Совет юриста: что делать, если инвестор опаздывает сдать дом | Паритет

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые наши юристы задают акционерам, связаны с нарушениями сроков выдачи многоквартирного дома. Что делать акционеру, если застройщик затягивает передачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья применяется только к договорам участия в кондоминиуме и не распространяется на покупку жилья через HCC. Дома, приобретенные через HCC, не подлежат штрафным санкциям в соответствии с Федеральным законом 214.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Крайний срок передачи доли всегда указывается в условиях письменного договора долевого строительства. Порядок определения этого срока законодательством не регулируется. Самое главное, чтобы он был одинаковым для всех партнеров данного блока или его части.

В соглашениях о долевом участии обычно есть два основных срока – крайний срок ввода помещения в эксплуатацию (выдача разрешения на занятие) и крайний срок передачи жилища акционеру. По закону застройщик не имеет права передавать квартиру акционеру до тех пор, пока местная администрация не заберет здание и не выдаст застройщику разрешение на заселение. Это означает, что сначала дом вводится в эксплуатацию, а затем уже готовые квартиры передаются пайщикам. Поэтому при заключении договора застройщику следует обратить внимание на время передачи квартиры.

Срок сдачи квартиры можно уточнить по-разному:

Точная дата – например, «не позднее 31.12.2014». В этом случае просрочка в сдаче квартиры отсчитывается со следующего дня, т. е. с 01.01.2015; Обозначение квартала – например, «в третьем квартале 2014 года». Третий квартал 2014 года продлится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Следовательно, отсрочка начнется на следующий день после окончания квартала, то есть с 01.10.2014; В зависимости от даты получения разрешения на размещение – например, «приблизительная дата получения разрешения на размещение – первый квартал 2015 года. Помещение будет передано акционеру – 30 дней с даты получения разрешения на размещение». При таком сценарии в начале указываем дату получения разрешения на заселение (до 31 марта 2015 года включительно), добавляем 30 дней на передачу квартиры (до 30 апреля 2015 года включительно). Полная отсрочка состоится с 01.05.2015.

О запланированных (не гарантированных застройщиком) сроках

Умные разработчики часто заявляют в своих долевых соглашениях, что дата поставки является «предварительной», «запланированной», «не гарантируемой разработчиком» и может варьироваться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки судом не принимаются во внимание, так как застройщик не может переносить сроки в одностороннем порядке.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

Согласно закону «Об участии в расходах на строительство индивидуального дома» застройщик должен письменно уведомить акционера о том, что строительство дома не укладывается в сроки, указанные в договоре. Это уведомление должно быть доставлено вам с вашей подписью или отправлено заказным письмом с уведомлением. Закон определяет срок для отправки такого уведомления – не менее 2 месяцев до даты, указанной в контракте. На практике уведомление об отсрочке отправляется не всегда.

По закону разработчик должен отправить вам предложение об изменении контракта вместе с уведомлением об отсрочке. На практике разработчик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к соглашению.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, он не обязан этого делать. Закон «Об участии в коллективном жилищном фонде» предусматривает, что вопрос об изменении договора участия регулируется Гражданским кодексом РФ. Гражданский кодекс гласит, что договор может быть изменен в первую очередь с согласия сторон. Поскольку вы являетесь владельцем долей в договоре, вы можете решить, выгодно ли вам изменить договор, чтобы отложить передачу квартиры.

Конечно, иногда акционеру может быть удобно отложить передачу квартиры. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и вам необходимо внести последний взнос при передаче квартиры, но у вас еще нет необходимой суммы. Но чаще бывает наоборот: акционер хочет сдать квартиру как можно скорее, потому что ему приходится жить у родственников, снимать квартиру и терпеть другие неудобства. В этом случае не стоит подписывать дополнительное соглашение к договору.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик вправе передать вам квартиру в новый срок, указанный в дополнительном соглашении. Другими словами, срок действия первоначального контракта не будет учитываться. А это значит, что вы не сможете требовать договорной неустойки за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик также не нарушит новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Акт передачи квартиры свидетельствует о несоблюдении сроков:

Вариант 1 – у вас просто еще нет такого нотариального акта. Это означает, что квартира еще не сдана в эксплуатацию и застройщик не выполнил свои обязательства; Вариант 2 – у вас есть Акт сдачи-приемки с датой более поздней, чем указанная в акционерном соглашении.

