Как взять ипотеку после развода

Как взять ипотеку на себя после развода

Многие супруги планируют оформить жилищный заем сразу после расторжения брака. При этом основной проблемой может стать желание второй половинки получить свою долю в новой собственности. К тому же банк может не одобрить ипотеку, если заемщик оформляет договор на себя, и при этом все еще состоит в браке. Как взять ипотеку после развода, чтобы бывший супруг не имел права на ипотечное жилье, расскажем далее.

Развод и ипотека: правовые аспекты

Основная проблема при получении ипотеки сразу после развода состоит в том, что заемщик опасается притязаний бывшего мужа или жены на новую квартиру. Через сколько дней (недель, месяцев) после развода можно оформлять ипотеку без опасений? Если расставание супругов происходит по обоюдному согласию обеих сторон путем подачи заявления в ЗАГС, последний день брака — это дата государственной регистрации расторжения брака. На следующий день можно брать ипотеку — бывший супруг не будет иметь никаких прав на новое имущество заемщика.

Развод и ипотека

При разводе через суд ситуация усложняется: оформлять на себя новое жилье стоит после вступления в силу судебного решения о расторжении брака. Трудности, которые могут поджидать будущего заемщика, который параллельно с получением ипотеки занят бракоразводным процессом через суд:

• сроки расторжения могут затянуться, если второй супруг против развода;
• для оформления жилищного займа на себя нужно ждать месяц после того, как суд вынес решение о расторжении брачных отношений;
• если речь идет о разводе в семье с детьми, возможны споры по алиментам и опекунству, которые нередко приводят к затягиванию судебного процесса;
• если суд назначает выплату алиментов, это уменьшает официальный доход будущего заемщика и усложняет получение кредита в ближайшем будущем.

Плюс судебного расторжения брака в том, что нельзя тянуть процесс бесконечно. Если один из супругов не является в суд и другим образом препятствует разрешению дела, суд вправе либо принять решение о трехмесячном перерыве в рассмотрении дела для примирения семьи, либо решить дело в пользу развода при наличии соответствующих обстоятельств.

Когда имущество становится собственностью человека, пока он официально находится в разводе, бывший супруг не может претендовать на долю в недвижимости. Раздел имущества возможен только тогда, когда оно приобретено в период совместного проживания зарегистрированных супругов. При оформлении ипотеки во время развода бывший супруг может претендовать на залоговое жилье в одном случае: если кредитный договор на ипотечную квартиру был подписан до официального расторжения брака. В остальных ситуациях претензии бывших супругов на ипотечную недвижимость неправомерны.

В браке и без имущественных претензий: оформление брачного контракта

Наиболее практично настроенные люди в современной России оформляют брачный договор. Заключить брачное соглашение можно в любой момент супружеского пути. Нередко муж и жена оформляют брачный контракт в момент получения ипотечного займа. Банки поддерживают такую инициативу, поскольку контракт упрощает процесс раздела имущества в случае развода.

Брачный контракт

Однако брачный договор не дает абсолютной защиты от претензий бывшего супруга на ипотечное имущество, приобретенное за время совместной жизни. При разводе супруг, который считает условия брачного договора несправедливыми, может подать в суд и выиграть. Судебная практика по оспариванию брачных договоров показывает, что служители Фемиды чаще принимают решения в пользу истца. По закону если один из супругов в результате действия брачного договора оказался «в крайне неблагоприятном положении», контракт подлежит расторжению. Оптимальный способ оформить ипотеку и не опасаться имущественных претензий второй половинки — дождаться официального расторжения брака. После этого можно подписывать ипотечный договор с банком.

Порядок оформления жилищного займа после развода

Чтобы получить ипотеку после расторжения брака, потенциальному заемщику потребуется пройти стандартные этапы:

• сбор документов;
• подача заявки в банк;
• в случае одобрения поиск подходящей квартиры;
• при отказе — обращение в другой банк;
• сбор и подача документов по объекту ипотеки;
• заключение договора купли-продажи ипотечной квартиры с продавцом, внос аванса или задатка за жилье (по договоренности);
• оформление залога на недвижимость;
• подписание кредитного договора с банком;
• оплата взноса по договору страхования;
• подача документов в Росреестр для перерегистрации собственности на ипотечное жилье на нового владельца;
• окончательный расчет с продавцом недвижимости.

