Доля в квартире – кто покупает и как продает

Доля в квартире – кто покупает и как продает

Доля в квартире: кто покупает и как продать

Практически все квартиры в Москве находятся в совместной собственности. На рынке недвижимости есть несколько источников совместного владения, но причина продажи доли в квартире почти всегда один и тот же, неразрешенный конфликт между связанными людьми.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает особый правовой режим совместной собственности. В частности, ст. 246 и 247 Гражданского кодекса предусматривает владение, распоряжение, пользование недвижимым имуществом в совместной собственности с согласия всех его участников.

Доля в квартире и порядок пользования

Когда квартира находится в совместной собственности, следует учитывать права и интересы всех совладельцев, независимо от размера их долей в квартире. Что касается доли квартиры, то следует понимать, что ее нельзя измерять квадратными метрами, разграничивать и запрещать другим совладельцам вход «на чужую территорию». Каждый собственник доли в квартире имеет одинаковые права, независимо от размера доли. На 1/4 доли в 2-комнатной квартире можно жить в отдельной комнате, конечно, при условии, что совладелец всего один.

Если между совладельцами квартиры нет особых договоренностей, это означает, что они пользуются всей квартирой в равной степени. Ни один из собственников помещения не вправе ограничивать использование помещения другими совладельцами. Только в случае подтверждения судом порядка использования помещение в квартире может быть закрыто.

Право собственности на квартиру – это не то же самое, что на комнату. Комнату в квартире нельзя буквально увидеть, почувствовать или сказать, что она принадлежит вам, если только не будет вынесено постановление суда, в котором указано, как будет использоваться квартира или использование квартиры не согласовано с арендаторами.

Доля в квартире может быть выражена только дробью, например 1/2, 1/5 или 3/16, никто не может запретить владельцу 1/5 квартиры спать сегодня в одной комнате, а завтра в другой. . Для многих эта ситуация стала критической. Сейчас есть много людей и финансовых структур, которые умеют зарабатывать на доле квартиры.

Доля в квартире, конфликт с сособственниками

Наибольшие трудности возникают, когда отношения между совладельцами, мягко говоря, не складываются. Когда выясняется, что один из совладельцев хочет продать долю в квартире, другие часто начинают «бросать палку в колеса». Это может принимать форму нежелания допускать потенциальных покупателей в квартиру, уклонения от уведомления вас о том, что часть квартиры продана, и т. Д.

Многие, чтобы «назло» продавцу и затянуть время, дают разрешение на бумаге на покупку доли квартиры, фактически не имея намерения сделать это, постоянно срывая сделки. У всех этих уловок иногда есть определенный результат. Время потрачено зря, покупатели напуганы и вынуждены начинать все сначала.

Доля в квартире: как правильно подготовить продажу

На практике еще большие трудности могут вызвать случаи, когда совладельцы не проживают в квартире и их адреса неизвестны. С юридической точки зрения, чтобы удовлетворить требованиям ст. 250 ГК РФ об обязательном письменном уведомлении всех участников совместного владения акциями о продаже акций постороннему лицу, продавцу достаточно иметь доказательства отправки такого извещения по последнему известному месту нахождения. резиденция. И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он предпринял все необходимые шаги для уведомления совладельца о продаже доли в квартире, тем легче будет отстоять его интересы в случае судебного разбирательства.

В случае признания участника совместной собственности безвестно отсутствующим и вынесения решения суда ее преимущественное право на долю в квартире не передается другим лицам (членам семьи совладельца, другим участникам совместной собственности).

Нередко один из совладельцев умирает или считается умершим судом, а наследование доли в квартире не оформляется. Как и от кого получить отказ от преимущественного права покупки в таких случаях? В таких ситуациях продавец доли квартиры не может обойтись без посредника!

Хотя порядок продажи доли квартиры подробно описан в ст. 250 ГК РФ, на практике встречаются случаи нарушения данной статьи и отчуждения долей в совместной собственности с явным нарушением порядка, указанного в ст. 250 ГК РФ.