Обращаем ваше внимание, что в этом случае своевременное выполнение обязательств по сдаче квартиры должно быть подтверждено застройщиком.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты могут предлагаться к подписанию застройщику, когда дом полностью готов к сдаче в эксплуатацию, а проблемы с получением разрешения на заселение связаны с благоустройством прилегающей территории и аналогичными недостатками. Застройщик может передать вам ключи и предоставить доступ к квартире.

Однако такое действие будет считаться недействительным, поскольку оно незаконно: вы не можете сдать квартиру без разрешения на заселение. Даже если вы подпишете этот документ, вы не сможете использовать его для регистрации права собственности и стать полноправным владельцем своей квартиры. Скорее всего, вы не будете писать в этом акте о ваших окончательных договоренностях с застройщиком о возможных изменениях площади квартир, потому что служба технической инвентаризации не сможет произвести замер квартир и выдать на них технические планы.

Если вы подписали такой акт приема-передачи, вы можете оспорить его законность в суде, рассмотрев ваш иск к застройщику о задержке передачи дома и попросив суд наложить штраф в день подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В жалобе вы можете требовать перехода права собственности на квартиру, уплаты пени за просрочку перехода права собственности на квартиру, а также возмещения понесенных вами убытков (например, стоимости аренды сдаваемой квартиры). Помните, что все убытки необходимо задокументировать. Если вы требуете возмещение за арендованную квартиру, обязательно приложите к заявлению копию договора аренды и платежные документы (прямой дебет, счета и т. Д.). Если возможно, также предъявите доказательства того, что вы не владеете и не пользуетесь какой-либо другой квартирой или комнатой.

2. Вручите претензию застройщику.

Жалоба будет отправлена за вашей подписью на вашем экземпляре жалобы или отправлена разработчику заказным письмом с уведомлением. Копию жалобы следует хранить вместе с подтверждением получения инвестором или квитанцией о получении претензии и почтовым уведомлением.

Когда мне нужно подать заявку?
Это можно сделать до подписания акта приема-передачи. Если вы подаете жалобу до передачи квартиры в соответствии с законодательством, укажите штраф за 1 день просрочки, рассчитайте неустойку за день подачи жалобы и попросите уплату неустойки за день возврата квартиры в соответствии с законом. Если претензия предъявляется после подписания акта, то определяйте сразу фиксированную сумму, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если разработчик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемых способов разрешения спора, рекомендуется немедленно обратиться в суд с иском для защиты ваших прав как потребителя. Помимо требований к жалобе, вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определяется на ваше усмотрение) и денежный штраф по ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» за невыполнение добровольного порядка удовлетворения требований потребителей.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может быть, но он не обязан это делать. Такие дополнительные платежи не отменяются автоматически в случае задержки доставки на дом. Устных заверений строителя, к сожалению, недостаточно. Следовательно, необходимо будет убедить застройщика подписать дополнительное соглашение к контракту. Такое соглашение должно содержать пункт, исключающий все условия из договора долевого участия в отношении дополнительных платежей за изменение площади, возмещения затрат застройщика.

Если вам не удалось убедить разработчика, по-прежнему действует раздел о дополнительных расходах. Это означает, что вам придется заплатить разработчику необходимую сумму. Если они этого не сделают, они могут подать против вас в суд. Независимо от этих дополнительных платежей вы можете подать заявление о защите прав потребителей.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Мы можем предложить такой план действий:

Написать строителю письменное заявление с требованием внести изменения в текст Акта сдачи-приемки, поскольку у вас есть претензии по срокам доставки на дом. Это требование также может быть включено в заявление об уплате штрафа. Это заявление / претензия необходимо подать разработчику с подписью на копии. Ждите реакции строителя. Помните о дате подписания акта сдачи-приемки – это 7 рабочих дней с момента получения сообщения от застройщика о готовности объекта к сдаче (в соответствии со ст. 8 Федерального закона «О долевом участии в коллективном жилищном строительстве»). ) или другую дату (в соответствии с условиями вашего контракта на компакт-диске). Подпишите протокол передачи квартиры, при условии, что застройщик не вносит изменений в протокол передачи, и у вас нет оснований для отказа в его подписании (например, о неисправленных дефектах).

