Покупка квартиры с долгами: опасна ли такая сделка
Купля-продажа квартиры с долгом. Риски и советы юриста
С момента установления права собственности на квартиру такой собственник обязан оплатить коммунальные услуги: оплату за содержание квартиры, оплату коммунальных услуг (горячая и холодная вода, электричество и др.), Оплата капитального ремонта.
Согласно действующим нормам, если вы купили квартиру и являетесь новым владельцем, вы не несете ответственности по долгам предыдущего владельца.
Фактически, после смены собственника новому владельцу открывается еще один лицевой счет и на него производится оплата. Все долги остаются на лицевом счете предыдущего владельца, но новый владелец квартиры должен понимать, что представители коммунальных служб потребуют погашения долга, поэтому он должен решить, готов ли он к такой процедуре или нет. .
Покупка квартиры с долгом за коммунальные услуги – нормальная практика, не запрещенная, но регулируемая законом. Возможна продажа недвижимости с долгом за коммунальные услуги, если нет решения суда.
Непосредственно перед покупкой жилой недвижимости на вторичном рынке важно соблюдать следующие правила:
-Попросите у продавца актуальную справку от управляющей компании, ТСЖ, домохозяйственной организации, справку о коммунальном долге.
Что касается информации о капитальном ремонте, то эта информация получена от регионального оператора. При наличии долгов настаивайте на погашении долгов в полном объеме.
-В договор купли-продажи и перехода права собственности желательно включить пункт о том, что задолженность за коммунальные услуги не будет передана покупателю квартиры.
– После покупки квартиры известите энергокомпанию, отвечающую за коммунальные услуги, о смене собственника.
Что означает продавец с долгами?
Количество квартир на рынке недвижимости с коммунальной задолженностью колеблется от 1% до 3%. Эти статистические данные предоставлены агентами по недвижимости, которые указывают, что собственник не всегда может погасить долг за коммунальные услуги. Для этого нужно взять ссуду в банке, ссуду у микрофинансовой организации, которая затем погашается при продаже недвижимости.
Если сумма долга велика и требует внесения большой суммы денег в реестр для ее погашения, вы можете использовать квартиру, автомобиль, земельный участок в качестве залога, поэтому не забудьте заказ выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и узнайте, есть ли в квартире залоговые права, обвинения или аресты.
Если у собственника есть долги перед банком, невыплаченные кредиты, просроченные платежи, то такое лицо может быть объявлено банкротом или судебный пристав может принять имущество.
Какие долги переходят при покупке квартиры
Есть ли долги при покупке квартиры, не каждому покупателю очевидно. По закону новый собственник не может оплачивать долги по коммунальным платежам прежних собственников, при совершении сделки берется справка ЖКХ, прилагается выписка из соответствующих органов.
Если вы купили объект с долгами перед управляющей компанией, вы можете открыть новый счет, таким образом старые долги предыдущего владельца останутся у него, у вас будет нулевой счет с комиссией за квартиру.
Внимание! Долги остаются у предыдущего собственника, только у управляющей компании, а долги в энергокомпании и фонде капитального строительства переходят к новому собственнику!
При покупке квартиры стороны должны решить, кому остается долг. Стороны могут договориться о снижении стоимости жилой недвижимости.
Важный! Мы настоятельно рекомендуем вам проверить недвижимость Мы настоятельно рекомендуем использовать наш сайт. Команда опытных юристов подготовит для вас полный отчет о жилой недвижимости, в том числе арендодательский аудит Доказательство долга и банкротства, которое поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, поскольку по закону судебный пристав может применить арест после продажи
Покупка квартиры с долгами по ЖКХ
Покупка квартиры в долг за коммунальные услуги – проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует дополнительных формальностей, если стороны к этому готовы, можно переходить к процессу.
Новый собственник жилплощади должен понимать, что представители коммунальных служб потребуют погашения долга, поэтому он должен решить, готов он к такой процедуре или нет.