В случае продажи доли в квартире третьему лицу с нарушением преимущественного права покупки каждый партнер имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о передаче прав и обязанностей покупатель ему. В соответствии с общими правилами исчисления сроков исковой давности указанный трехмесячный срок начинает исчисляться с того дня, когда участник совместной собственности, ходатайствующий о передаче ему прав и обязанностей покупателя, узнал или должен узнали о продаже доли в квартире третьему лицу с нарушением своих прав – это лишь некоторые из наиболее распространенных трудностей, возникающих при продаже доли в квартире.

Пожалуй, стоит упомянуть еще об одном моменте. Сложности с такими транзакциями могут возникнуть и на этапе регистрации. Это связано с тем, что регистрирующий орган может дополнительно запросить другие документы, связанные с уведомлением совладельцев о продаже долей в квартире.

Доля в квартире – доступное жилье

Теперь рассмотрим торговлю акциями на стороне покупателя. Важно понимать, с какой целью приобретается доля квартиры. Не секрет, что значительная часть долей в московских квартирах приобретается с целью получения московской прописки, хотя в данном случае речь не идет о фактическом проживании. Размер этой доли в квартире может быть небольшим, например 1/10, если доля меньше, например, 1/20, 1/50, 1/100, то это не будет прописют, ФМС упорно боролась в последние два года с предложением мизерных долей в квартирах.

Проблем с регистрацией по месту жительства (пропиской) нового собственника на долю в квартире не возникнет, так как это происходит без согласия совладельцев. Достаточно предъявить в паспортном столе документ о праве собственности. Если порядок использования квартиры не был предварительно согласован между обоими коллегами, будущему партнеру, возможно, придется решать этот вопрос самостоятельно. Обычно не всегда легко примириться с соседями. В таких случаях суд решает порядок аренды.

Поэтому следует понимать, что порядок использования площадей решает суд с учетом реального положения каждого из совладельцев. Это означает, что будут приняты во внимание следующие обстоятельства: (а) имеет ли акционер другое место жительства; б) имеет семью, детей или других иждивенцев; в) финансовое и иное положение. Может случиться так, что владелец большей доли занимает меньшую комнату в квартире, и решением суда лицо с гораздо меньшей долей может получить большую жилую площадь.

Принимая семейную долю в квартире, также следует помнить, что регистрация членов семьи по месту жительства в совместной квартире требует письменного согласия остальных совладельцев. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире всем, кто будет в ней прописан и проживает в дальнейшем. Допустим, семья из 3-х человек покупает 1/2 доли в квартире, лучше купить по 1/6 на каждого. Однако бояться совместной собственности не стоит. Если денег на покупку отдельной квартиры не хватает, и нужно где-то жить, единственный выход из ситуации – покупка доли квартиры.

Законодательная база: доля в квартире

Вернемся к юридической стороне вопроса и постараемся досконально разобраться в тонкостях этого вопроса. Для начала стоит определиться, какая доля в квартире. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации имущество (в том числе недвижимое), находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве совместной собственности. Совместная собственность может быть совместной – без определенной доли, и совместной собственностью – с определенной долей. Примером совместной собственности является квартира, приобретенная супругами во время брака, в случае чего имеется только один договор собственности, и, несмотря на то, что в нем упоминается только один супруг, продажа такой квартиры может иметь место только с нотариально засвидетельствованного согласия другого супруга.

При расторжении брака или в другое время они могут восстановить совместную собственность на основе долевого участия, то есть определить размер долей, принадлежащих каждому из них: в случае развода чаще всего это будет ½ доли, а в В случае раздела по другим причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свой, но на оборотной стороне нужно будет указать, кому принадлежит остальная собственность. На основании этих документов каждый из супругов может свободно распоряжаться своим имуществом, не спрашивая другого, при соблюдении определенных формальностей, которые описаны ниже.

Доля в квартире: продать третьим лицам

Рано или поздно по разным причинам встает вопрос о продаже одним из совладельцев своей доли. Давайте разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому ее можно продать. Нам, специалистам по недвижимости, наиболее сложными представляются сделки с участием, так как они требуют неукоснительного соблюдения порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ.

Перед продажей доли в квартире третьему лицу следует предложить ее выкуп другим участникам совместной собственности. Закон требует, чтобы все совладельцы были уведомлены о намерении продать долю с указанием цены и других условий продажи.