Положение ставится во всех экземплярах акта после подписания:
«Есть претензии по договорным штрафам за просрочку сдачи квартиры на срок с ___ по _____. Подпись, имя и фамилия, дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» предусматривает, что документы с опущенными или прочерченными, зачеркнутыми словами и другими неуказанными изменениями, документы, оформленные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно интерпретировать их содержание, не принимаются для государственной регистрации прав (часть 3 статьи 18).

В Приказе Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 («Правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») уточнено, что зачеркивания, зачеркивания, зачеркивания и в документах должны быть указаны иные исправления (ст. 3 Закона), в том числе подтвержденные подписью лиц (лиц), например участников сделки, подписавших документ.

То есть, если пособие предусмотрено и подтверждено подписью, акт следует принять.

Внимание! Данная статья распространяется только на договоры участия в долевом жилье и не распространяется на покупку квартиры в ЖКХ.

Сроки сдачи новостройки нарушены. Что делать?

Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно же, вы планируете получить ключи от квартиры в срок, указанный в договоре долевого участия (APA). Но на самом деле, чтобы сдать квартиру с определенного срока, могут потребоваться месяцы или даже годы. Как защитить себя от мошенничества со стороны разработчиков? Какую компенсацию можно ожидать в случае невыполнения застройщиком своих договорных обязательств? Как это получить?

Взаимоотношения застройщика и участников строительства с участием капитала регулируются Федеральным законом № 214 «Об участии в строительстве с участием капитала жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 4 ст. 4. Федеральным законом №214 договор участия в обязательном порядке должен содержать:

Полная информация о предмете договора, позволяющая идентифицировать предмет (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, полезная площадь). Цена. Срок перехода права собственности на недвижимость к акционеру.

Внимание! Срок не указан в договоре? Такой договор не мог быть зарегистрирован в государственном реестре. Без регистрации это не будет считаться завершенным!

Гарантийный срок на объект (5 лет). Как застройщик будет выполнять свои обязательства по контракту. Это может быть банковская гарантия (согласно ФЗ № 214.15.1) или страхование ответственности застройщика (согласно ФЗ № 214. 15.2). Инвестор раскрывает участникам совместного строительного предприятия условия поручительства и информацию о поручителе / страховщике.

Примечание. Убедитесь, что в контракте предусмотрена безопасность. В случае банкротства застройщика следует обратиться к страховщику или написать заявление конкурсному управляющему для включения в список кредиторов.

Если строительство затягивается или объект не может быть сдан в эксплуатацию, застройщик должен:

Уведомление акционера согласно ст. 6 сек. 3 Закона № 214-ФЗ «Об участии в совместном строительстве». Срок подачи заявок – не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока ввода в эксплуатацию, указанного в Договоре. Предложить акционеру изменить условия договора (отсрочка).

При согласии застройщика необходимо подписать дополнительное соглашение, меняющее условия строительства и дату передачи квартиры.

Дополнительное соглашение, а также Торговое соглашение подлежат регистрации в территориальном управлении Росреестра. В контракте также указаны сроки строительства объекта.

Застройщик заявляет о нарушении условий поставки и предлагает подписать дополнительное соглашение к договору. Перед подписанием контракта важно понять, почему разработчик нарушает условия.

Вы можете заключить дополнительный договор, если:

Условия контракта намеренно занижены, чтобы сделать вложения более привлекательными. Задержка связана с проблемой, которую конструктор может решить относительно быстро:

– несвоевременная доставка стройматериалов на строительную площадку;
– Стихийные бедствия;
– смена подрядчика и др.

В таких случаях не паникуйте, заключите дополнительный договор и спокойно дождитесь завершения строительства.
Важно: подписывая дополнительное соглашение, вы не имеете права требовать компенсации.

Заключать дополнительный договор не стоит, если:

Причины несоблюдения сроков – серьезные с точки зрения документации (переход прав от одного застройщика к другому, отказ в получении разрешительной документации, отсутствие средств на ввод социальных объектов). Девелопер без объективных причин предлагает перенести дату ввода в эксплуатацию минимум на год.

В таких случаях стоит задуматься о расторжении договора.