Лицо, продающее недвижимость с задолженностью по оплате коммунальных услуг, должно проинформировать об этом потенциального покупателя. Если этот факт будет скрыт, это приведет к ответственности по УК РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ
Покупка квартиры с долгом по счетам за коммунальные услуги – нормальная практика, не запрещенная, но регулируемая законом. Возможна продажа недвижимости в долг за жилищно-коммунальные услуги, если нет решения суда.
Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации гласит, что лицо обязано оплачивать счета с момента получения им права собственности на недвижимое имущество.
Как узнать долг по ЖКХ?
Во избежание форс-мажорных ситуаций продавцу хорошо знать, как проверить задолженность квартиры перед ее покупкой. Закон, и в частности Гражданский кодекс Российской Федерации, обязывает продавца ознакомиться со всеми условиями процесса.
Как я могу получить информацию о задолженности ЖКХ? Есть несколько способов выполнить анализ транзакции:
Заявление в координационный центр Państwowy Zakład Gospodarki Mieszkaniowej i Usług Komunalnych. Это государственное учреждение под названием “Powiatowy Usługi Inżynieryjne”, где вы можете получить необходимую информацию о недвижимости и долгах. Функция: заявку в центр могут подать жители столицы, данные можно получить лично или через Интернет, используя форму на портале. Обращение в управляющую компанию. Заявление в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра ответят на ваш запрос, получив реальную информацию от поставщика услуг.
Потребитель всегда может обратиться в управляющую компанию ЖКХ или энергокомпанию. Также есть банки, такие как Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, не возникнет ли задолженность за коммунальные услуги при покупке квартиры.
УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?
Долги старых владельцев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют внимательно изучить условия договора на первом этапе продажи. Важно убедиться, что нет возможности передать вашу собственность вместе с долгом.
Если при покупке квартиры с долгом за квартиру и коммунальные услуги есть требования о погашении долга, новый собственник должен выполнить следующие действия:
Сделайте копию контракта. Напишите апелляцию с просьбой прекратить отправку счетов за период до периода регистрации. Отправьте собранный пакет с документами по почте (в случае личного адреса документы лучше вернуть под расписку).
Совет: При составлении договора рекомендуется включить в него абзац о показаниях счетчиков. Затем этот акт можно приложить к заявлению. Если претензии по-прежнему поступают после предпринятых действий, действия государственных структур будут считаться незаконными. Санкции предусмотрены ст. 163 УК РФ.
Порядок покупки квартиры с долгами
Есть несколько способов узнать о задолженности при покупке квартиры. Действия покупателя:
Все выписки и документы запрашивайте у продавца. Подайте запрос в Единый государственный регистр прав, где вы узнаете, есть ли аресты или другие долги. Обратитесь в кассу, в компанию по управлению недвижимостью или в другое агентство, у которого может быть необходимая вам информация.
Если продавец хочет, чтобы долги погасил новый собственник, необходимо согласовать скидку на квартиру.
Важный! Информация о размере скидки от стоимости объекта недвижимости должна быть внесена в договор купли-продажи отдельным абзацем, а не в составе окончательной цены. Особенно это актуально при оспаривании сделки, когда квартира возвращается предыдущему владельцу.
Список необходимых документов
К процедуре прилагаются следующие документы:
Заграничный пасспорт. Документ ФНС об отсутствии задолженности. Ссылка на ЖКХ. Справка из Единого государственного реестра юридических лиц. Дополнительное соглашение о погашении долга за жилищно-коммунальные услуги (здесь важно указать, кто погашает долг при покупке квартиры).
Старый владелец должен подтвердить свое право собственности.
Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя
Продавец может обанкротиться как до, так и после продажи помещения. Если до продажи сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы.
После продажи жилой недвижимости продавец может объявить о банкротстве в течение трех лет. Затем покупатель должен вернуть жилую недвижимость, а старому владельцу – деньги.
Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда
Нет. Данные передаются в Федеральный регистр предпринимателей и в суд. Эти органы будут знать обо всех сделках, которые имели место с 1998 года.
Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры
Риэлтор и юрист помогут избежать форс-мажорных ситуаций. Покупатель должен знать личность продавца, даже если нет никаких подозрений. Специалисты советуют записывать в договор гарантию, особенно если у продавца есть долги. По возможности узнайте, какие сделки уже совершались по предлагаемой жилой недвижимости.
Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной
Продажа жилой недвижимости с долгами может быть взаимовыгодной. Если бывший знал о проблемах, но согласился на суд, это незаконно. Кредитор не должен выступать в роли покупателя, игнорируя все правила и последовательность операций. Если права кредитора нарушены, старый собственник после продажи продолжает жить в квартире, сумма продажи ниже рыночной – сделка недействительна.
Права покупателя: может ли он доказать свою правоту
Покупатель может доказать свою точку зрения, но кредиторам сложно доказать, что сделка была проведена незаконно. Если продавец объявил о банкротстве, сделка может считаться незаконной только после получения веских доказательств. Чтобы избежать форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить задолженность по покупке квартиры.
Бдительность и простые правила помогут без лишних хлопот и проблем удачно приобрести желаемую квартиру.
Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать
Наряду с покупкой квартиры у застройщика или собственника на российском рынке недвижимости можно приобрести жилье, которое реализуется за долги — с аукциона. При этом сперва может показаться, что это весьма выгодное предложение, ведь цена на такие лоты должна быть в несколько раз ниже рыночной. Как обстоят дела на практике, на что нужно обратить внимание и выгодно ли совершать такую сделку, Domofond. ru спросил у экспертов отрасли.
Какое жилье могут продавать за долги?
Как правило, на аукционе выставляется жилая недвижимость, которая была заложена или взята в долг в банке. Также на аукционе можно приобрести предметы, проводимые в конкурсном и исполнительном производстве (на основании решения судебного пристава).
Такие участки не всегда продают кредиторы (например, банки и кредитные организации). Существует также так называемая «добровольная продажа». «Здесь продавцами являются собственники квартир, которые не могут выплатить ипотеку, ссуду и т. Д. Хотя условия и цена должны быть согласованы с ипотекой, должник сам определяет цену своей квартиры. И такая схема более выгодна для Он больше, чем когда дом продает банк, потому что можно рассчитывать на продажу квартиры по рыночной стоимости, считает независимый эксперт Николай Яблоков.
Где искать такое жилье?
Нет единого агрегатора, где можно было бы просмотреть все предложения квартир, проданных «с молотка». Однако эксперты рекомендуют просматривать ваши варианты на сайтах электронных торговых площадок (ETF), Федеральной службы судебных приставов (FBS), банков (во многих организациях есть раздел «ипотечная продажа») или Единого федерального реестра информации о банкротстве (UFRSB). Кроме того, на сайте Агентства безопасности вкладов (АСВ) публикуется информация о продаже имущества финансовых учреждений, в том числе квартир.
Сколько можно сэкономить?
Действительно, можно купить недвижимость на аукционе по цене ниже рыночной, но никаких гарантий нет. Универсальный совет: чтобы не переплачивать, стоит заранее изучить предложения на вторичном рынке с аналогичными характеристиками. Требуется четкое понимание того, какой объект является текучим (и поэтому вызывает ажиотаж среди участников аукциона), а какой – нет. На основе их партийных характеристик была сформирована стратегия аукционного поведения.
«Цена привлекательного объекта должна быть повышена до рыночной, и лучше добавить 5-10% от стоимости. Цену неликвидного объекта можно определить как рыночную стоимость минус 10%. Эта формула не гарантирует выиграет аукцион, но защитит покупателя от переплаты », – говорит Надежда Коркка, управляющий директор Metrium.
Однако, по словам Максима Лазовского, владельца строительной компании «Dom azowski», вы можете купить квартиру на аукционе со скидкой 25%. Это тот случай, когда банку, выполняющему пакет, необходимо быстро вернуть вложенные средства. Такие предложения можно найти только в том случае, если вы постоянно просматриваете различные тематические страницы.
Как принять участие в аукционе?
Алгоритм участия в аукционе довольно прост: нужно получить электронную подпись (это делается через специальные центры сертификации, которые указаны на сайте данной торговой площадки), отправить заявку и внести предоплату (разные организации, это другое), чтобы обеспечить участие. Вам не нужно никуда ехать: все аукционы проходят в электронном виде. Выигрывает тот, кто предложит лучшую цену.