Для человека, который еще находится в браке, но планирует брать ипотеку, есть соблазн начать оформление займа до официального расторжения отношений. Во избежание дополнительных сложностей этого лучше не делать:

• если потенциальный заемщик на момент подачи заявки все еще состоит в официально зарегистрированных отношениях, второй супруг выступает созаемщиком. Второй супруг сможет претендовать на часть недвижимости при разводе, даже если его доход не учитывается при расчете ипотеки;
• когда второй супруг принципиально против развода, или имеют место серьезные разногласия по вопросам раздела имущества, лучше сперва решить все вопросы в суде, а потом заниматься ипотекой.

Когда потенциальный клиент приходит в банк с печатью о браке в паспорте, но говорит о грядущем разводе, это может повлиять на решение кредитора о выдаче ипотеки. Поэтому сперва нужно уладить юридическую сторону расставания, а потом заниматься оформлением жилищного займа с полной уверенностью в собственных силах. Если вы планируете брать ипотеку на себя, но еще не оформили развод, обратитесь к ипотечному брокеру. Специалист поможет получить заем на выгодных условиях, собрать все необходимые документы и ускорить сделку.

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

• жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
• совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
• при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

• продолжать платить по кредиту;
• найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
• продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

• согласиться на продажу ипотечной квартиры;
• потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
• обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

Как при разводе делится ипотечная квартира?

Непогашенный ипотечный кредит добавляет сложностей при разводе. У бывших супругов возникает множество вопросов. Как при разводе делится ипотечная квартира? Кто и в каком размере будет выплачивать кредит в дальнейшем? Что делать с созаемщиком ипотеки при разводе?

Что говорит закон

При разводе принцип раздела ипотечного имущества состоит в том, что оно делится между бывшими супругами пополам. Это касается и квартиры, купленной в браке.

При этом совсем не важно, на кого оформлен кредит. Финансовые обязательства перед кредитным учреждением возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака.

У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:

• продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
• поделить квартиру и долги;
• погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
• перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

И если с первым вариантом все вроде бы ясно, то уже второй вызывает сложности. Как правильно поступить, когда при разводе необходимо разделить квартиру, обремененную ипотекой?

Почему возражают банки

В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги. А Гражданский кодекс прямо указывает, что такое разделение долгов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Но большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от кредиторов отказ. Возражают банки потому, что при разделе долговых обязательств ответственность заемщиков вместо солидарной становится долевой.

Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, что ему совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.

Делим ипотечную квартиру в суде

Как же юридически грамотно обойти возражение кредитного учреждения? С чего начать?

Для этого юристы советуют первоначально подать иск только о разделе совместного имущества супругов, а совместный долг перед банком не делить.

Тогда суд будет вынужден исходить из того, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, относится к сфере семейных правоотношений и регулируется исключительно семейным законодательством. И согласие банка становится не нужным.

И несмотря на то, что долг перед банком еще остается солидарным, появляется законная возможность обойти возражения кредитного учреждения, и поделить долговые обязательства так, как разведенные супруги договорились между собой.

Приведем алгоритм раздела ипотечного жилья:

Шаг 1. Один из бывших супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества. При этом требования о том, чтобы поделить сам ипотечный долг не выдвигает. Тогда судья вынужден будет рассматривать дело только в пределах заявленного иска. Поскольку в результате раздела квартиры банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из супругов, то суд вправе принять решение без его согласия. Разделить жилье можно по-разному. Даже полностью вывести одного совладельца из состава залогодателей, переоформив на другого всю квартиру. Судебная практика за 2022 год знает такие прецеденты.

Как же теперь переоформить сам кредитный договор, например, чтобы долг выплачивал тот из супругов, на которого полностью оформлена недвижимость?

Шаг 2. После вступления в силу решения суда нужно обратиться в Единый государственный реестр прав за новым свидетельством на жилье.

Шаг 3. С решением суда, свидетельством и совместным заявлением от обоих супругов нужно попросить кредитора внести изменения в ипотечный договор. Так как недвижимость уже поделена или переоформлена на одного из разведенных супругов, возражать банку не имеет смысла. В качестве доказательства приводим официальный ответ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: «В соответствии с решением суда Агентство готово внести изменения в документы кредитного дела и закладную при наличии волеизъявления всех заемщиков».

Но все это возможно только в том случае, когда бывшие супруги пришли к взаимному согласию о порядке выплат по ипотеке.