Ваш совладелец имеет преимущественное право на долю в квартире, которую вы продаете. Другими словами, перед тем, как продать свою долю квартиры третьему лицу, вы должны уведомить совладельца или получить от него нотариально заверенный отказ о том, что он претендует на право приобретения предлагаемой доли в квартире. Свидетельством получения такого уведомления могут быть ответы совладельцев, нотариально заверенные или в обычной письменной форме, сделанные в присутствии должностных лиц регистрирующего органа.

Если отношения с совладельцами далеки от идеальных, а другие или другие совладельцы не хотят подписывать или обсуждать документы, закон все равно оставляет вам право распоряжаться своей собственностью. В этом случае письменное предложение о покупке доли в квартире должно быть отправлено совладельцу с указанием всех условий продажи и точной цены.

Заявление можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Владельцы должны купить или отказаться от покупки размещенных акций в течение одного месяца. Отказ совладельца от покупки доли или его заявление необходимо подать вместе с другими документами в регистрирующий орган. Если несколько совладельцев выразили желание приобрести долю, продавец имеет право выбирать, кому продать долю.

Если мы не получим письменный ответ с согласием или отказом в течение одного месяца, мы можем продать долю квартиры третьему лицу. Важно помнить, что вы должны продать свою долю квартиры именно на этих условиях и по цене, указанной в предложении. Малейшее отклонение от них дает право вашему совладельцу подать иск в суд о передаче ему всех прав и обязанностей покупателя. После того, как все формальности будут выполнены, вы можете смело продавать свою долю квартиры третьему лицу. Нередко во избежание просрочки расплата квартиры осуществляется на основании договора дарения доли квартиры. На страницах нашего сайта вы можете ознакомиться с дизайном договора договора в квартире и узнать, как сделать договор договора в квартире.

Продажа доли в квартире (без согласия сособственников)

Для покупателя, участие в квартире, вопрос соблюдения доли продавца, все формальности. Покупка участия в квартире требует очень тщательного соответствия всем юридическим принципам, в противном случае договор на покупку на продажу доли в квартире может быть решен или покупатель участия в квартире будет врисован в длительный судебный процесс. Не пытайтесь сделать все это, проконсультируйтесь с агентами недвижимости, специализирующихся в этом вопросе, есть много нюансов и их маленьких трюков.

Часто случается, что акции продают акции, в случае срочности сделки и отсутствием собственности 250 ст. РФ. Документы, предлагают поделиться участием в квартире, в противном случае, например, через договор на пожертвование участия в квартире, договор о пожертвовании небольшой доли в квартире, а затем договор на продажу участия в квартире Отказ Закон Pre-Empention также часто ограничен пенсионным соглашением или свидетельством, в котором этот случай заключается в том, чтобы быть применимым.

Выкуп долей квартир

Покупка доли в квартире – отличный способ стать владельцем его части, если не все. Если это ваша цель, здесь вы узнаете все о добровольном и принудительном выкупе.

Добровольный выкуп: все начинается с уведомления

По сути, это купить часть недвижимости на основе договора. Этот метод самый легкий. Все, что вам нужно сделать, это договориться с веб-сайтом транзакции, то есть с владельцем действий, которые обратили ваше внимание. Является ли это возможным? Тогда проблем не будет проблем, но важно следовать последовательности.

Помните, что каждый из со-владельцев квартиры имеет право на приоритет в покупке. Если у них есть звание владения, они являются основной тендерами в транзакции. Если нет других участников покупки, это еще проще. Однако, если существуют другие со-владельцы, владелец участия вы хотите купить, должны уведомить их о намерении продать свои счетчики. Уведомление должно быть представлено лично для подписи по почте или нотариусу.

Остальные владельцы имеют месяц, чтобы принять решение.

Важно: если вы знаете, другие люди имеют право покупать акции, проверьте, знают ли они о продажах. Объявление о со-владельцах является обязательной деятельностью (это так называемое право преэкция). Если вы пренебрегаете, транзакция может быть легко отменена.

Если шаг приложения заканчивается в ваших интересах (вы единственный покупатель или оставшиеся, они были официально отведены из него), вы можете продолжить.

