Можно ли получить налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

А можно как-то чтобы все вот так р-р-р-р-раз — и тремя абзацами, чтобы все стало понятно и ясно как день?

Если вы рефинансировали ипотеку через «Дом-рф», то у вас пропадает право вычета на сумму процентов. Дело в том, что вычет на сумму процентов при рефинансировании можно получить, только если ипотеку рефинансировал банк. «Дом-рф» — не банк, хотя это и государственная контора.

Чтобы вычет не пропал, надо рефинансироваться именно через банк — например, принадлежащий «Дом-рф» «Российский капитал».

Это касается только вычета на сумму процентов и только при рефинансировании. Проценты по первоначальному кредиту и стоимость квартиры по-прежнему можно предъявлять к вычету.

Есть два вида имущественных вычетов при покупке квартиры:

Декларация 3-НДФЛ: где взять и как заполнить

Формы налоговых деклараций и расчетов постоянно меняются. Чтобы не совершить ошибку и не получить отказ по формальному поводу, важно проследить, чтобы на бланке значилось основание: Приказ от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@.

Скачать и заполнить бланк вручную можно на сайте Налог.ру, пройдя по цепочке: Главная страница – Налогообложение в Российской Федерации – Действующие в РФ налоги и сборы – Налоги на доходы физических лиц — Формы налоговых деклараций по налогу на доходы физических лиц. При желании можно обратиться в специализированную компанию, оказывающую бухгалтерские услуги.

Еще один вариант — заполнение на сайте «Госуслуги». Регистрация и получение ЭЦП для этого не требуется. Здесь программа предельно проста и рассчитана на людей, не имеющих специального образования.

Порядок заполнения следующий:

на главной странице выбирается раздел «Налоговые декларации» и пункт «Сформировать документ»;
выбор отчетного года. Стандартно можно заполнить декларацию за три предшествующих года;
следующее окно – для отображения доходов. В качестве основы можно использовать справку 2-НДФЛ, выданную работодателем. Если мест работы несколько, данные придется суммировать.

Важно! Нужно обращать внимание на код заработка. На сайте «Госуслуги» предусмотрены подсказки, помогающие в заполнении.

на следующем этапе необходимо указать полагающиеся вычеты. Они могут быть «имущественными» или «социальными». В случае с возвратом по НДФЛ, первые;
далее вносятся данные по купленной квартире и процентам, перечисленным кредитору;
как только все необходимые данные внесены, система в автоматическом режиме рассчитает сумму НДФЛ к возврату.

Декларацию можно либо распечатать для личной сдачи в ИФНС, либо отправить через сайт. Последний вариант доступен при наличии ЭЦП.

Важно! Перед тем, как заполнить 3 НДФЛ при рефинансировании ипотеки, на главной странице необходимо указать ОКТМО. Код относится к региону. Узнать его можно на официальном сайте ФНС.

Если речь идет о возврате НДФЛ, декларацию 3-НДФЛ можно подавать в любое время.

Максимальная сумма на руки и период возмещения

Существует ограничение по максимальной стоимости жилой недвижимости, из которой может быть выплачен налоговый вычет – это 2 млн. рублей. Соответственно, 13% от этой максимальной суммы и будет 260 тыс. рублей, и больше государство ничего возвращать не будет, даже если вы заплатили за жилье не 2 млн. рублей, а 10 – 15 млн. рублей.

Период выплаты причитающейся суммы напрямую зависит от доходов гражданина, имеются в виду подтвержденные доходы, с которых был уплачен налог (НДФЛ – налог на доходы физических лиц). Имущественный вычет рассчитывается от суммы налогов, которые были уплачены в казну в течение календарного года. Приведем пример: при сумме годовой заработной плате в 1 млн. рублей НДФЛ составляет 130 тыс. рублей (13%). Соответственно, за этот год гражданину полагается возмещение, не превышающую эту сумму – государство не сможет отдать больше, чем было уплачено налогов.

Остальную часть (вплоть до максимума) обладатель недвижимости может получить за следующий год, если, конечно, в том году уплачивались налоги. Впрочем, если в очередном году налоги не выплачивались (по причине отсутствия работы или в связи с изменением формата занятости), декларацию можно подать уже за следующий год, и получить возмещение.

Супруги получат налоговый вычет исключительно в том случае, если и муж и жена официально трудоустроены (работодатель за них платит налоги) или же кто-либо из них имеет иные доходы, с которых выплачивается НДФЛ по налоговой декларации. Собственно, здесь применяется описанная выше схема – сколько налогов уходит в казну, столько государство и возвращает.