Если не договорились

Если не удалось договориться, то лучшим выходом будет продать недвижимость и разделить оставшиеся после выплаты долга деньги.

Самое неразумное в такой ситуации – совсем перестать платить кредит и дождаться момента, когда банк обратит взыскание на квартиру. Так заемщики потеряют не только свое жилье, но и большую часть выплаченных за него денег.

А если жилье куплено до брака?

Бывает, что квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак. Тогда при разводе права на нее будет иметь тот из них, на которого оформлен кредитный договор. Ну а второй вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отступить от общего правила Семейного кодекса и разделить имущество не пополам, а увеличить долю в квартире того из супругов, с кем остается ребенок.

Военная ипотека и развод: что делать?

При расторжении брака квартира, купленная по военной ипотеке, остается личным имуществом военнослужащего, поскольку она приобреталась на средства специального целевого назначения.

Раздел ее законом не предусмотрен. И после развода льготным заемщиком и плательщиком процентов по-прежнему остается тот из супругов, кто оформлял кредитный договор.

Ипотека и брачный договор

Большинства споров при разделе ипотечной квартиры можно избежать, если предварительно заключить брачный договор. Сделать это можно как перед вступлением в брак, так и во время семейных отношений.

Еще раз подчеркнем, что в случае раздела квартиры в ипотеке при разводе, лучшей стратегией между бывшими супругами будет стратегия на мирное урегулирование возникающих споров.

Видео: Ипотека и развод

Ипотека после развода супругов: как сохранить имущество

Здравствуйте! С каждым годом ипотечное кредитование становится все популярнее. Для многих семейных пар, это единственная возможность приобрести собственную жилую площадь. Но бывает, что случается развод и ипотека встает под вопрос, как она распределяется после развода? Ведь помимо самой ипотеки требуется распределить оставшиеся по ней обязательства. Назревает сразу вопрос, за кем остается ипотечная квартира после развода и возможно ли отказаться от ипотеки второму супругу?

Деление недвижимости при разводе

Жена с мужем обладают равными правами на раздел имущества, как и равные обязательства по выплате ипотеки. Это связанно с тем, что ипотека была взята в период нахождения супругами в браке и считается совместно нажитым имуществом. Благодаря этому, муж и жена имеют равные доли на имущество, как и на обязательства.

Внимание! При определении долей жилья необходимо согласовывать все с банком, так как имущество находится у него в залоге.

Как делится ипотека? Если нет споров и усложняющих факторов, таких как ребенок, единственное место проживания и так далее, существуют следующие варианты, как делится совместная ипотека:

1. Оформление права собственности на жилое помещение на одного из супругов, кредитный договор не меняется. Заключается соглашение между сторонами о делении жилого помещения и обязательств по нему пополам. В дальнейшем бывшие супруги оплачивают оставшуюся задолженность по кредиту поровну. В момент, как будет выплачена вся ссуда, бывшие супруги могут продать недвижимость и поделить полученные средства или оформить право на 1/2 доли для каждого.
2. Происходит отказ от собственной доли одной из сторон. В основном, такое случается, когда сторона имеет иное жилье. Отказ от собственности происходит безвозмездно или за выплату денежной компенсации. После отказа, банк переписывает ипотечный договор и жилищную площадь на одного человека, а того кто отказался, не вписывают в новый договор. Но, чтобы это произошло, банк должен удостовериться в возможной платежеспособности человека, за которым остается жилье.
3. При помощи договоренности между супругами о досрочной выплате задолженности банку. После недвижимость ставится на продажу и полученные денежные средства с ее продажи делятся поровну. Данный вариант подойдет людям, у которых найдутся средства на досрочное погашение кредитных обязательств.
4. Осуществляется продажа недвижимости, деньги, полученные с продажи, передаются в банк для закрытия оставшегося долга, оставшаяся часть распределяется между мужем и женой. Данную возможность можно будет применить только с согласия банка на осуществление такой процедуры. Банк имеет право отказаться, от таких действий.

Ситуация осложняется, если один из супругов требует для себя больше чем 1/2 часть жилой площади. Обосновывая это следующим:

• Сумма, вложенная в первоначальный взнос, от него была существенно выше;
• Осуществлялись досрочные платежи деньгами, которые имелись до вступления в брачные отношения;
• Большая часть денежных средств была внесена родственниками одного из супругов и в ряде других обстоятельств.

