Оценка недвижимости – что это, зачем нужна оценка ипотеки, как оценить рыночную стоимость

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости недвижимости проводится по различным сделкам, например, по продаже, покупке, оформлению ипотеки. Сегодня мы расскажем, как проводится ЭЭ, какие значения можно вычислить, зачем вам процедура в любом случае.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Оценка недвижимости – это процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного объекта, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Оценка недвижимости строго регламентирована. Оценка недвижимого имущества проводится оценщиками недвижимого имущества, деятельность которых регулируется Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Вы можете рассчитать примерную рыночную стоимость самостоятельно, но результаты такой оценки не будут приняты во внимание государственными органами. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ – отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Bиды cтoимocти

Согласно ФСО №2 в оценочной деятельности используются четыре типа оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости – это цена, по которой ее можно продать на открытом рынке. Это то, что покупатели и продавцы используют, например, при обсуждении стоимости собственности или корпораций в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночная стоимость определяется рыночными условиями: ищутся похожие товары и рассчитывается средняя рыночная цена. Он также появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость – это стоимость, по которой недвижимость может быть продана.

Ликвидационная стоимость собственности – это цена, которую можно быстро продать. Таким образом, при расчете стоимости оценщики используют период выдержки 3-4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости следует принять период воздействия 1-2 месяца. Ликвидационная стоимость недвижимости всегда ниже рыночной. Обычно это 75-80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость – это та, за которую недвижимость может быть быстро продана. В соответствии с ФСО №2 при определении ликвидационной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продать имущество на условиях, не соответствующих рыночным условиям.

Инвестиционная стоимость объекта – это цена для конкретного человека или группы людей за конкретную инвестиционную цель. Чаще всего он используется для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли недвижимость приносить доход после сдачи в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, так как учитывает возможную будущую прибыль объекта. Если он ниже, это указывает на плохой план и недвижимость легче продать по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость – это та, за которую вы можете купить объект с прибылью.

Кадастровая стоимость недвижимости – это сумма, определяемая в результате государственной кадастровой оценки. Определяется методами массовой оценки, а если это невозможно – индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе для целей налогообложения.

Другие типы стоимости, такие как восстановительная стоимость, используются при оценке реже. Восстановительная стоимость собственности – это сумма, которую нужно было бы потратить на строительство такой же собственности в текущих условиях. При его расчете учитываются заработная плата сотрудников, затраты на строительные материалы, оплата конструкторских материалов и другие прямые и косвенные затраты.

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Оценка выставленных на продажу квартир необходима для определения рыночной стоимости недвижимости.

Важным моментом при покупке или продаже недвижимости является определение ее цены. Его стоимость можно определить самостоятельно или с помощью специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Говоря об оценке, мы чаще всего имеем в виду определение рыночной стоимости объекта недвижимости специалистом, уполномоченным на проведение оценочной деятельности. В настоящее время в соответствии с действующим законодательством независимый оценщик недвижимости не является обязательным при заключении договора купли-продажи.

Если недвижимость приобретается в ипотеку, необходимо провести оценку квартиры или дома профессиональным оценщиком. В других случаях покупатели и продавцы могут независимо оценивать недвижимость на основе своего личного восприятия ее стоимости. Аналогичным образом, если стороны согласны, это может быть сделано независимым экспертом.

Самостоятельное определение цены

Арендодатель может сам определить стоимость выставляемой на продажу недвижимости.

Проще всего это сделать следующим образом:

Найдите похожие объекты и узнайте их реальную цену. Для этого не только посмотрите цены в Интернете или в печатных изданиях, но, возможно, под видом покупателя свяжитесь с продавцом и осмотрите квартиру, узнав о возможностях торга. Совершив хотя бы 2–3 таких похода, собственник сможет понять, какова реальная стоимость его имущества на сегодняшний день. Определение средней стоимости квадратного метра и расчет цены квартиры на продажу. При этом необходимо позвонить в несколько агентств и попросить их определить примерную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентства не отказывают потенциальному клиенту.

Но такая оценка будет очень приблизительной, так как на цену влияет множество факторов, как в восходящем, так и в нисходящем направлениях. Среди них можно выделить основные:

Место расположения. Обычно больше ценятся центральные районы города. Стоимость спальных поселков зависит от того, насколько они удалены от центра. Инфраструктура. Сюда может входить наличие хороших транспортных узлов, магазинов, школ и т. Д. Соответственно, две одинаковые квартиры в разных частях города будут отличаться по цене. Технические параметры. К ним можно отнести этаж, на котором расположена квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и полов, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартные перепланировки, площадь отдельные комнаты и тд. Тип дома и год постройки. Стоит отметить, что жить в более старом доме не всегда будет дешевле, чем в относительно новом доме. Ремонт. Важную роль играет капитальный ремонт: замена труб, электропроводки, окон и т. Д. Ценится больше, чем новые обои. Элементы домашней инфраструктуры. Наличие парковки, охрана и консьерж, благоустроенная территория – все это тоже может повлиять на стоимость квартиры.