Суть рефинансирования ипотеки

За последние несколько лет процентные ставки по ипотечному кредитованию значительно снизились, и банковские предложения по рефинансированию долга востребованы. Заемщику достаточно обратиться в банк с заявлением об изменении условий кредитования. В каждом банке свои правила и нормативы, но в большинстве случаев кредитная организация соглашается и рефинансирует ипотечный заем.

Новый кредитный договор дает многочисленные преимущества заемщику:

снижение ставки по кредиту;
изменение срока кредитования;
корректировка ежемесячных платежей;
обновление графика внесения платежей;
возможность увеличить сумму кредита, например, чтобы сделать ремонт;
право объединить несколько кредитных обязательств в один кредит на льготных условиях.

К тому же новый ипотечный кредит, полученный в счет погашения первоначального, дает гражданам право вернуть часть средств в семейный бюджет – это и есть налоговый вычет по процентам при рефинансировании ипотеки, который гарантирован в НК РФ.

Рефинансировать старый ипотечный заем разрешено неограниченное количество раз — столько, сколько это выгодно. В возврате НДФЛ с процентов по рефинансированию не откажут.

ВАЖНО! Чиновники обозначили перечень требований, которые следует соблюсти, чтобы в возврате налога не отказали.

Вычет при наличии ипотечного кредита

Ранее мы не раз упоминали, что кроме имущественного вычета, положенного на стоимость квартиры, есть еще и компенсация ипотеки.

Максимальная сумма, как и в случае с «квартирной» выплатой, ограничена. Максимальная сумма процентов – 3 млн рублей, а возврата с них – 390 тысяч.

Год возникновения права на выплаты по ипотеке привязан не к моменту регистрации собственности, а к моменту заключения договора кредитования. Кроме того, получить его можно только по одной квартире. Поэтому, если вы смогли вернуть только 150 тысяч из положенного максимума, «набрать» остальные не получится, даже если вы купите новую квартиру в кредит.

Ставки в банках очень зависят от экономической ситуации в стране и в мире, поэтому в разное время они то увеличивались, то уменьшались. То же происходит и с зарплатами граждан. Это привело к тому, что многие заемщики не могли выплачивать кредит по установленной в договоре ставке и обращались в банк за рефинансированием.

Условия получения ипотечного вычета

Важно! Имущественный налоговый вычет при рефинансировании ипотеки сохраняется, если у заемщика соблюдены 2 условия.

В договоре рефинансирования есть отсылка к первичной ипотечной сделке.

Рефинансирование проводит банк – организация, имеющая соответствующую лицензию.

Остальные условия действуют в общем по имущественному налоговому вычету:

Вы – резидент России. Резидентство не связано с наличием или отсутствием гражданства страны, а привязано к суммарному количеству дней нахождения на российской территории (183 дня в 12 подряд следующих месяцах).

У вас официальный доход, с которого агент платит налог либо вы декларируете и платите по нему самостоятельно.

Вы собственник приобретенной недвижимости и плательщик в ипотечном договоре. Если имеет место долевая собственность, то совладельцы распределяют налоговый вычет по своему усмотрению.

Расходы на жилье и погашение процентов подтверждены документами.

Важно! Применить налоговый вычет можно за 3 последних года, если на них распространяются перечисленные выше условия.

Если расходы возникли как минимум 3 года назад и тогда у вас была работа и, соответственно, уплата НДФЛ, то можно вернуть налог за этот период.

Обратите внимание! Согласно ст.220 НК РФ сначала ФНС России предоставляет налоговый вычет по расходам на само жилье, а затем по процентам.

Максимальный размер налогового вычета по процентам – 3 млн. руб. В отличие от основного налогового вычета за стоимость жилья, его можно применить только 1 раз по одному объекту. Например, вы уплатили суммарно годовые на сумму 2 млн. руб., а максимум составляет 3 млн., остаток в 1 млн. руб. нельзя дополучить в будущем за другой объект, купленный по ипотеке. Этот пункт важен при покупке квартиры в долевую собственность: если разделить расходы на проценты между, например, супругами, то они теряют право воспользоваться максимумом. А если налоговый вычет получит только одна сторона, то вторая сохранит право на все 3 млн. руб.

На заметку! Заемщик вправе выбирать способ получения налогового вычета – возвращает уплаченный ранее налог или перестает платить налог с текущей даты.

Примеры и первого, и второго способа я приведу ниже.

Ежемесячные взносы

Как и где получить вычет

Чтобы получить имущественный вычет при рефинансировании ипотеки необходимо обратиться в Налоговую. Там рассмотрят документы и выдадут документ о возможности воспользоваться правом и укажут сумму возврата. Выданную бумагу необходимо направить работодателю.

При обращении с целью вернуть средства предоставляются документы:

договор с компанией о кредитовании и установленный график платежей;
справку из первичного банка о 100% погашении займа;
договор перекредитования с графиком оплаты;
документ от 2-го банка о переоформлении предыдущего займа. Должны быть указаны реквизиты прошлого договора.