При таких обстоятельствах выплата ипотеки осуществляется следующим образом:

1. Заключается письменное мировое соглашение или один из супругов обращается в судебную инстанцию для установления более высокой доли имущества на одного супруга, после чего переоформляется договор по ипотеке и оставшаяся задолженность, также, перераспределяется. Но не забываем о том, что ему предстоит выплатить второму супругу часть средств, за тот период, который они прожили совместно.
2. Банк дает свое согласие и кредит делит на две новые ссуды, после чего супруги получают по отдельному кредитному договору. Части недвижимости, кому какая из бывших супругов достанется, так же, распределяется по определению суда. Не каждый банк соглашается на подобные риски, так как может пойти просрочка, и вместо одного не своевременно выплачиваемого кредита их окажется два.

Что делать с ипотекой во время развода, если она взята до вступления в брак

При таких событиях, необходимо знать основные моменты:

1. Если имущество было приобретено до вступления в брак, оно будет считаться собственностью того, кто его приобрел. Следовательно, обязательства по нему, даже после осуществления бракоразводного процесса, так же остаются на собственнике имущества.
2. Если во время долгого совместного проживания на погашение ипотеки вносились средства после вступления в брак из семейного бюджета. В такой ситуации, второй супруг имеет право потребовать возмещения денег, которые были внесены на погашение ссуды супруга. В свою очередь, собственник должен предоставить суду доказательства того, что выплаты осуществлялись исключительно из его личных денежных средств, если он не согласен с высказыванием второго супруга.

Если произошел развод, а жилье было приобретено до вступления в брак, то оно распределяется следующим образом:

1. Право собственности на имущество остается за человеком, который его приобрел. При помощи составления мирового соглашения или при помощи решения суда, определяется сумма, которая положена второму супругу. В итоге, собственник ипотечного жилья, не только платит ипотеку, но и обязан выплатить деньги второму супругу.
2. Деление имущества при помощи долей соразмерно платежам из общего семейного бюджета и личных вложений денежных средств каждого из супругов. Данный вариант возможен исключительно, если банк одобрил данную затею и квартира является не однокомнатной, так как физически доли, которые нельзя выделить, находиться в залоге не могут.
3. Существуют варианты, которые схожи с теми, которые происходят в момент разделения ипотечных обязательств при нахождении в браке. Здесь главное представить доказательства, что средства вносились на погашение ипотеки совместно. В таком случае, судья признает имущество совместно нажитым со всеми последствиями. Обычно такая ситуация происходит, когда ипотека была приобретена незадолго до вступления в брачные отношения.
4. Переписать на жену часть или всю недвижимость можно исключительно с согласия банка.

Если есть дети

Дети никоим образом не влияют на разделение долга, даже если они прописаны в ипотечном жилье. Но в момент деления самой собственности, суд будет учитывать наличие ребенка и с кем он останется после развода.

Если приходится развестись при наличии детей и ипотеки, то готовьтесь к следующим нюансам:

1. Супругу, с которым будет проживать ребенок, может выделяться большая доля имущества, но и долг от ипотеки будет значительнее.
2. Если ребенок имеет собственную долю в недвижимости, она будет приписываться к доле того родителя, с которым он будет проживать.
3. Если в свое время малыша прописали в квартире, собственником которой является муж, то супруга имеет право получить долю в этой жилой площади, если несовершеннолетний малыш остается жить с ней и она не имеет другого места жительства.
4. Когда ипотечное жилье ставится на продажу, из него необходимо выписать всех, включая и ребенка.
5. Когда дитя оставляют проживать с матерью после развода, и ей не хватает финансовых средств для выплаты ипотеки (находится в декрете или имеется инвалидность), то размер выплаты ежемесячного платежа могут снизить, в то время, как оставшуюся часть возложат на отца малыша, согласно решению суда.

В завершении хочу вам напомнить, если у вас будет наблюдаться отказ от внесения платежей, то спустя время от 3-6 месяцев, банк имеет право выставить недвижимость на продажу.

Если вы сталкивались с подобной ситуацией, поделитесь важными моментами в комментариях.

Как развестись, если у вас ипотека?

Развестись с ипотекой – непросто, но возможно. Из этой ситуации есть несколько выходов: раздел кредита, продажа квартиры или брачный контракт, который поможет подстраховаться заранее и решить проблему мирным путем.