Этот список далеко не полный. Некоторые покупатели ценят разные особенности квартиры. Они могут обратить особое внимание на хороший вид из окна, состояние подъездной дорожки, наличие тренажерного зала в пешей доступности, учебных заведений и так далее.

Срочность продажи имеет большое значение. Если собственнику необходимо продать в короткие сроки, он должен быть готов к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может снизиться в результате использования доверенности на сделку или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если владелец несовершеннолетний. Это беспокоит потенциальных покупателей и частая смена собственников.

Наличие этих нюансов может снизить стоимость квартиры. Нагрузка на объект – важный фактор. Чаще всего речь идет об ипотечной ссуде, когда банк одобряет продажу обремененной ипотекой квартиры.

Такая сделка занимает немного больше времени, так как право собственности будет зарегистрировано покупателем только после снятия обременений. Многие люди «боятся» и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену. При определении цены на квартиру рекомендуется оставлять пробел для переговоров.

Это позволит наладить диалог с покупателем. Однако не рекомендуется слишком завышать «наценку», так как это может привести к тому, что покупатели даже не проявят интерес к данной недвижимости. Стоит отметить, что самостоятельно оценить стоимость квартиры не всегда возможно. Если говорить о типовой квартире, найти аналогии несложно. Когда речь идет об определении цены, например, загородной недвижимости, оценить гораздо сложнее, особенно если речь идет об элитной недвижимости.

В такой ситуации часто привлекаются не только оценщики, но и специалисты агентств недвижимости. Отдельного внимания заслуживает методика определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не сдан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

Это касается как перспективы получения права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и самого качества изготовления. Такие квартиры обычно продаются дороже, когда дом полностью построен, территория благоустроена, у большинства соседей завершены ремонтные работы и т. Д.

В таких условиях покупатель получает новую квартиру, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно сданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как оценивается квартира для продажи? Оценочная деятельность регулируется Законом Российской Федерации № 135-ФЗ «Оценочная деятельность в Российской Федерации». Профессионально провести оценку может только специалист, который является членом одной из организаций самоуправления оценщиков недвижимости.

Владелец недвижимости должен запросить все реестры и разрешения у оценщика и заключить с ним договор на оказание услуг. Процедура оценки состоит из следующих этапов:

заключение договора и оплата услуг оценщика; Предоставление оценщику документов на квартиру; Приезд оценщика для осмотра; Оценка стоимости и написание отчета; доставка отчета клиенту.

Для определения стоимости квартиры подрядчик должен предоставить оценщику недвижимости копии следующих документов:

Паспорта всех владельцев; Документ, подтверждающий право собственности (купля-продажа, дарение, наследство и т. Д.); технический паспорт; макет и проспект.

После подачи документов заказчик согласовывает с подрядчиком дату осмотра квартиры.

Для определения стоимости квартиры или дома используются следующие методы оценки:

Сравнительный метод: основан на анализе аналогичных сделок с аналогичной недвижимостью в недавнем прошлом. Хозяин может использовать этот метод для оценки своей квартиры, но профессиональный оценщик обычно принимает во внимание больше факторов и точно рассчитывает стоимость квартиры. Доходный подход направлен на определение перспектив увеличения будущей стоимости, а также определение возможностей получения дохода от собственности и ее приблизительной стоимости. Затратный метод, который использует определенные значения затрат, необходимых для строительства аналогичного объекта, а также затрат на его содержание.

Содержание отчета

Отчет об оценке недвижимости должен содержать следующую информацию:

основа оценки (детали контракта); сведения об оценочной компании и оценщике, производившем непосредственный осмотр объекта и расчеты; цель оценки; точное описание объектов с указанием идентифицирующей информации, всех характеристик и особенностей; список документов, использованных при оценке список используемых методов и данных; результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению эксперта, влияет на стоимость квартиры. Отчет должен быть обязательно пронумерован, скреплен скобами и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Чаще всего возникает ситуация, когда цена продажи ниже фактической суммы расчета.

Это особенно выгодно для продавца, который тем самым уменьшает налоговую базу или вовсе ее избегает.

Эта сделка осуществляется разными способами. Чаще всего продавец оформляет две квитанции. Один указывает цену, указанную в договоре купли-продажи, а другой указывает разницу между фактической ценой и ценой, указанной в договоре.

Такая схема, конечно же, нарушение закона. Это большой риск для покупателя. Если по какой-либо причине продавец расторгает договор в суде, он может вернуть только ту сумму денег, которая указана в договоре купли-продажи.

Продавец также может использовать эту заниженную сумму для подачи иска. Суд может счесть сделку связанной, поскольку цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.