Рекомендуем обратиться к юристам, специализирующимся на долевом жилье, которые проанализируют ситуацию и посоветуют, как не ждать завершения строительства.

По договору долевого участия акционер может получить квартиру только после передачи объекта застройщиком в пользование. Часто строители обманом – в срок, предусмотренный договором, сдают дольщикам ключи от квартир, а сами еще не получили разрешение на заселение!

Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже если строительство полностью завершено, но без разрешения на заселение, дом считается строящимся.

Подписывая акт ввода такого объекта в эксплуатацию и забирая ключи, покупатель не только не регистрирует свое право собственности, но и становится виновным, как и застройщик, в эксплуатации недостроенного дома.

Эксплуатация строительного объекта без разрешения на участие в использовании является против закона и является административным правонарушением.

Дом не был введен в эксплуатацию вовремя, не было уведомления от задержки разработчика, не было предложений подписать дополнительный договор? Ваша деятельность заключается в следующем:

1. 1. Написать письменное требование разработчику с помощью просьбы о выполнении обязательств, предусмотренных Законом, ключевым вопросом, передача квартир и уплаты наказания за несвоевременную плату. В иске выберите, что вы ожидаете ответов в течение 10 дней.

Если вы не можете сохранить крайний срок, указанный в дополнительном договоре, сделайте то же самое. Не подписывайте второе соглашение! Напишите судебный процесс разработчику.

2. Отправьте жалобы на заказную почту с подтверждением квитанции. Или отдайте его зданию лично, в дублировании. Возьмите одну из копий, штампованных и подписанных на странице хоста.

3. Если инвестор отказывается от удовлетворения ваших требований или если претензия остается без ответа, представить претензию в суде. Сделайте предложение в общепринятом суде, компетентном для штаб-квартиры Глава или в суде, ответственным за ваше место жительства.
Присоединяйтесь к необходимым документам к приложению:

Договор на участие в сотрудничестве; Дополнительные договоры на соглашение (если они включены), если они регулируют период передачи объекта для участия в построении акций; документы, подтверждающие платежи по оплате по договору; другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренда или переплата кредита); Претензия на разработчик, предполагающую добровольную корректировку на уплату наказаний; Ответ на иск.

В судебном процессе мы достигаем не только выплаты штрафной платы, но и компенсации моральных потерь, а также наказания за то, что он не адаптируется к потребностям потребительских требований.

Согласно части 2 искусства. 6 Федеральный Закон № 214 “О Участении в общем конструкции”, разработчик должен оплатить совместное инвестору (физическое лицо) наказание и компенсацию за каждый день задержки в расчете: 1/150 ноги рефинансирования Центрального банка Российская Федерация действует на дату приверженности, умноженной по цене указанного договора квартиры. За каждый день задержки компенсация должна быть повреждена. Учетная запись проходит с даты даты завершения и пересылки акционеру. Если акционер является юридическим лицом, конфискация (наказание) будет снижена вдвое. Разработчик отказывается заплатить добровольному штрафу? В соответствии с пунктом 6 искусств 13 «Закон о защите прав потребителей» Суд обязан навязывать такого ответного наказания в 50% от суммы наказания. По данным искусства. 15 «Закон о защите потребителей», владельцы домов имеют возможность претендовать на компенсацию моральных потерь, вызванные, например, длительный период ожидания. Если вы подвержены дополнительным расходам из-за нарушения условий доставки, разработчик также должен компенсировать их. Например, ожидание дома, в котором вы купили квартиру, будут завершены, вы вынуждены арендовать дом. Это означает, что во время строительства дома вы можете пройти дополнительные расходы. Но все эти дополнительные расходы должны быть задокументированы.

Поэтому, если вы арендуете квартиру, документируйте соглашение с арендодателем, возьмите у владельцев квартиры, которую вы арендуете, получая денежный прием. В суде вы сможете присоединиться к ним и запросить, в дополнение к наказанию, а также компенсацию. Аренда квартиры – это дополнительные расходы, которые вы должны были понести из-за вины строителя.

Это важно! Не намеренно отложите претензию в суд на «рассчитать» дальнейших штрафов. По данным искусства. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, рефери имеет право снизить размер наказания, если оно явно непропорционально к следствию обязательства.