, и оказалось, что по фактическому забору у нас не 13 соток, а 9,9соток. Хотя даже по изначальному плану снт участок детской должен быть 7,28соток, второй около 4,09 соток. По идее должно быть хотя бы 11.4 соток, а у нас меньше 10.

Соседи грозятся судом, что они объединятся и подадут, выиграют суд и нас снимут с учета. А мы думаем, как же нам увеличить участок хотя бы до того размера, который в старых планах снт (11,4), а в идеале до 13, которые мы по документам купили.

Что является правоустанавливающим документом на земельный участок в 2022 году

договоры об отчуждении имущества и приемопередаточные акты к ним;
судебные решения, вошедшие в силу, включая мировые соглашения;
свидетельства о праве на наследство;
распоряжения, постановления, решения органов власти о предоставлении земли.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Бесплатная юридическая помощь

Заявления о перераспределении земельных участков. ВНИМАНИЕ! Участок, полученный в результате оформления «прирезки», не должен оказаться больше установленного максимального размера для землевладений такого типа.

землевладелец обращается в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности;
орган направляет ему согласие на такое перераспределение, если нет оснований для отказа (земля не изъята из оборота, не предоставлена другому лицу и т.д. – всего 13 оснований для отказа);
заявитель нанимает кадастрового инженера для учета образуемых земель и регистрирует их в ЕГРН;
подписывается соглашение о перераспределении, в котором указывается и плата, за которую земли переходят из публичной собственности в частную.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области

Здравствуйте! Сделали кадастровый план земельного участка, и его площадь оказалась больше чем была по документам примерно на 2 сотки (по факту 1059, по документам 865 кв м). С соседями границы согласованы. Заборы так стоят уже больше 55 лет (сколько себя помню).

Особенности покупки земельного участка с незарегистрированным домом

В-третьих – если продается участок с неоформленным домом, это может говорить о времени владения территорией уже более трех лет. Это позволит потребовать указания полной стоимости сделки в соответствии с рыночными показателями.

Также не существует сроков, в течение которых нужно подать документы для оформления права собственности на новый дом. Неоформленный дом также не может стать объектом налогообложением, за что даже не могут начисляться штрафы за уклонения взноса платежей.

Что делать, если земельный участок по факту больше, чем по документам

Договор купли-продажи участка земли, бумаги о правах наследования участка собственником, документы о получении участка в дар от собственника земли, в таком случае нужны доказательства права собственности для дарителя;
Изложенная максимально подробно версия в письменном виде о наличии земли без владельца;
Разрешение органов местного самоуправления на передачу земли новому владельцу;
Кадастровая документация;
Документ о регистрации участка земли с новыми границами в собственность владельца.

Межевые работы на этом участке не осуществляли;
Владельца земли не найдено, информация о таком лице отсутствует в открытых источниках;
Земельный участок не сдается в аренду администрацией поселения;
В отношении участка не проводится аукцион, и нет заявлений на его приобретение.

На сколько можно увеличить площадь земельного участка при межевании

Можно увеличить площадь без суда? Если всё-таки размеры участка при межевании увеличились, то оформить излишние площади в своё владение и официально увеличить площадь участка можно путём выкупа. Для этого стоит разузнать про собственника излишне охваченных участком площадей. Если это частное лицо, то, возможно, следует с ним договориться. Если договориться не удаётся, то вопрос решается через суд.

Можно ли оформить ранее не учтённый надел? Несмотря на все попытки властей как можно скорее поставить на учёт все земельные наделы, до сих пор остаются некоторые участки в частном владении, с неустановленными границами и с неопределёнными площадями. Государство поддерживает инициативы таких владельцев поставить на учёт эти участки. Что для этого нужно?

Что делать если земельный участок по факту больше чем по документам

Кроме того, если площадь, вошедшая в состав участка, по итогам уточнения является частью участка, принадлежащего третьим лицам, то собственник уточнённого участка может быть привлечён к ответственности в административно-правовом порядке.

Надо ли перемерять участок

Если площадь вашего участка превышает 100 соток, то имеется необходимость ввести еще одну единицу измерения – это гектар. 100 соток будут равняться одному гектару. Таким образом, в случае, если площадь вашего равна 10 000 метров квадратных, то соответственно она будет равна 100 соткам или 1 гектару.

Если у Вас есть кадастровый паспорт, официально зарегистрированный на объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости и границы его определены в соответствии с требованиями, то ДНП может считать все, что угодно. Сколько будет стоить сделать обмер?

При проведении кадастровых работ земельный участок оказался больше чем в документах

Судом было установлено, что сущностью заявления истца было не уточнение границ земельного участка, о котором он изложил в исковом заявлении, а обращение в свою пользу самозахвата земли муниципалитета. Заключение Сложности и бюрократическая волокита, безусловно, омрачают любую выгоду от оформления земли, но плюсов на самом деле гораздо больше.