Стать покупателем квартиры, проданной на аукционе, может любой желающий. Однако частыми участниками подобных мероприятий являются опытные инвесторы или рантье. Более того, некоторые эксперты считают, что «на улице» человеку практически невозможно купить квартиру, занимаемую судебным приставом, по выгодной цене. «В каждом регионе отдел реализации Федеральной службы судебных приставов самостоятельно контролирует все объекты недвижимости. И угощения либо не поступают на аукцион, либо аукцион проводится с нарушением закона и только для победителей, что исключает возможность внешних покупателей », – говорит директор« НОРД »Василий Попов.
Какие подводные камни?
Перед тем, как участвовать в таких аукционах, следует внимательно ознакомиться с документами, касающимися продаваемой квартиры. Необходимо понимать, была ли квартира приобретена, приватизирована или перешла в собственность должника в связи с оплатой доли в ЖКХ ( установление общества – изд. .). «Очень часто возникают ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько жильцов этой квартиры отказались участвовать в приватизации. По закону эти граждане имеют право пользоваться этой квартирой пожизненно. суды отказывают в выселении таких людей », – делится опытом Владислав Фролов, руководитель юридической фирмы« Владислав Фролов и партнерзы ».
Немного проще, когда квартира куплена или приобретена в результате пожертвований Жилищно-строительному кооперативу. Такие объекты не подлежат процедуре отказа от приватизации, возможно выселение жителей. Тем не менее, иногда случается, что люди, проживавшие в таких квартирах, не хотят их добровольно выселять. И тогда новые владельцы обратятся в суд.
«Этот процесс может длиться довольно долго, даже год. В нем участвует прокуратура. И если жители все равно не покидают помещение, несмотря на постановление суда, мы должны обратиться в ФСБ с просьбой исполнить это решение», – говорит Владислав. Фролов.
Если вы планируете купить ипотечную недвижимость напрямую у собственника, следует помнить об одной важной детали. На момент заключения договора купли-продажи объект еще находится в залоге у банка, поэтому необходимо разработать схему снятия бремени.
“Есть банки, которые предлагают покупателю безопасный вариант закрытия сделки. Расчеты производятся посредством аккредитива, и одним из документов, которые продавец представляет для раскрытия информации об аккредитиве, является приказ о переводе суммы, причитающейся по ссуде. в банк. В этом случае право собственности передается покупателю вместе с аккредитивом. с залогом в пользу банка, и после того, как причитающаяся сумма переводится на кредитный счет, банк предоставляет покупателю Необходимые документы для отзыва залога », – сообщил Дмитрий Пенигин, юрисконсульт офиса вторичного рынка« ИНКОМ-Недвижимость »« Проспект Мира ».
В этой ситуации продавец квартиры не имеет возможности снять деньги со счета и не заплатить банку, потому что в отсутствие такой инструкции продавец не сможет раскрыть аккредитив и взыскать причитающуюся сумму. . Но, продолжает Пенигин, есть банки, которые не участвуют в безопасных схемах бесплатной продажи и предлагают покупателю досрочное погашение кредита продавца. В этом случае продавец может впоследствии отказать в регистрации перехода права собственности, оставив покупателя без денег и без квартиры.
«Кроме того, существует риск того, что у должника-продавца будут другие обязательства, которые в дальнейшем могут привести к признанию должника банкротом, а сделка купли-продажи может быть признана недействительной по заявлению конкурсного управляющего», – заключает Дмитрий Пенигин.
Если все же решились на покупку
В большинстве случаев покупатель не может увидеть квартиру до аукциона. Организатор аукциона не всегда публикует фотографии на сайте. И оказывается, говорит Надежда Коркка, единственная «подсказка» – это адрес сюжета. Всю информацию о своем интересе им придется получить самостоятельно: поискать информацию в Интернете, приехать на место, спросить у соседей.
Покупать дом, проданный на аукционе, или нет – это всегда личный выбор. Специалисты рекомендуют учесть все «за» и «против», а также нанять жилищного поверенного для проверки документов такой квартиры. Это поможет покупателю не тратить зря время и деньги.
Загрузка...