Все входит в комплект
Стоимость ремонта включает в себя все: работа, материалы и формальности.

Без вашего участия
После организации проекта мы нарушаем владельцами только тогда, когда передается реконструкция.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта определяется в договоре.

Ремонт на определенный период
Ремонт корпуса под ключ в 3,5 месяца. Термин определяется в договоре.

Собираем документы

Большинство документов собирают владельца действия, которые вы будете покупке. Однако при доработке транзакции покупки вы должны убедиться, что все «бумаги» были собраны. Некоторые из обязательных включают следующие элементы:

Паспорта всех участников транзакции.

Извлечь из Угрна на всех владельцах жилых помещений и возможных нагрузок. Вместо такой выдержки сертификат может потребоваться, если его выпуск произошел до 2016 года.

Техническая документация (документы, подтверждающие совместимость планировки программы в техническом паспорте и информации об обмене пропорциями, выпущенными в офисе технической инвентаризации).

Если другие владельцы являются их согласием на покупку государственных акций (или отказываются выкупить со своей стороны).

Помощь в отсутствие нагрузок и долга за СМИ.

Заключение договора – нужен ли нотариус

Не думайте, что письменный контракт на продажу между двумя страницами достаточно для выкупа. Несмотря на то, что с июля 2019 года были внесены изменения, упрощающие обработку сделок с недвижимостью, в некоторых ситуациях все же необходимо обращаться к нотариусу. Один из них важен, если у вас есть часть квартиры и вы хотите купить другую.

Особенно, если собственность принадлежит более чем одному акционеру, нотариус обязательно при продаже части собственности. Об этом следует помнить при покупке доли в такой квартире! Неважно, являетесь ли вы родственником человека, который хочет продать свою долю или нет.

Каким должен быть договор

Убедитесь, что такая важная «бумага» содержит всю необходимую информацию, а именно:

дата его подписания;

информация обо всех сторонах сделки;

вся необходимая информация о выкупаемой детали;

цена выкупа, согласованная вами с продавцом;

способ и дата расчета;

требования и условия разрешения споров;

Форма договора регулируется ст. 550 Гражданского кодекса.

Если договор заверенный, внесите информацию в Росреестр. Для этого зайдите в Многофункциональный центр (МФЦ). Необходимо подать заявку и в течение 2 недель получить выписку по недвижимому имуществу из Единого государственного реестра недвижимого имущества.

Не забывайте, что вам нужно заплатить госпошлину за регистрацию акций – 200 рублей, а также за регистрацию перехода права собственности – 2000 рублей.

Вам нужен ремонт?

Мы уже отремонтировали более 500 квартир, будем рады вам помочь.

Подводные камни

Покупка доли в квартире – сделка, которая может потерпеть неудачу из-за нескольких подводных камней. Узнайте о них заранее, чтобы вам не пришлось иметь дело с отменами позже:

В акции, которую вы хотите купить, владельцем акций является зарегистрированный несовершеннолетний гражданин или ребенок. Единственное решение – получить согласие органов опеки и попечительства.

Согласие мужа / жены. Если продавец вашей доли состоит в браке, вы должны получить согласие супруга. Если вы купите свои акции без такого разрешения, другая половина может обратиться в суд, и сделка будет сочтена незаконной. Таким образом, у вас могут возникнуть проблемы с возвратом денег. Просто речь идет о совместном жилом помещении. Например, если один из супругов унаследовал или купил его до свадьбы, то вторая половина к нему не имеет никакого отношения.

Реконструкция. Если это незаконно, результатом будет либо восстановление состояния квартиры до прежнего состояния, либо все узаконивание.

Долги за коммунальные услуги. В большинстве случаев это проблема продавца, но вы тоже столкнетесь с некоторыми трудностями, особенно если отключат воду, газ или электричество. Хотя вы имеете право попросить управляющую компанию начать с нуля, исходя из того, что вы новый владелец.

Нагрузки. В большинстве случаев они распространяются на всю квартиру, но иногда только на ее части. Поэтому следует внимательно проверять информацию, содержащуюся в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц.