Три стороны конфликта

Непосредственным заемщиком при ипотеке, оформленной в браке, выступает один из супругов, а второй является созаемщиком. Но при разводе ответственность перед банком приходится нести обоим супругам. По Семейному кодексу РФ любое приобретенное в браке имущество должно делиться пополам, как совместно нажитое. Распространяется это и на квартиры, купленные в ипотеку. При этом не важно, на кого кредит изначально был оформлен, если не были предусмотрены в договоре другие варианты.

В разделе ипотечного имущества три стороны – двое супругов и банк-кредитор. Финансовая организация защищает свои интересы, выдавая вам ипотеку, поэтому квартира до окончательной выплаты кредита находится в собственности банка. Поэтому, в случае развода, вам необходимо обратиться в банк-кредитор и сообщить о сложившейся ситуации.

Что может предложить банк?

Вероятнее всего, банк предложит вам выгодные для себя условия. Например, потребовать полного погашения кредита, или переложить всю ответственность на выплату ипотеки на основного заемщика. Однако окончательное решение остается за вами, а этот вопрос можно рассмотреть в суде. С большой вероятностью, суд вынесет решение в вашу пользу и обяжет банк пойти на условия, которые будут устраивать обоих супругов.

Банк никогда не выдает кредит без согласия второго супруга или созаемщика, поэтому о покупке квартиры всегда известно второй стороне», — объясняет Сергей Яшенко, адвокат, партнер московской коллегии адвокатов GRAD. – «Обычно выплаты идут из семейного бюджета. В случае развода обязательства по кредиту ложатся на основного заемщика. Но проблема в том, что имущество, купленное в браке, является совместно нажитым. Если этот вопрос не удается решить мирным путем, тогда придется обращаться в суд. И при разделе имущества суд будет исходить из того, что оно – равнодолевое, если иного не предусмотрено брачным контрактом. При разделе имущества основной заемщик остается с половиной имущества, при том, что кредит был выдан на полную площадь».

В этом случае второй супруг может получить компенсацию, если откажется от претензий на долю в квартире. Но, если созаемщик не отказывается от доли, то суд с учетом позиции банка может разделить квартиру как общедолевую. В таком случае разделяются и обязательства по кредиту, а банк будет знать, чью долю он сможет забрать, если заемщик нарушит обязательства по кредиту.

Банк, в силу нормативов, определенных ЦБ, переводит в просрочку непогашенный более 30 дней платеж, либо принимает другие меры по возврату денежных средств, реализует квартиру или долю», — добавляет адвокат.

Итак, без продажи квартиры вопрос с ипотекой при разводе можно решить двумя путями:

1. Супруги делят доли в квартире и обязательства по выплате ипотеки через суд. При таком раскладе банк и суд учитывают доходы супругов, и при разнице в зарплате размер ежемесячных платежей для каждого из заемщиков может различаться.

Если один из бывших супругов по какой-то причине перестает платить свою часть ежемесячных платежей, то второй может взять его обязательства на себя и взыскать компенсацию.

2. Ипотечный заем регистрируют на одного из бывших супругов, а второй в нотариальной форме отказывается от претензий на квартиру. В таком случае на себя все обязательства по кредиту берет основной заемщик, а второй экс-супруг теряет права на недвижимость. Этот путь возможен только при одобрении со стороны банка. Чтобы передать обязательства на выплату кредита одному из заемщиков, банк должен признать его платежеспособность и возможность самостоятельно закрыть долги.

Но и здесь все не так просто. Например, если ипотечное жилье является единственной квартирой, и жить второму экс-супругу после развода просто негде. В таком случае есть возможность продать квартиру.

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?

Перечитайте кредитный договор и уточните у банка, есть ли у вас право на продажу имущества. Это довольно радикальный способ, но действенный.

Вы продаете жилье, с полученной суммы гасите досрочно кредит в банке, а если остается какая-то сумма – делите между супругами. В этом случае вы сразу избавляетесь от обязательств перед банком, а также имеете больше шансов решить квартирный вопрос мирным путем с минимальным количеством претензий. В том или ином случае на одного из супругов ляжет большая часть финансовой ответственности, если ипотеку все же решат оставить.

Процедура не так проста, но вполне реальна:

1. Вы сообщаете о своем решении в банк. Кредитная организация дает добро на продажу квартиры.

2. Покупатель вносит в банк сумму, оставшуюся по договору. Банк снимает с вас обременение по кредиту.

3. Новый владелец квартиры выплачивает вам остаток, который вы делите.