Рассмотрим один частный случай. Краснодарским городским судом принято мотивированное решение удовлетворить исковые требования о признании кадастрового учета незаконным и недействительным. Суд признал факт присутствия кадастровой ошибки. Как результат этой ошибочной информации произошло поглощение земельного надела истца соседним наделом земли в полной мере. Истец Зайцева Т.М.

Дачный участок оказался больше официальных границ: чем это грозит и что делать?

Владельцам загородной недвижимости придется внимательней относиться к вопросу, соответствует ли фактическая площадь их земельных участков той, что значится в документах. Проще говоря — не допустил ли собственник самозахват земли, и если да, то насколько существенным оказалось это приобретение. Пресекать самовольное занятие земельных участков — одна из задач нового федерального закона (№ 150 «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), который опубликован 18 июня и вступит в действие в сентябре. Что грозит нарушителям и можно ли легализовать земельные излишки, рассказали эксперты.

Что понимается под излишками?

Конечно, в законе ни про какие «излишки» не написано. Но нововведение касается тех земельных участков, которыми их фактический владелец пользуется, считая своими, потому что они примыкают к его земельной собственности. Из закона следует, что значение имеет длительность пользования «лишней» землей: как своей собственник должен распоряжаться ею от 15 лет и дольше. Не обязательно права на этот участок должны быть обозначены забором (объектами искусственного происхождения): в качестве того, что позволяет определить границы «прирезанного» участка, в законе фигурируют и природные объекты. Это может быть, например, край леса или оврага.

Как узнать, что есть излишки?

Таким образом, землевладельца, который «забыл» (а может, и действительно не знает), что его участок выполз за задокументированные границы, о наличии у него земельных излишков проинформирует «письмо счастья» из местной администрации или конторы, нанятой для проведения ККР.

Выявленные излишки отберут?

Но если излишки площади, занимаемой вашей фазендой, окажутся более существенными, с ними, вероятнее всего, действительно придется расстаться. По крайней мере, на время.

Исполнитель ККР известит заказчика о возможности формирования на обследуемой территории нового земельного участка. У которого, по логике вещей, должен будет появиться собственник.

Как из дачи сделать жилой дом, чтобы оформить в нем прописку?

Не исключено, что им станете и вы — на тех условиях, которые вам предложит обладатель прав на новый участок. Собственно, механизм приобретения земли частными лицами у местных властей давно разработан и проверен, говорит Николай Хмелевский, партнер, руководитель практики строительства и недвижимости адвокатского бюро LOYS. Но вполне можно ожидать, что законодатель вскоре придумает особый порядок урегулирования вопроса о принадлежности «излишков», выявленных в ходе кадастровых работ. В том числе и проведенных по инициативе самого собственника.

Еще одним препятствием для того, чтобы земля осталась за вами, могут стать публичные ограничения: например, если прирезанный участок попал в водоохранную зону. И, наконец, могут обозначиться интересы третьих лиц. Присвоенную землю вам отдадут, если это окажется возможным с учетом интересов соседних землепользователей (это, кстати, к вопросу о том, как бывает важно жить мирно с соседями).

Получится ли легализовать самозахват?

Как уже было сказано, закон допускает присоединение дополнительной площади, незначительной по сравнению с исходным размером участка. При условии, что вы пользуетесь ею не менее 15 лет, не мешаете интересам третьих лиц и не нарушаете публичных запретов. Но не стоит рассматривать закон как новый механизм приобретения прав на самовольно занятую землю, предупреждает Николай Хмелевский из LOYS. Скорее наоборот — его приняли для борьбы с практикой самозахватов, которая всегда процветала в частном секторе и садовых товариществах. Когда-то излишняя площадь могла действительно стать результатом ошибки, которую можно понять и простить. Но для новых «самовольщиков» предусмотрены довольно суровые кары.

Это административная ответственность за самозахват (статья 7.1 КОАП РФ «Самовольное занятие земельного участка»: штраф от 1 до 1,5 размера кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тыс. рублей). И, конечно, обязанность освободить землю.

Более того, серьезные отклонения по фактической площади земельного участка могут послужить основанием для приостановки кадастрового учета и регистрационных действий с этим объектом недвижимости. Иными словами, вы просто не сможете продать свою землю, а ваши наследники столкнутся с проблемами при вступлении в права.

А если землевладелец считает, что он все-таки прав?

Риск возникновения разногласий и споров по ходу выполнения ККР есть почти всегда, поэтому предусмотрено создание согласительной комиссии, рассказали в Свердловском управлении Росреестра. В комиссию можно представить свои возражения, которые будут или отклонены, или признаны обоснованными. Во втором случае итогом согласительных процедур должен стать акт согласования местоположения границ участков. Если к вашим возражениям не прислушались, то должны, по крайней мере, уведомить о возможности разрешения земельного спора в суде. Понятно, что ваши возражения будут весомее, если причины несогласия будут подкреплены документами, которые могут подтверждать или хотя бы косвенно свидетельствовать о ваших правах на «лишний» земельный участок.