Если в доле не отдельная комната. Бывает, что деталь, которую мы хотим купить, составляет всего несколько квадратных метров, например те, где находится диван. От этого мало толку. Прежде чем выкупить, проверьте, что входит в долю, которую вы хотите выкупить. Другое дело, если вы хотите купить по одной несколько долей, чтобы в результате вся квартира была вашей.

Можно ли расплатиться материнским капиталом

Если вы хотите купить долю квартиры на материнский капитал, это может оказаться невозможным, особенно если вы собираетесь купить часть квартиры у родственника. Государственные органы неохотно разрешают сделки между родственниками, поскольку существует риск мошенничества.

Все же выкупить долю у родственника на материнский капитал можно, но есть несколько особенностей:

Квартира должна быть полностью пригодной для проживания.

Покупка части дома дает семье возможность получить отдельную комнату или целую квартиру.

Квартира находится в РФ.

Приобретение за счет материнского капитала у акционера происходит в течение 3 лет после рождения ребенка с последующей утратой права на получение капитала.

Принудительный выкуп

Иногда часть одного из собственников очень мала, и основная территория принадлежит другому владельцу. В таких случаях взаимное владение и использование жилой площади невозможно, особенно если небольшая доля не соответствует отдельной комнате. Если его владелец не согласен с продажей, вы можете обратиться в суд.

Судебная практика в нашей стране по делам о принудительном выкупе долей жилой площади специфична. Были случаи принудительного выкупа большинства акций. Самое главное – собрать необходимые доказательства, чтобы убедить суд в законности и обоснованности решения в вашу пользу. Какие обстоятельства имеют значение?

Когда суд встанет на вашу сторону?

Суд может даже принудить собственника продать свою долю даже без согласия собственника, но только при наличии особых обстоятельств:

Участие собственника незначительное. Например, в общей собственности 1:15.

Доля не может быть предоставлена ​​в натуре, то есть физически невозможно отделить часть имущества.

Собственник доли не имеет реальной заинтересованности в ее использовании, в частности, у него есть другая квартира.

Важно, чтобы эти три обстоятельства происходили одновременно. Если у владельца небольшого пакета нет другого имущества, суд вряд ли лишит его даже небольшой части.

Однако для суда важны другие обстоятельства. Например, учитывается, почему человек купил небольшую долю, если он знал, что эта часть не позволяет ему жить в квартире с другими. Также важно знать, участвует ли владелец доли, которую вы хотите купить, в оплате коммунальных услуг.

Очевидно, что суд учитывает ряд факторов и обстоятельств, рассматривая их по отдельности и совместно. В судебной практике был случай принудительного выкупа трех четвертей доли в квартире (это была отдельная комната), поскольку ее владелец в ней не проживал, а только хранил вещи, и характеризовалось как обвиняемый недобросовестно.

К сделке был подготовлен иск, в котором содержались: суть иска, паспортные данные обеих сторон, данные о досудебном разрешении спорной ситуации, номер и подпись. Если по окончании судебного разбирательства суд найдет достойные основания для такой сделки, истец получит долю, а ответчик получит за нее деньги.

Кстати, в суд тоже можно обратиться, если собственник хочет продать свою долю, но за большие деньги. Если суд сочтет это оправданным, он установит другую цену, по которой вы будете покупать долю в квартире.

Как быстрее решить вопрос с выкупом?

Выкуп долей в квартире – процедура непростая, в ней много тонкостей и нюансов, и, как следствие, она может затянуться на годы. Чтобы избавиться от стрессовых ситуаций и решить все непростые вопросы в этом случае, проще обратиться к специалистам по сделкам с недвижимостью. Профессионалы помогут выкупить свою долю без лишних проблем и переплат.

И только после того, как вы купили всю квартиру в полном объеме, можно переходить к организации уютного пространства – ремонту и перепланировке. Чтобы сэкономить ваше время и моральный дух, лучшее решение – обратиться в компанию за комплексным ремонтом.

Команда мастеров возьмет на себя все обязанности, связанные со строительными работами: от консультации по изменению плана до закупки стройматериалов. Вы сможете заниматься своими делами все время, а компания будет беспокоить вас только один раз, и это приятный повод: сообщить, что вы можете переехать в свою квартиру с ремонтом.