В этом случае лучше обратиться к профессионалам по недвижимости. Чаще всего предоставить таких специалистов может банк.

Также обязательства по продаже квартиры может взять на себя кредитная организация. Тогда банк выставляет недвижимость на аукцион, но стоимость жилья может существенно снизиться. К тому же, отдельно придется оплатить процедуру аукциона.

Ипотека и брачный контракт

Решить проблему «малой кровью» поможет брачный договор. Заключить его можно как до брака, так и на любом этапе семейной жизни. Однако вам обязательно придется уведомить банк о заключении брачного договора.

Если ваша квартира куплена в браке в ипотеку, то необходимо уведомить банк о заключенном брачном контракте, так как банк является залогодержателем и может заявить о нарушении своего права», — поясняет Сергей Яшенко. – «Брачный контракт помогает разделить обязательства супругов. Также в него можно прописать размеры платежей в зависимости от разницы в зарплате».

Брачный контракт заключается в нотариальной форме, в нем можно прописать не только имущественные права, но и обязательства по кредиту. Но помните, что условия контракта также затрагивают интересы банка, поэтому, чтобы кредитная организация не заявила об ущемлении своих прав, согласуйте с ней условия договора.

Мировое соглашение или переоформление ипотеки на одного из супругов поможет оставить квартиру в собственности, но в будущем может вызвать претензии с одной из сторон. Продажа квартиры с согласия банка и раздел остатка поможет снизить количество претензий к собственности. Конечно, не все советы универсальны, и каждую ситуацию придется рассматривать отдельно. Однако, как отметил в шутку наш адвокат в начале разговора, в таком случае лучше не разводиться.

Ипотека при разводе супругов: делится или нет?

За последние годы отмечается рост ипотечного кредитования. Для многих семей это практически единственный вариант приобретения собственной жилой недвижимости. Однако наличие большого числа бракоразводных процессов приводят к необходимости деления ипотеки при разводе. Причем супругам предстоит поделить и само недвижимое имущество, и оставшиеся обязательства перед банком.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

• Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
• Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
• Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Что делать с ипотекой при разводе, если она была взята до брака?

Когда делится ипотека в такой ситуации, бывшим супругам важно понимать два основных момента:

1. Имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
2. Поскольку стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то логично, что часть денег могла быть выплачена именно из общего семейного бюджета в период брака. Следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды (если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства).

Ипотека при разводе супругов в случае приобретения жилья одним из них до брака, делится следующими путями:

1. Имущество остается за тем супругом, кто его приобрел. По решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
2. Происходит деление недвижимости на доли соразмерно внесению платежей из общих семейных средств и личных вложений каждого супруга. Однако такой вариант возможен только с согласия банка и если квартира не однокомнатная, поскольку физически не выделенные доли находиться в залоге не могут.
3. Возможны варианты раздела аналогичные тем, что происходят при дележке ипотеки взятой в браке. Но нужно доказать что все платежи (или бо́льшая их часть) осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями. Такая ситуация чаще возникает когда ипотека взята одним из супругов незадолго до регистрации брака.

Если есть дети

Наличие у супругов несовершеннолетних детей, в том числе прописанных в ипотечном жилье, на раздел оставшегося долга не влияет. А вот при дележке самой недвижимости суд всегда учитывает этот факт.

Основные нюансы как делится ипотека при разводе супругов с детьми:

1. Тому супругу, с кем будет проживать ребенок, может быть выделена бо́льшая доля, но при этом и размер ипотечного долга у него будет больше.
2. При наличии у ребенка доли собственности в недвижимости она прибавляется к доле родителя, с которым он остается.
3. Когда ребенок прописан в квартире или доме, но собственником является только муж, то его жена имеет право на получение доли в этой недвижимости, если несовершеннолетнего она оставляет с собой, и у нее нет другого жилья.
4. При продаже ипотечного жилья и наличии в нем прописанного ребенка, его нужно обязательно выписать.
5. Если ребенок остается с матерью и ей тяжело выплачивать ипотеку (нахождение в декрете, инвалидность), то размер ежемесячного платежа для нее может быть снижен, а оставшаяся часть будет временно возложена на отца ребенка по решению суда.

Стоит упомянуть, что наличие детей и их прописка не влияет на порядок взыскание залога по ипотеке, когда имеется просроченная кредитная задолженность.