Новый договор должен содержать информацию, что целевое использование кредита – это рефинансирование первого займа.

Условно инструкция по получению вычета состоит из простых этапов. На первом этапе человек проверяет, соблюдены ли условия для возврата средств. Затем заемщик собирает пакет документов и заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, после чего отправляет их в налоговую инспекцию. Их можно отнести лично, отправить по почте или через Госуслуги. Затем остается дождаться начисления средств или забрать уведомления, передав его работодателю.

Второй минус – ограничение по максимальной сумме. Воспользоваться неограниченным возвратом средств могут лишь заемщики, оформившие договор до 2014 года.

О материальной выгоде

В некоторых случаях после рефинансирования не государство вернет деньги заемщику, а наоборот, он оплатит 13% или 35% от суммы дохода от смены условий ипотечного кредита. Это произойдет, если:

В результате конвертации валютного займа в национальную валюту было списано часть основного долга.
Списание произошло при получении государственной поддержки.
Разница между ставкой ипотеки, установленной Центральным банком, и полученной гражданином, больше чем 30%.

При списании долговых обязательств налог на доход составит 13%, материальная выгода по разнице ставок облагается в размере 35%. Поэтому стоит задуматься, нужно ли менять кредитора, и действительно ли это позволит получить более выгодные условия.

Если уведомление не было получено, в случае банкротства его можно получить у конкурсного управляющего, контактные данные которого размещаются на сайте ЦБ. Если произведена продажа, достаточно обращения в банк, выдавший ранее кредитные средства.

Как оформить вычет по рефинансированию

Подготовьте документы – вычет делается только после предоставления полного пакета бумаг в ФНС РФ. Вам потребуется:

паспорт гражданина РФ;
первоначальный договор ипотеки;
новый договор о рефинансировании кредита;
график погашения задолженности по ипотеке;
справка из банка об уплате процентов по кредиту;
платежные чеки и квитанции;
справка от работодателя по форме 2-НДФЛ для подтверждения доходов;
декларация 3-НДФЛ, если оформляете возврат через ИФНС.

Возьмите с собой документы, подтверждающие собственность на дом или квартиру (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, платежные документы).

С 2014 года был введен лимит на те самые 2 млн. рублей. Превысить этот порог нельзя. Так, купив недвижимость стоимостью хоть в 10 млн. собственник сможет вернуть лишь вычет с 2 млн. рублей. Зато, в случае приобретения квартиры дешевле указанного минимума можно подать заявление на вычет с другой купленной квартиры. и так до тех пор, пока причитающиеся 260 тыс. рублей не будут выбраны полностью.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для пенсионеров нет льгот при налоге с продажи. Единственное, на что может рассчитывать Ваша мама, – это предоставление всех стандартных налоговых вычетов, которые предусмотрены для резидентов РФ.

Можно предложить следующий вариант: при заполнении налоговой декларации заявить при продаже сумму, за которую данная квартира была приобретена, и попросить предоставить налоговый вычет в данной сумме. Учитывая, что объект был приобретен после 1 января 2016 года, к нему применяются новые правила налогообложения: налогооблагаемая база будет составлять 70% от кадастровой стоимости. В случае, если при продаже стоимость данного объекта будет превышать 70% или ранее была указана иная сумма, налог придется заплатить с разницы между суммой, указанной в договоре, и суммой, за которую был приобретен данный объект.

При этом можно дополнительно при наличии расходов у пенсионера на лечение, приобретение лекарств, взносов на добровольное медицинское страхование для себя и/или супруга в 2019 году уменьшить доход от продажи квартиры на эти суммы в пределах 120 тысяч рублей (ст. 219 НК РФ). А еще можно уменьшить сумму доходов и на стандартные вычеты (ст. 218 НК РФ), но размер их мал.

Как будем платить?

По общему правилу доход от продажи квартиры, приобретенной после 2016 года по договорам купли-продажи, не облагается налогом, если она находилась в собственности гражданина 5 и более лет. Но есть исключение из этого правила: например, если объект недвижимости (квартира, дом, комната, земельный участок и т.д.) был приобретен гражданином после 2016 года по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение), а также по договору ренты, и находился в собственности 3 и более года – доход от продажи такого объекта налогом не облагается.

Кроме того, трехлетний льготный срок применяется и при продаже единственного жилья. Если квартира куплена после 2016 года, на момент продажи является единственным жильем для гражданина и находится в его собственности не менее 3 лет – налог с дохода от ее продажи также не уплачивается. Правило о единственном жилье в Налоговый кодекс также введено с 1 января 2022 года, так как ранее в нем не было смысла – общий срок 5 лет распространялся на все объекты, приобретенные после 2016 года.