Если в ипотеку вносили материнский капитал

Для семей-владельцев материнского капитала вопрос раздела ипотеки более чем актуален. Ведь в покупке жилья задействованы деньги от государства.

Нюансы дележки будут следующими:

1. Доля ребенка, которая выделилась за счет средств материнского капитала присоединяется к жилплощади того супруга, с кем он остается. При этом ипотечное обязательство чаще всего делится поровну, если нет других значимых факторов.
2. После развода бывшая жена может закрыть всю свою задолженность (или ее часть) перед банком через материнский капитал. Однако распоряжаться собственностью до полного погашения кредита она не сможет.
3. Когда на момент развода доля ребенку еще не была выделена, в суде на родителей накладывается обязанность сделать это после выплаты всей ипотеки.
4. Продать квартиру или дом по долям и поделить деньги, если задействован материнский капитал просто невозможно: сделка будет признана недействительной, так как детей нельзя оставлять без жилья. Если же «провернуть» такую операцию, то супруги будут обязаны вернуть в бюджет денежный эквивалент материнского капитала (на 2022 г. 466 617 руб.).

Если есть брачный договор

Заключение брачного договора во многом облегчает решение вопроса, как делится ипотека при разводе. В нем прописываются важные моменты, касающиеся раздела недвижимости, если супруги разведутся. То есть, не будет длительного бракоразводного процесса, а сразу примется во внимание содержание брачного договора.

В частности, в этом документе можно указать следующую важную информацию:

1. Один из супругов не претендует на жилье, а также не несет ответственность за выплату долгового обязательства. Либо можно прописать, что претендовать он может лишь на денежную компенсацию в совместных выплатах в период брака. Вариант применяется чаще когда ипотека взята до брака, и собственник жилья уже самостоятельно выплатил значительную сумму. И в случаях, когда в силу ряда причин (плохая кредитная история, наличие долгов и др.) один из супругов не может быть созаемщиком.
2. Точные доли в недвижимости, возможность выплаты денежной компенсации при отказе от доли, как распределится при разводе кредитное обязательство.
3. Погашаться ипотека будет совместно (например, когда взята одним из супругов незадолго до брака), прописывается также порядок раздела жилья, и отдельно – если родятся дети.

Следует обязательно уведомить банк о наличии брачного контракта.

Делится ли военная ипотека?

В особенности актуальный вопрос для военнослужащих и их супругов – как поделить военную ипотеку при разводе. Ведь жилье в рамках такой программы предоставляется Министерством Обороны (МО) РФ. Оно же и оплачивает ипотеку.

Поэтому раздел такой недвижимости имеет следующие нюансы:

• Так как участником программы является только военнослужащий и именно он фигурирует в договоре ипотеки, то при разводе он и остается собственником в подавляющем большинстве случаев. То есть квартира или дом не признаются совместно нажитым имуществом.
• Кредитный договор военной ипотеки не переоформляется.
• Бывший супруг (супруга) может претендовать на долю или часть вложенных средств в эту недвижимость только если докажет, что:
  • для покупки жилья помимо государственных средств были вложены деньги из семейного бюджета или его личные денежные средства;
  • во время выплаты ипотечного кредита военнослужащий уволился из Вооруженных Сил и платежи уже стали выплачиваться из общих денежных средств супругов;
• Если бывший супруг (обычно жена) планирует претендовать на долю, то добиться раздела жилья по военной ипотеке можно лишь после полного закрытия ссуды. С этим жильем невозможны и любые другие операции (продажа, обмен, дарение). Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге как у банка, так и у МО РФ.
• При наличии детей и отсутствия у бывшей супруги другого жилья и когда она не имеет права на ипотечное жилье бывшего мужа, максимум что она может добиться – суд разрешит проживание в этой недвижимости ей и ребенку.

Пошаговая схема раздела ипотечной квартиры и ипотеки в случае развода

При делении ипотечного кредита и квартиры, основные этапы действий супругов будут следующими:

1. Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
2. После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
3. Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
4. Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

Супругам стоит помнить, что в случае их отказа платить, банк через некоторое время (когда накопится долг за 3–6 месяцев) может начать продажу недвижимости. С вырученных денег будет закрыта сначала задолженность, пени и штрафы. Остаток разделится между бывшими заемщиками (супругами). Это самый невыгодный и неприятный способ раздела ипотеки. Поэтому рекомендуется все же путем переговоров приходить к общему решению и не оттягивать раздел ипотеки.