Но если вторая квартира была куплена супругами за 3 месяца (90 дней) до продажи имеющейся квартиры (пп. 4 п. 3 ст. 217.3 НК РФ) – налог с дохода от продажи не уплачивается. В этом случае купленная в период льготного срока квартира получает статус единственного жилья.

Всё о льготах для пенсионеров при продаже квартиры: платят ли они налог, также если владели жильем менее 3 лет?

Государство устанавливает обязательство уплаты налога с любого дохода, в том числе – с продажи недвижимости.

По этой причине у продавцов жилья возникает вопрос о возможности получения налоговой льготы.

Особенно важен он для пенсионеров, которые не являются налогоплательщиками при получении пенсионных пособий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

По этой причине у продавцов жилья возникает вопрос о возможности получения налоговой льготы.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Как не платить налог: законные способы и рекомендации

Продажа квартиры предполагает необходимость самостоятельной уплаты налога в ФНС и сдачи налоговой декларации. Однако при соблюдении минимального срока владения необходимость в этом отпадает. Пенсионеру, имеющему и без того небольшой доход, жизненно важно не тратить деньги впустую. Поэтому нужно соблюдать некоторые рекомендации и советы, чтобы избежать переплаты.

Чтобы произвести продажу квартиры с минимальными потерями и не платить налог, человек должен ориентироваться на положения законодательных актов. В нашем случае – на жилищное и налоговое законодательство. При этом нужно помнить о следующих нюансах:

Существует всего одна возможность избежать уплаты налога – дождаться, когда пройдет 3 или 5 лет. Реализация жилья до этого времени без НДФЛ будет невозможна. Не забывайте, что отсчет ведется от начала регистрации прав.
Можно произвести взаимозачет налога, продав и купив новую квартиру. В зависимости от стоимости недвижимости, уплата НДФЛ может и вовсе не происходить. Каждая ситуация оценивается отдельно. Поэтому если вы хотите продать квартиру, с которой придется платить налог, а потом сразу же купить другую, то обратитесь за консультацией к юристу. Он поможет не только разъяснить ваши права, но и произведет примерные расчеты.
Если человек в результате продажи получил сумму, равную изначальной стоимости жилья, то НДФЛ платить не придется.

Наиболее реальный способ при досрочной продаже – снизить размер налога. И для этого у человека есть несколько законных способов. А именно:

Заплатить налог только на сумму фактической прибыли. Для этого нужно рассчитать разницу между первоначальной и продажной ценой недвижимости. Получается, если цена продажи окажется даже меньше, налог и вовсе можно будет не платить.
Получить имущественный вычет. Размер его может доходить до 1 000 000 рублей. Однако получить его можно лишь при определенных обстоятельствах.

Помните, что имущественный вычет нельзя применять чаще 1 раза за год. Причем в случае реализации имущества, принадлежащего нескольким гражданам, вычет применяется пропорционально.

Что это значит? Допустим, пенсионер имеет в собственности квартиру стоимостью 1 500 000 руб., собственниками которой являются он, супруга и 2 внуков. Подача декларация каждым производится отдельно. В данном случае, на одного будет приходиться по 375 000 руб. С этой суммы дохода не будет удерживаться налог (т. е. фактически, можно получить возврат).

Кстати, пенсионеры могут оформить возврат за несколько последних лет. Это особенно актуально для тех пожилых граждан, которые недавно вышли на пенсию и перестали вести трудовую деятельность.

Доходы больше расходов. Тогда НДФЛ уплачивают с разницы. Например, Иванова получила квартиру в дар от сына, но вложила в ремонт свои деньги в размере 450 000 руб. Через 2 года она продала жилье за 2 000 000 руб. Т. к. минимальный срок не прошел, то платить налог придется. Однако его можно уменьшить, предоставив документы и чеки по ремонту. Тогда НДФЛ будет удержан из разницы, т. е. с 1 550 000 руб. Плата составит 201 500 руб.
Доходы равны расходам или меньше их. Тогда НДФЛ платить не придется. Например, такое возможно, если человек продает квартиру по той же или меньшей стоимости, чем он купил.

Налог с недвижимости, полученной по наследству

С доставшейся по наследству недвижимости налог с ее продажи не оплачивается, если жилье было в собственности пенсионера в течение 3 лет и дольше. То же самое можно сказать и о недвижимости, полученной в дар либо переданной плательщику ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением.

Для подобного жилья наименьший период владения, после которого налоги не оплачиваются, не изменился и составляет по-прежнему 3 года. Также в этой ситуации необязательно подавать декларацию.

Следующим шагом пенсионеру потребуется направиться в локальное отделение ФНС, вручив сотрудникам учреждения такой пакет документации: